陈真诚：滞涨不是传说

文／陈真诚

[导读：中小房企的生存空间日益被压缩，其所开发的楼盘，如果没有明显的价格或资源等方面的优势，是难以与大型品牌房企在争夺消费者上抗衡的。…本文系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。]

正如此前文章所述，由于多种原因，今年4月份以来，各地房价依然继续上涨，房价上涨的动力依然强大。但也应看到，北京、上海这些一线城市等市场形势，其实并不能等同于全国市场形势，并不代表全国市场一片红火。事实上，在一些非一线城市，尤其那些三、四线等低级别城市，市场的现实情势是“房价涨，卖房难”，或已显 “滞涨”，并非舆论所说的“祖国大地一片红”；大型品牌房企飘红的销售业绩，并不能说明整体市场有房不愁卖：

１，由于多年的房地产高热导致市场需求被透支，再加上在一、二线城市为主的一些地区继续限购，政府并继续从金融政策上打击投资投机，导致部分二线城市及众多二线以下级别城市市场的有效需求有限。

２，新一届政府加大了反腐力度，房叔房姐们连续被爆出，使得一些公职人员不敢再多买房，客观上导致市场需求尤其高价楼盘、豪宅类产品的市场有效需求突然剧降。目前，在一些城市市场，豪宅、大户型或其他高价商品房，普遍难卖。

３，近年来，各地普遍存在房地产市场供求出现结构性错位问题，户型过大，总价过高，现实性的高地价、高房价，客观上将一些自居需求挡在门外。

４，不少地区市场供大于求，待售产品积压严重，而且产品同质化严重，在着力于打击投资投机的房市调控持续推进之下，自然会有部分房企开发的楼盘难销。更何况，在二、三线城市，市场竞争加剧，大中房企尤其大型品牌房企以其强大的品牌力和对消费者的号召力，对中小房企的挤压越来越明显。本文作者陈真诚认为，中小房企的生存空间日益被压缩，其所开发的楼盘，如果没有明显的价格或资源等方面的优势，是难以与大型品牌房企在争夺消费者上抗衡的。

５，由于一、二线城市不断从三、四线城市的需求抽水，导致三、四线城市本地需求不足。事实上，自2012年以来，除东部沿海城市和部分资源城市外，在多数三、四线城市，房地产市场（商品房销售）并不很热，普遍存在供大于求、库存积压（滞销）严重、楼盘难销的问题。即便土地市场也是如此。自去年以来，多数三、四线城市的土地，并不好卖。即便是今年５月份以来，虽然一、二线城市土地市场火爆，连续爆出“地王”，但大家可以看出，三、四线城市鲜有土地卖出，可见其土地市场并不火爆，土地依然难以卖出。当然，由于大的市场环境的影响，在三、四线市场，无论地价还是房价依然居高不下，没有开发商愿意降价促销，也没有地方政府愿意降价卖地。

可见，目前中国房地产市场正处于一个两难时期。一方面房价继续上涨，想让房价下降到一些人所希望的心理价位很难。另一方面，虽然很多自居消费者买不起房，但在三、四线城市（包括部分二线）城市房地产滞销严重，出现了滞涨苗头。目前来看，短期内是难以有效解决这个两难问题的，除非出现奇迹。

土地市场也出现了两难问题。一方面是地价居高不下，对房价压力居高不下，对开发企业也产出了巨大的成本压力和融资压力。另一方面，在三、四线城市，土地却难以卖出。一旦土地继续难以卖出，商品房继续滞销，就会给三、四线城市政府的土地财政，给地方偿还负债，造成巨大压力。这种压力之下，地方政府更加不愿意降低地价，希望维持高地价，甚至人为地不断推高地价，或地价预期。于是，高地价（预期），又反过来维持或推高房价（预期）。

如此一来，房地产市场两难，土地市场两难，最终又将导致政府在房地产调控政策或手段取舍上两难。政府决策上两难，又可能导致舆论混乱，进而影响市场预期，最终影响调控效果——房价地价继续上涨，但低级别城市市场滞销日趋严重。

因此，基于房地产市场现实情势而言，对于开发企业尤其那些中小开发企业来说，应该认清目前房地产市场形势，及时做出正确的决策或调整既有政策，积极开发营销资源，采取积极的营销手段，想方设法促进销售，回笼资金，降低风险。

对于土地难卖的低级别城市地方政府来说，别老拿自己与北京上海等一线城市或省会城市做比较，而应顺应市场大势，依据本地房地产市场实际，合理设定土地出让价格。本文作者陈真诚认建议，如果当地市场土地需求有限，由于地价过高而导致土地难以卖出，不妨合理下调土地价格。否则，可能继续有价无市

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