开发商老总意外死亡 南京某楼盘陷入房产纠纷

“百名业主背债1.4亿元”真相

■开发商资金链说断就断

■“空手套白狼”被指“行业惯例”

■北京也出现开发商倒闭事件

 

 

◎文/《青年周末》记者  马军

一个楼盘开发商的老总突然死亡，引发整个公司资金链断裂，在建楼房停工，400余名业主瞬间被抛入房产纠纷漩涡。直到11月底的今天，一些既无房产证、又无土地证的业主还在苦苦等待。

南京发生的这起所谓“百余名业主替开发商背债1.4亿元”事件，会波及其他城市如北京吗？《青年周末》记者调查发现，该事件内幕远比想象中复杂，其中涉及的一些纠纷，看上去似已无解……北京市律协房地产专业委员会副主任金翔律师提醒，北京也出现开发商倒闭事件，购房者都应从此事中汲取深刻教训。

■2008年11月11日，南京街头某开发商促销现场  ◎供图/CFP

 

老总意外死亡  开发商资金链说断就断

■开发商忽然人间蒸发

一个开发商到底能有多脆弱？南京业主蔡浩买房的经历做了充分说明

32岁的蔡浩11月24日接受《青年周末》记者采访时说，他当初在决定购房时，虽然也大致考虑了各种风险，但完全没想到会演变到今天的这个“困局”。

2006年时推出的“阳光金峰”，是一栋商住两用楼，地处南京城市中心区，开盘均价6300元，相对周边楼盘并不高。蔡浩当时成为第一批正式购房者。

“当时我没怎么犹豫就买了。”蔡浩说他打算既住且商，做一些生意。这个楼地理位置非常好，房子升值空间又很大，怎么看都是包赚不赔。正如蔡浩所预料的，房价“几乎每个月都在涨，有时候一个月就涨1千。”到去年最高时已涨到了每平方米1万多元。

眼看着这栋大楼一层层拔地而起。然而，到了2007年8月31日，也就是购房合同约定的交房期限，蔡浩却吃惊地发现，尚未完工的大楼已陷入停工状态。当时他们业主去找开发商，大家都急了。蔡浩回顾说，在交涉的过程中，跟开发商几乎发生了一些冲突。最终，经过几个月的漫长交涉，结果是开发商同意办理退房。

怎么办？退房还是坚守？绝大部分业主选择了后者，也就是相信开发商的说辞，姑且继续等待。当时周边楼盘的价格正在疯涨，业主们已为这房子等了两年，最初的价格早就在其他地方买不到房了。无论是从未来利益还是从现实情况出发，他们都只好继续等下去，等开发商把这幢楼继续盖完。

事情一直拖到今年7月，还没有交房。7月的一天，蔡浩等业主忽然听到了一个意外的消息——开发商老总平理去世了，整个公司已基本上处于资金链断裂的局面。听到这个消息，业主们开始着慌起来。

蔡浩他们当即赶到现场，眼前的景象让他们吃了一惊，简直难以相信。他们发现，开发商公司已经人间蒸发，一把铁将军把门，工作人员不知去向。不少房子还没装修好，无法入住。一些装修工人也在找开发商，说开发商欠他们工钱。“装修工人要不到钱，竟然去拆装好的热水器和水管。”

据当地媒体报道，当时一名业主穿过黑暗的通道，打开了自己家门，面前完全是一幅装修工地的景象。

业主们当然就炸锅了，他们要讨说法。据蔡浩回忆，当时业主们甚至砸了一层的玻璃，还堵到市政府门前去上访，后来闹得警方都出动了。

 

■警方把开发商的人抓回来办公

“当时正开奥运会，市政府答应给解决问题。”这样，业主们暂时被安抚下来。接下来，当地有关部门成立了一个专门的工作小组，着手解决阳光金峰开发商崩盘遗留的一系列问题。据蔡浩的说法，当地公检法部门一起行动，限制该开发商其他几个负责人离境，“警方把开发商公司的人抓了回来继续办公。”

据南京当地媒体报道，8月中旬一度暂停的剩余装修工程恢复开工。与此同时，一些久已等待的业主按捺不住，没办什么手续，直接就搬进大楼去住。他们自己砸开了房门，自行换了锁，开始付诸使用，或者自住，或者出租。

九十月份之后，大部分业主陆陆续续住了进来。江苏爱涛物业管理有限公司的一名工作人员告诉《青年周末》记者，的确有一些业主至今未办手续就入住了。

“说实话，市政府从8月份以来也确实做了不少工作，但直到11月底的今天，我们都没有拿到产权证和土地证。”蔡浩告诉记者，前几天，开发商通知他们去办理产权证。但只有十几户去办了，大部分业主没去办。

为什么不办对自己至关重要的产权证呢？阳光金峰业主群的几名业主都表示，目前所有业主都存在违约金的问题。房子晚交了一年，开发商需赔付违约金。蔡浩说他那套房子需要赔付2万元违约金，但直到今天，没有一个业主能拿到这笔钱。

其次，业主们被告知，土地证目前还不能办。“如果我们现在补缴了差额款，拿回了房产证，但却拿不到土地证，一样是证件不齐全，而且拿不回违约金，补缴的钱有可能是肉包子打狗——有去无回。”

一名叫杨静的业主告诉《青年周末》记者，她购买的是17层的房子，前些天开发商通知她去办理产权证，同时告诉她，她家的面积比原先大了，要补缴好几千的房款。

“之前我去问的时候，说我家面积小了，要退钱给我，现在突然又说大了，要补缴钱。”杨静说，“为什么一会儿说小，一会儿又说大，到底是大是小啊？话都是他说的，我凭什么相信他呢？有什么权威的凭证呢？并且，违约金还没说法呢，我就不交。”

一年多时间以来，跟开发商打了无数次交道后，杨静说她再也不能相信开发商那边的说法了。

 

80名业主“内部认购房”几成画饼

■“内购房”员工快要绝望

然而遭遇更惨的，是另外一种“业主”。

整个大楼3-9层那80多名先期“内部认购”的业主，除了强行搬进这楼之外，就什么合法解决的途径都没有。比起来，像蔡浩这样正式购房的300多名业主，运气还好一些，虽然拿不到违约金和土地证，但至少房产证有望。

原来，阳光金峰的业主成分比较复杂。早在开盘之前，开发商就先做了内部认购。也就是由开发商公司内部员工及其亲属朋友，以更低价格“买到了”9层以下的房子。本来以为抓住了好时机，但到如今，他们几乎一无所有，房产权已被公司抵押给了银行，土地证则被法院查封。更甚至，他们连个起码的购房契约都没有。

“我们比那些正式购房的业主更难受。一旦银行要收回房子，我们怎么办？法院能支持我们吗？几乎不可能!”一个名叫侯大明（化名）的业主这样对《青年周末》记者说。

这些9层以下的业主中，许多都是开发商公司的内部员工，他们中的几人拒绝了记者的采访要求。其中一名女业主对《青年周末》记者说，她有3重身份。“我是4层的业主、受害者（暂这样说）、开发公司员工。”不过她接着又悲观地说，现在事情至此她都快绝望了，再加上自己的开发商工作人员身份，更是不方便对外说什么。

不过这些内部员工向记者推荐了一个已经辞职的前同事，这就是侯大明，记者辗转联系到了他。他在去年从蟠龙金陵辞职之前，曾担任公司某部门主任。

2004年底，侯大明以每平方米5千元、总价21万的内部认购价，买了阳光金峰一套房子。但除了跟开发商签了个“内购协议”之外，没有走正规的购房手续。然后，这些房子又被开发商以担保抵押的方式，抵押给银行，进行再次贷款。

“开发商缴完拿地的钱，也就是土地出让金后就已所剩无几。当时搞这个内部认购，然后又把房子抵押给银行，主要是开发商想用这笔钱填补亏空，作为这个项目的启动资金。”蔡浩说这是他了解到的比较准确的情况。

“这种事当然违规，但当时就这么操作了。”一名业主说。

 

■老总意外死亡让资金链断裂

身为开发商自己的员工，怎么也没能躲避这个巨大的风险？

侯大明解释说：“其实整个事情本来可以玩转的，但关键之处，就在于公司老总突然在这个关键时刻去世了。如果老总不死，还可以再通过别的项目从银行那里贷到款，把这个项目结清，盘活整个资金链。但老总去世之后，银行开始不再放贷，整个公司的资金链就这样断掉了。”

侯大明等人当时就是公司的员工，他们自己都压根儿没想到后来会发生这些波折。“谁能知道公司老总说不行就不行了呢？这个风险没法预料。他死得比较突然。大概去年检查出来的病，今年人就没了。”侯大明告诉《青年周末》记者，公司老总平理因患胰腺癌而去世。

实际上蟠龙金陵在今年夏天老总平理去世后，就已陷入了来自建筑商、装修公司的几场官司中，主要是欠款追讨，法院由此查封了3－9层的土地证。那些内部认购的房子还挂在开发商名下，开发商已申请了破产保护，其财产也被法院查封——就是不查封，也根本无法抵消其欠下的1.4亿元的债务。

记者查询到，蟠龙金陵公司成立于1999年，注册资金1000万元人民币。在该公司的自我介绍上这样写道：“‘给您一个舒适的家’是我公司全体同仁的追求目标，也是对广大业主的承诺。”然而这个承诺到如今仍无法兑现。

把几十万的家产风险，寄托到公司老总一个人的健康方面，岂不是太轻率了？对记者的这个问题，侯大明想都没想就说，现在整个房地产业的情况基本都这样。拿地成本太高，开发商往往资金不足，捉襟见肘，有时候就只能拆东墙补西墙，一旦出个什么意外，比如像蟠龙金陵这样碰上公司老总去世，新的贷款被银行卡掉，公司就完了。“一般房地产开发公司的运作模式都是这样，不光我们南京，你们北京不是这样吗？”他反问记者。

对侯大明提出的这个问题，记者咨询了北京某房地产公司的人士。这名人士说，确实北京也有一些实力不足的开发商存在这些风险，特别是那些以前本身不做房地产业的开发商，在前两年看到房产业热闹时就一起涌入，赶上现在全球经济不景气，内地也有不少行业受到严重影响。“如果某个开发商刚好是那个行业的，他自己的工厂倒闭，哪里还有钱继续投到房地产业中来？再加上现在楼市也比较冷，消费者观望，楼卖不出去，资金回转很慢，开发商资金断裂的风险比以前远远加大了。”

那么消费者如何规避这个风险呢？

“某个开发商实力怎么样，往往我们房产业的人比较清楚，一般消费者从哪里了解去？”不过这名房产业人士同时又说，消费者拿不准的话，可以多考虑万科这样的知名品牌大公司，至少保障性大一些。

 

开发商“空手套白狼”盖房被指行业惯例

■开发商盖楼靠“空手套白狼”？

《“蟠龙”破产，百余名业主背1.4亿“巨债”》，当地媒体的这篇报道直到近日，仍在网上被四处转贴。然而，《青年周末》记者向该楼盘数名业主、开发商公司前工作人员、物业等处了解到，情况并非如此，其复杂性远远超出人们的意料。

这篇报道说：“为了能早日拿到自己的房子，业主在与开发商交涉协商后，无奈自掏腰包‘赞助’开发商继续施工。最终，上百位业主先后向银行贷款达1.4亿元，借给了开发商……而1.4亿元的还款任务，则落到了近百名无辜业主的肩上。”

无论是正式购房的业主，还是蟠龙金陵房地产开发公司前员工，都对《青年周末》记者表示，这一报道离事实相差较远。而同时也对此事进行跟踪报道的南京《现代快报》记者马乐乐，也对记者说，这篇报道跟当时他的调查有不少出入。

“不存在替开发商背债的业主。的确有给开发商借钱的人，但不多，就那么几个。平理一死，他们是遭受了巨大损失。”数名受访者告诉记者，“那几人都是放高利贷的，他们以更低的价格买到房，同时向开发商放贷。”

当时，开发商的资金已经相当紧张，于是走了另外一些非常规途径融资。比如，整个第9层以很低的价格卖给了一个叫张文芳的业主。据侯大明的说法，这名业主在廉价购房后，又把这套房子抵押给银行，将抵押金再借给开发商，数额高达好几百万元人民币。11月24日，记者致电蟠龙金陵公司了解此事，但拨打了该公司留在网上的几个电话号码，都已保号停机。

一名受访者对《青年周末》记者说，蟠龙金陵公司老总就是通过拖欠工程款、借高利贷、抵押融资、职工内部认购等一系列“空手套白狼”的招式，再加上正式卖期房，把阳光金峰搭建了起来。 “蟠龙金陵本来就没多少钱，空手套了那么多钱来运作，包括土建、装修、水电等都欠有巨额债务，他不死，还会想办法弥补这个窟窿，如今他死了，很多问题都难办了。” 侯大明认为，现在这基本上是行业惯例，几乎所有开发商都采取大致相同的手法来盖房。

■北京也出现房地产公司倒闭事件

北京会发生这种房地产公司倒闭，使购房业主蒙受损失的情况吗？

北京市律师协会房地产专业委员会副主任金翔律师告诉记者，以前从来没听说过房地产商破产倒闭的事情，但从去年起，这种情况在北京也开始出现了。虽然目前这种事还很少，但有关案例足以引起购房者的警惕和重视。

“特别是目前正处于楼市低潮期，房地产商的资金链比较紧张。但具体紧张到什么程度，一般外人很难知道。如果开发商资金链断裂，就很可能导致一些业主纠纷。”

金翔律师说，南京“阳光金峰事件”虽然目前还有少部分事实不太清楚，比如那些内部认购中是否存在虚假合同，但由此引发的业主纠纷也足以说明，如今各地业主购房的风险都比以往加大了。特别是期房可能存在更多未知数，不像现房一般已竣工，各项手续基本办完，可以很快交付。期房业主在购买时就必须考虑各方面的风险。

对北京的购房业主，金律师提出了以下建议：

人们在购买房屋之前，最好能进行一些审查，首先要看开发商的证件和手续是否齐全；其次，对购房和贷款等方面潜在的风险，要有一个充分预测。

业主个人一般很难对开发商的实力和资质进行调查，但在查询开发商5证的过程中，不妨仔细一些。比如土地证（有时是临时的土地证），可以去土地局查该开发商是否有土地出让权证书，土地出让金是否都缴清了？以此作为自己的一个参考。

在购房手续方面，该办理备案登记的，业主一定要主动考虑，如果开发商没办，业主这一方不妨主动提出来办理。还有要考虑的一个问题就是：材料款、建筑商工钱等款项是否已支付完毕？此外，对所有抵押是否合法还要进行查询。

购房者要从这些方面全面考虑，而不是泛泛地看到开发商的主体售房资格合法就可以。采访将结束时，金翔律师对《青年周末》记者说：“现在消费者在购房时，必须要有充分的风险意识了!”