他山

   汇一城本周末样板房开放，可能近期开盘，但到今天为止，其价格依然是一个悬念。有网友咨询我，请我推测该盘的合理价格，我随即向开发商内部有关人员打探，没想到这位人士扬言该盘每平米预期价格会接近二万五。二万五是不是合理价格，凭什么定到二万五，他山在此做简单分析，不作为投资依据，仅供置业者参考。

   关于汇一城的定价，按照常规的逻辑，应该会选择玉湖湾和圣淘沙作为参照物。玉湖湾抢在 9月28日开盘，首次放盘900套，以一万七的价格试探市场，从结果来看，当天成交700套，这表明，市场对一万七是能接受的；再来回顾2005年圣淘沙开盘前的情景，他山记得，当年11月，圣淘沙举办过一个宝安中心西区价值论坛，开发商宏发当时有对自己楼盘价格信心不足的表现，以五千多价格推出，首批推出500套，05年有这个效果，开发商已经感到很满足了。

当时宏发担心的是西乡片区与宝安中心区还没有融合而成一个大西岸片区，各种配套不全，对定价五千多实在底气不足，现在来看，圣淘沙骏园二手房卖到2万了，定位为“为前海，造中心”的汇一城，充分享受深港“前海合作区”带来的种种利好，在定价策略上，故意遮遮掩掩，加上上周深圳一哥王荣到香港谈“前海合作区”的合作时，以汇一城为例进行说明，回深圳后，他接着说：“深圳房价从二万降到一万不符合市场规律”，这从政府的层面上为“汇一城”以二万以上价格推盘进行了暗示。由此来分析，汇一城定价二万五，有政策和市场基础，这是其一。

其二，关于汇一城本身的卖点。05年，圣淘沙在区域价值没有起来之前，它的卖点在于强推新加坡园林，国际化社区；后来的楼盘在推广时，都不能将卖点集中在“园林”和“国际化”上。玉湖湾产品的卖点在于“偷面积”，这是吸引很多客户认购的重要原因，通过口碑传播“偷面积”，打“实惠牌”，通过大众媒体传播“孔雀计划”，为其品牌做必要的粉饰，汇一城的工程进度在玉湖湾两个月之后，它产品的卖点首推智能化社区，深圳首例车位引导及反向寻车系统是其最大卖点之一。

第三、关于汇一城的体验式营销。昨天他山亲临汇一城售楼处，感受了所谓的“高科技”，从现场装修来看，使用了“黑、白、灰”三种主色调，刻意强调高科技元素，将售楼处放在“未来”，让一心想宜居的图腾镜看了头晕，他说像到了卡拉ok厅；上一次洗手间的感觉，像是进一次迷宫，我感觉这种装修效果与生活的距离太远，太炫、太酷，有哗众取宠之嫌。他山推测，该设计师一定是“阿凡达”看得太多了，或是大脑被“未来水世界”给淹没了。卖一个以智能化小区为主题的楼盘，有没有必要让光声电来冲击我们的感官，让“黑、白、灰”统治世界？我觉得这一点是值得商榷的。