博鳌回来，ymernahc百事缠身，无法安心写作，只好转载搜房在博鳌的访谈录以慰各大虾们，链接如下：

http://www.villachina.com/2006-06-30/745030.htm

陈立民：外资在中国投资地产就像王菲生孩子 
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006-6-30 23:46:00

新一轮的宏观调控展开，地产行业再次处于飘摇之中。到底谁在左右房价？房价“重压之下，不跌反升”的局面还能继续多久？地产商如何在多方博弈中增强抗击打能力……中国市场化改革要完成转轨，地产业的彻底市场化首当其冲。所有的故事都将从2006年开始。2006年6月29日-7月2日，各界地产精英聚首博鳌，求解多方利益格局之下的效率与公平，实现地产困局的市场化博弈，催生中国地产界的“博鳌共识”。本次活动作现场全程直播，以下为本网现场采访：


http://img.soufun.com/news/2006_06/30/1151681413251.jpeg

主持人 杨春辉：今天下午听了你的发言，你说到的从游击军到正规军，这是一个很漫长的过程，谈谈您的看法吧。

地产行业应像踢球一样 有竞争才会进步

仲量联行 陈立民：也不是什么漫长的过程，我说游击军和正规军，由于时间关系不能讲太多，如果中国正在落实一些抵制或者是抵御外资的政策的话，那么外资就会做一个决定“中国还仍然是不是一个值得投资的地方？”如果是的，他会千方百计的进来吗？进来的方法很可能就是从游击队变成正规军？什么意思呢？就是说比如去年好几家国际的同行他们进来买中国的房产，尤其是上海的房产，他们用的方式就是像游击队一样的，在海外设立了公司来买房产，在中国政府的眼中是不知道他在哪里的，就像是在丛林里打仗，你不知道他是从哪里跑出来的。作为政府通常都比较喜欢能摸得着、看得见、管得着，所以一旦出现一些抵御政策的话，外资很可能就会拐着弯进来开一些外资的独资企业，正式的在中国落地生根做房产投资。

主持人 杨春辉：你觉得外资进入中国，对房地产市场最大的影响应该是什么呢？

仲量联行 陈立民：我觉得像踢球一样，有竞争才会有进步。我们十几年来中国的房产游戏规则都是不太规范的，土地的取得的方式、审批、销售，直到过去那么两三年政府才开始意识到这个问题，当然这也要有一个过程。以往买卖没有那么多，政府也管不着，也不需要管，后来楼市上去了，政府就开始关心了。

主持人 杨春辉：是这样的，我插一句，因为在北京跟一些业内朋友交流，他们都希望他们的项目被外资买，用我的话形容就是趋之若鹜，这样的话，他们在销售上就不会有太大的压力，但我还是觉得不管从感情上还是其它方面，不太好。我不知道优质物业被外资过多的持有，对我们的高档市场本身的发展会有什么影响？

仲量联行 陈立民：最重要的词就是“过”这个词。中国都讲中庸制了嘛，凡事过的话就不好了，是不是？尽管喝水好，但是喝多了也不好。

主持人 杨春辉：你觉得现在是少了吗？

外资在中国投资地产就像王菲生孩子

仲量联行 陈立民：这个量很少。为什么引起这么高度的注意，主要是买方很有名，大摩、高盛、美林他们也动手了，在银泰中心花了3千万美金。对，因为他们太有名了，像明星王菲生孩子可以搞这么多新闻出来。闹大了，难道就说名人不应该生孩子不成？外资出名，买的房产又特别显眼，都是一些市中心好的商业房产，或者是一些收租的住宅，所以引起关注度很高，但是实质影响就没有什么，像王菲生孩子对社会没有什么影响一样。

主持人 杨春辉：你觉得现在外资进入中国的这个状况是比我们了解到的多还是少？

仲量联行 陈立民：我刚才所提的一些数据，其实还有一点未提到，就是二级市场里面的交易。因为刚才我说了从源头出发，外资进来做房产开发，数量很小的，从开发商手上买房子，都全部在网上有数据很容易统计，但是在二手市场的买卖，这个就比较零散了，难以统计了。

主持人 杨春辉：现在的国内的二级市场也不是太繁荣？我的感觉是。

仲量联行 陈立民：对。

主持人 杨春辉：如果进一步开放的话，你说的这部分比例会有所提高。

仲量联行 陈立民：首先我们撇开什么外资和内资吧，其实中国的楼市没有人提过，真正的问题在哪里？就是政府把土地出让给开发商，开发商再把房子出卖给老百姓或者谁也好，然后就到尾端了，就死掉了，不流通了，一直买地开发、销售，一直囤积在老百姓手里，这个地方是死头，然后就产生了空置房，对社会的资源是很大的浪费，然后你就骂那些人炒房，其实真正的问题是什么？是没有盘活二手市场。二手市场盘活以后这些房子会由存量变成一种流通性的房，开发商要哄抬物价也是哄抬不了的，为什么？因为有市场价，天天都有交易，这个区域、这个街道，中介人他随时都会告诉你过去一个礼拜这栋楼有5套交易，多少钱，想哄抬也没得哄，所以只说调控楼市、冷却房价，讲太多没用的，还不如把这个二级市场实事求是的做起来。

主持人 杨春辉：看来房地产市场下一步就是二级市场了。

仲量联行 陈立民：对呀。

主持人 杨春辉：我不知道你对政策后的房地产市场融是如何看待？

仲量联行 陈立民：现在国资银行都断掉了，当然银行也是很不愿意看到这个情况的，目前，中国有15万亿的存款，有10万亿是闲置的，这些闲置的钱每个月都是要付利息的，银行是极度不愿意的，他们囤积在银行里，如果有渠道给他消耗一下绝对是好事，就好像我读过某某的作品，他说为什么国家打仗？打仗不是争夺人家的东西，而是消耗自己的东西。生产的太多了会过剩的。

主持人 杨春辉：是一个分配不均的问题吧？

仲量联行 陈立民：在每一个经济体里面，工业革命以后就无可避免产生一种生产过盛，军火过剩的话会过期的，要消耗一下，美国为什么会突然打伊拉克，为什么？就是想消耗一下，烧烧烟火嘛。

主持人 杨春辉：这个也可能是由它经济因素决定的，因为好多的军火商很可能就是这些利益背后的操纵者。

仲量联行 陈立民：比如说银行里面钱太多了，怎么办？就消耗一下吧。我们十一五的国策是拉动内需，内需是什么？就是衣食住行，“衣”，你能买多少衣服？“食”，能吃多少？会撑死的。“行”，你顶多买两辆车吧？也不得了了，“住”呢？一套房子，可以抵掉你“衣食行”三方面的需求开支，所以“住”还仍然会鼓励。

主持人 杨春辉：你觉得未来房地产融资会是一个什么样的格局呢？

仲量联行 陈立民：由于国资银行有这个压力，而且它会陆续上市，所以我相信当刹车以后，中央看到比较稳定了，放心了，这个融资还会放松的，这是第一，与此同时在这个阶段，在刹车阶段，开发商不能停，因为他们是生产性的，他养了一大批人盖房，盖房销售，不能停下来，钱哪里来，找外资，所以在短期内会给外资一个空档，一个机会进来融资房地产开发。

主持人 杨春辉：谢谢您。

仲量联行 陈立民：不客气。