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(7月29日)

[封面.观点]

陈真诚：房地产突迎四把剑

        或因于今年部分地区土地市场地王频出，房地产市场高热或已超出了决策层所愿，于是，最近，中央层面突然连续释放出将再次调控房地产市场的信号。

        首先，7月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。这次会议罕见地明确提出“抑制资产泡沫”。对于“抑制资产泡沫”，市场普遍理解为主要针对房地产市场而来，无疑会影响到房地产市场的市场心态和市场预期。

        其次，7月23日，财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，解决收入分配问题，这是一个难题，但要义无反顾地去做。沉寂已久的房地产税话题再次成为了热门话题这一。

        尽管一直以来舆论对开征房地产税的进程、目的与效果及对房地产市场的影响的争论之声莫衷一是，但毫无疑问的是，一旦真正开征房地产税，将会对偏高的房价以及房价预期产生不可小视的打击效果，将对持房投资（投机）的获利预期形成重击。此时，官方高层明确要义无反顾地积极推动房地产税改革，尽管尚不知房地产税何时才会真正落地，但无疑会从现在开始就影响到房地产市场预期和房地产投资者的心态。

        第三，7月27日，“史上最严的银行理财监管方案”在坊间流传。

        银监会曾于2014年起草拟定的旧版《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，但一直没有下文。而最近，监管部门开会讨论新版《银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》。

        相较于旧版，新版主要变动内容包括：非标投资不得对接资管计划、理财产品杠杆比例不得超过140%、对银行理财实施分类管理、银行分级理财产品遭禁等，对非标资产回表、非标资产不允许错配等理财业务作出了详尽规定，将银行理财业务收归银监会监管的范围之内。

        尽管银监会称新版《银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》目前处于内部研究论证和征求意见阶段，但银监会表示下一步将根据反馈意见做进一步修订完善，并按照相关程序进一步广泛征求意见，根据各方意见修改完善后适时发布。

        事实上，新版《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》，已经扰动了市场神经。众所周知，信托计划和资管计划都是银行投资“非标”的通道，新规将直接影响到影子银行业务。事实上，影子银行是众多房地产开发企业的重要融资渠道。影子银行融资，不但支撑着不少开发企业的拿地资金供血，还是不少开发企业开发资金的来源。一旦银监会发布、实施新版《商业银行理财业务监督管理办法》，无疑将对房地产企业融资带来不可轻视的影响。

        第四，如果上述三把剑还不够直接，那么，直接的剑来了。7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。舆论普遍认为，这是直接针对目前部分地区土地市场高热、地王频现而来。

        事实上，今年以来，土地市场拿地的企业主要是以上市房企为主的大中型房企。而且，在实际操作中，企业拿地往往不需一次性付清土地款，而是可以分期支付。上市房企通过再融资所募集资金被规定不能用于拿地后，如果影子银行业务再被收紧，对土地市场的影响将是巨大的。一旦土地市场发生异变，无疑将会影响到房地产开发和房价预期。

        就这么短短的一周时间，房地产市场突然迎来四把或隐或明的调控之剑。会不会继续迎来第五把调控之剑？答案是“很有可能”。多种迹象表明，第五把调控之剑很可能将来自住建部！

         (“财经NewPower”首发)

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