2009年9月23日（三）阴雨

据上海名记刘秀浩小道消息，黄浦区8-1地块即将上市。以下是预公告全文，供各位先睹为快：

“为贯彻落实《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》和《市政府贯彻国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心意见的实施意见》，紧紧把握上海金融业发展区域布局的重大机遇，积极推进外滩金融集聚带开发建设，拓展金融发展空间，加快金融机构集聚，黄浦区经与市规划和国土资源管理局、市土地储备中心研究，将于近期公开上市出让位于外滩金融集聚带内的“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）商业商务地块。8-1地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙，总用地面积5.7公顷，其中：龙潭路北侧1.2公顷规划为公共绿地，地下为外滩公共交通枢纽；龙潭路南侧4.5公顷规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划地上建筑面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。该地块由市土地储备中心进行土地前期开发储备，目前整个地块已拆平，具备熟地出让条件。

“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置，也是浦江两岸开发的重点区域，地块北邻老外滩CBD，西接传统豫园商业区，东看黄浦江，具有优越的地理位置、深厚的文化底蕴、广阔的观景空间、便捷的交通网络、完善的配套服务。该地块的推出与启动建设对于黄浦江沿江整体空间塑造和金融商务功能提升具有重要意义，为实现“百年大计、世纪精品”战略要求，地块出让遵循公开、公平、公正的市场原则，力求引进具备丰富开发经营管理经验、雄厚资金实力、良好开发业绩的专业开发企业，将8-1地块打造成符合外滩金融集聚带功能定位、形成金融集聚效应、促进金融产业发展的高品质、多功能、标志性商务办公楼宇。8-1地块出让将结合上海市规划和国土资源管理局土地出让 “预申请”制度试点，并采用“先招后拍”的土地出让方式。”

按上述四至，看Google地图：

千呼万唤始出来的8-1地块，乃外滩金融带重中之重，原因包括：

一、位置：8-1处于老外滩和南外滩的接壤处，乃历史外滩向未来外滩延伸的要津。西靠人民路，承接老上海的遗产豫园、城隍庙，东临黄浦江，展望新上海的象征陆家嘴金融城。无论东南西北，都是新老交接的前沿，是不可多得的大城市交汇点。

二、地形：沿外滩黄金走廊，8-1地块长长铺开，临江面非常开阔，乃外滩金融带中，最亲水、最饱览黄浦江景和陆家嘴景的项目。

三、面积：土地4.5公顷，建筑面积27万平方米，按上海标准，属于航母级商业项目，能有效形成临界规模，自成一国，强力汇聚人流，促进商业发展，有望晋身上海地标。

四、交通：地块中龙潭路以北的交通枢纽将于2010年4月竣工，集公交、旅游大巴于一身。另，中山东二路地下空间将于2010年3月投入使用，地下一层为外滩通道行车空间，地下二层为公共人行通道，地下三层为公共停车场，设有314个小型车泊车位。唯一遗憾的，是轨道交通不能直达，否则，8-1地块的商业价值冠绝全城。

五、总体规划：承袭北面老外滩的历史长河，从8-1地块向南展开，将陆续冒起一幢幢的优质商厦，打造成2.6平方公里的外滩金融带。套用黄浦区委书记王文涛的话，陆家嘴就像美国的曼哈顿，外滩则好比英国的伦敦金融城；曼哈顿新潮、现代、充满朝气，伦敦金融城沉稳、厚重、立于不败。8-1地块，就是厚重外滩新一轮发展的起步点。

上海要走金融中心的路，“一城一带”是实现飞跃的重要台阶。一城，是陆家嘴金融城；一带，就是外滩金融带。金融路上，陆家嘴已经走了十几年，现在正回头修理飞速发展遗留下来的不和谐。至于外滩，一方面传承着百年璀璨，任务是重现昔日东方巴黎的国际风采，另方面则刚刚起步，一切从新开始，充满着各种可能，给人以无限的想象空间。这一步走得好与坏，绝对影响后续发展，甚至总体布局，可谓只许成功不许失败。ymernahc相信，黄浦区乃至上海市政府，都会相当慎重地迈出这决定性的第一步。

价格

9月17日，位于陆家嘴世茂滨江花园面前的黄浦江中心段E18单元1-10地块正式拍卖，海航集团以18.24亿竞得，楼板价高达36,538元/平方米。同一天，毗邻的黄浦江中心段E18单元1-8地块也进行公开拍卖，结果以30.05亿元的价格被保利地产竞得，楼板价为33,826元/平方米。

同为滨江地块，8-1地块位于比较成熟的浦江对岸黄浦区。相对于1-10和1-8地块的狭小环境而言，8-1地块周边规划为大规模的金融区，发展为中央商务区的先天条件优越得多。单凭这一点，就可以断定8-1地块的价格将突破1-10地块的36,538/平方米。

曾几何时，领导问8-1地块值多少钱，当时ymernahc的答案是4万。金融海啸后，ymernahc考虑到国际投资市场气氛不乐观，而且跨国企业总体收缩办公楼需求，故认为不适宜推出市场。如今，楼市复苏出奇的快，全国地王频现，为8-1地块创造了难得的出让条件，相信参与竞投的开发商将不下十家，最终价格也很可能比当初的预期为高。

那么，究竟多少钱才算合理？

回顾办公楼历史，2007年末、2008年初，乃上海办公楼市场近十年来的高峰，租金曾高达15元/平方米/天。经过金融海啸一番蹂躏后，目前最高租金是10元/平方米/天。

按10元日租金算，年租金3,650元/平方米，8%回报率的话，房屋价值45,625元/平方米，扣除开发成本1万元/平方米，土地价值为35,625元/平方米。

按15元日租金算，年租金5,475元/平方米，8%回报率的话，房屋价值68,438元/平方米，扣除开发成本1万元/平方米，土地价值为58,438元/平方米。目前办公楼市未走出谷底，8-1地块无法达到这高水平，相信到5万/平方米会出现强大阻力。

由于有陆家嘴1-10地块的36,538元/平方米垫底，估计8-1地块会在4-5万元/平方米之间成交。