陈真诚：统计局官网文章回应太雷人

——回应国家统计局官方网站上发布的回应房地产数据质疑文章

文/陈真诚

（在此贴出与本回应相关的文章链接，供大家阅读时参考：

新浪网文章：统计局报告数据不合暗藏惊天秘密被曝光http://bj.house.sina.com.cn/news/2009-07-06/0745318833.html

国家统计局官网文章：郭同欣：不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额http://www.stats.gov.cn/tjfx/grgd/t20090703_402569911.htm

每日经济新闻报道：统计局和业界就数据激辩房市果真火爆？http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090706/20090706221839518.html）

（内容导读：文章居然使用专门篇幅论述称目前购房者不能通过按揭贷款购买商业地产…本文为应回应而回应的文章，内容系个人观点，旨在交流探讨，仅供读者参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

7月3日，在国家统计局的官方网站上，发表署名为“郭同欣”、标题为“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”的署名文章。该文是直接针对我对国家统计局发布的1-5月房地产数据中所存在的自相矛盾的质疑观点所做出的回应。据悉，该文作者“郭同欣”为国家统计局综合司的官员，对此未作证实。暂且不去求证该文作者“郭同欣”到底是不是国家统计局综合司的官员，因回应的原则是就事论事、就文论文。

事情的起源大概是这样的：7月2日，有媒体记者就房地产问题采访我。在采访中，我们谈及了房地产统计数据的真实性问题，我向记者分析了国家统计局公布的1-5月房地产数据中所存在的自相矛盾的问题。一般情况下，常有舆论质疑房地产数据“打架”，指的往往是不同机构公布的数据之间“打架”。而在国家统计局发布的数据中，“打架”的情况则不同，是同一机构发布的数据中的两个不同数据自己直接“打架”，因此，不能对其真实性提出质疑。后来，该媒体记者把我在接受采访中回答的内容整理成新闻稿发出，之后多家媒体相继转载，从而引来了“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”的回应。

国家统计局发布数据显示，1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。房地产开发企业本年资金来源17523亿元，个人按揭贷款1983亿元……在这组数据中，本身出现了两个自相矛盾的数据（一个是直接的全国商品房销售额数据，另一个是全国个人按揭贷款额数据，这个数据经过简单的换算后也可间接地反映全国商品房销售额数据问题）。

在国家统计局发布数据中，今年1-5月，全国商品房销售额为11389亿元。同时，该数据中还显示，1-5月，房地产开发企业本年资金来源17523亿元中，个人按揭贷款1983亿元。这就是说，1-5月，房地产开发企业通过按揭贷款销售商品房而取得、转化为企业资金来源的个人按揭贷款是1983亿元。将此数据，按照一般化的按揭贷款比例进行换算，就可发现，通过1-5月按揭贷款额换算得出的商品房销售额数据，与国家统计局公布的11389亿元这个全国商品房销售额数据相差很大。

大家知道，自政府出台消费者购买普通自住房、改善性住房可享受利率最低可7折、首付最低可20%等刺激房地产消费政策以来，房地产市场中的购房消费者中，是以自住型购买者为主，投资性购买者并不太多。今年以来，这种房地产形势依然如此。在所实现的房地产销售中，其销售对象，主要是购买普通自住房、改善性住房的自住型消费者。这就是说，今年以来，在住宅地产销售中，主要是首付20%的销售，达到30%及以上的销售并不太多。再考虑到其他一些情况，在商品房销售中，有一手房也有二手房，有普通住宅也有非普通住宅，有商业地产也有写字楼，彼此之间的首付比例不一样。因此，为了能尽可能准确地说明问题，通过合理的技术处理，取平均值意义，用1983亿元这个按揭贷款数据除以0.7（即1-30%），而不是除以0.8（1-20%），基本上可得出1-5月全国房地产市场通过按揭贷款销售房地产的相对准确数据：1-5月，全国房地产通过按揭销售的实际总量可能约为2832.857143亿元（1983亿元除以0.7），包括各类一、二手住宅和非住宅房地产等商品房在内。

将计算结果对比分析就可发现，1-5月，全国通过按揭贷款完成的商品房销售额可能只有约2832.857143亿元，不到3000亿元！这个数据，与国家统计局公布的1-5月全国商品房销售额11389亿元相差很大！当然，市场可能还存在有部分是一次性付款即不通过按揭贷款买房的，但从现实市场情况来看，不通过按揭贷款买房者并不多，消费者付全款购房这方面的销售量也应该不多。因此说，如果“1-5月全国个人按揭贷款1983亿元”这个数据是真实的，那么，通过其换算出来的1-5月全国通过按揭贷款完成的商品房销售额可能只有约2832.857143亿元这个数据也应该是基本准确的，而且基本上可以反映出房地产市场的真实销售量水平。当然，在房地产销售中，还有部分属于预订、未正式完成销售的。国家统计局发布数据显示，1-5月，房地产定金及预收款为4158亿元。只是，那些预订、未正式完成销售的部分，存在的多方面变数太大，能否作为当期有效销售量计算？是值得质疑的，至少缺乏足够的说服力！因在实际市场中，不少楼盘普遍存在消费者没能继续办理买房手续、消费者在多个楼盘定房最后往往只能在一个楼盘购买、甚至退房的情况发生。而且，从法律意义上来说，只有完成了整个交易才具有真实的销售法律意义。再退一步来讲，应当是，按揭贷款买房者与开发商正式签订了销售合同并办妥了按揭贷款等手续后，或才能称之为当期有效的销售。对于这个问题，目前还存在着争论。再退一步，即便在2832.857143亿元基础上加上房地产定金及预收款4158亿元，其总数也只有约6990.857143亿元，依然与11389亿元之间的差值甚大。

正因为按揭贷款除1983亿元除以0.7得出的通过按揭贷款完成的“商品房销售额”数据不到3000亿元与国家统计局公布的11389亿元数据相差很大，才引来了国家统计局官方网站立即在7月3日发表署名回应文章“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”。而且，细读该该回应文章可以发现，作者的语气是非常肯定，立场是非常坚定，结论是非常不容质疑的定论：如“我认为，这样的推算是很不科学的”、“用整个房地产开发企业的销售额与主要用于住宅销售的个人按揭贷款做比较是不科学的”、“显然，这样的结论是不符合实际的”、“推算结果是不符合实际情况的”、“这样的结论也是难以置信的”等等。情况到底真如该文所定论的那样吗？该文真的回应得理直气壮、论述严谨吗？在此不妨做些概要性的分析，且作为对其“回应”的回应。

首先，明言人一看文章就会非常清楚地发现，该回应文章居然使用专门篇幅论述称目前购房者不能通过按揭贷款购买商业地产！如果文章真是这样认为，那岂不是闹了天大的笑话？“一般情况下，商业营业用房和办公楼的购买无法通过个人按揭贷款来取得”的说法，实在是太雷人，因实在找不出政府哪个部门在什么时候出台了哪个政策规定目前购房者不能通过按揭贷款购买商业地产！退一步来讲，即便这不算一个天大的笑话，但至少说明该文作者很可能很不了解房地产市场，说明该文存在一个巨大的论证漏洞和严重错误前提，自然使得其回应显得苍白无力。作者连现目前购房者可以通过按揭贷款购买商业地产这事都不知道，这就说明其对房地产数据质疑的回应本身缺乏了基本的房地产常识，缺乏了必要的说服力，缺乏了基本的可信度。

其次，即便如该文中所说，“商品房销售额是指房地产开发企业在报告期内销售商品房屋的合同总价款，包括一次性付款方式和分期付款方式销售的全部商品房屋。按揭贷款不是影响商品房销售额的唯一因素，由于受传统文化等因素影响，我国居民购房有尽量不贷款或者少贷款的习惯，平均实际首付款比例可能会远远高于规定的比例”。但事实上又是怎样呢？

目前，个人按揭贷款的利率已经很低，住宅地产最低还可将利率7折，因此，一般的消费者会通过按揭贷款来购买商品房。在现实生活中，一般人都会发现，身边的买房者几乎很少不做按揭贷款的。

据本人亲身调查所知，在全国，只有哈尔滨等部分地区的部分消费者不愿意贷款买房，不通过按揭贷款买房。这就是说，在1-5月全国商品房销售额中，不通过按揭贷款而付全款或者少贷款买房的销售量，占比不会太多。

而且，前面通过计算得出2832.857143亿元，是全部按照30%首付来计算出的，这本身就已经做了必要的技术处理。

事实上，如果按照20%首付来计算，其结果数据会更少：1983亿元除以0.8得出的结果只有2478.75亿元，与2832.857143亿元比较其差值高达354.107143亿元。354.107143亿元这个数据，相对于2832.857143亿元基数来说，已经很大。就计算数据来说，354.107143亿元这个数据可能足可以满足通过技术调整来充分考虑到部分付全款、首付超过30%以及商业地产贷款首付比例不同等情况所带来偏差所需。因此，可以说，用1983亿元除以0.7，具有一定的科学性，未必真如该文作者所下的“这样的推算是很不科学的”结论那样。

而且，即便在把“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”中举例所说的各种情况进行技术处理得出的数据2832.857143亿元基础上，加上房地产定金及预收款4158亿元，其总数也只有约6990.857143亿元，依然与11389亿元之间的差值甚大，也难以回答换算数据与国家统计局公布的11389亿元之间为何存在天量差值的问题。

总的来说，尽管该回应文章可以例举出千百个理由，但这个明摆着的差值实在太大，而且大得令人难以相信。如果真的有人认为国家统计局公布的数据之间的差值可以如此之大是正常的，那就真的值得怀疑公布这样数据的真实性、可信赖性了，真的值得怀疑公布这样数据的意义了。或许可以这么说，如果公布的房地产数据可允许存在天量差值，不但可能误导市场，误导消费者对市场的判断，误导开发企业的决策，误导房地产舆论，还可能误导决策层判断和行为反应，甚至可能误导决策层出台错误的政策。

除上述两点外，该回应文章“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”中，还有多处在说法或措辞方面，本身就值得质疑、商榷。

一是，事实上，无论在昆明、南京还是在成都或其他地区，消费者都可以通过按揭贷款来购买商业地产。一般情况下，商业地产的按揭贷款比例最高不超过50%，贷款年限不超过10年。商业营业用房，与办公楼的按揭贷款比例是一样的，按揭贷款比例最高不超过50%，贷款年限不超过10年。这种情况，在全国基本上是一样的，这是央行的规定。而该回应文章称，“按揭贷款主要用于购买普通商品住宅。房地产开发企业不但开发销售普通住宅，也开发销售商业营业用房和办公楼等。一般情况下，商业营业用房和办公楼的购买无法通过个人按揭贷款来取得。”如果其意是在说“消费者不能通过按揭贷款购买商业营业用房和办公楼”的话，对此我不能不感到纳闷。如果真是这样，要不只能说明我太无知了，要不只能说明该文作者太无知了。或可借用拿破仑对其士兵所说的话：不是你是疯子，就是我是疯子！因为事实上并不是那样，消费者可以通过按揭贷款购买商业地产，足以说明“一般情况下，商业营业用房和办公楼的购买无法通过个人按揭贷款来取得”这样的“疯子”般的“无知”论述是不真实的。

二是，该回应文章称，“由于受按揭贷款到位时间和比例等因素影响，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量。”客观而言，这种现象确实存在，但其影响量应该也有限。因为，要看到的是，既然这种情况并非某个月发生的个案，那么，就意味着每个月都可能发生这种情况。如果这个月因这种出现情况而使得部分按揭贷款留到了下个月或其后更长时间才能到开发企业手中，那么，在上个月或更早以前留存的同类款项就可能在这个月到达开发企业手中。考虑到这种因素，在一增一减对冲后，就今年1-5这个整体时间来看，受这种情况而影响到的个人按揭贷款量或其换算出的房地产销售量的量差应该也不会太大。

三是，该回应文章称，“需要说明的是，国家统计局现行商品房销售统计是对8万多家房地产开发企业按月调查的结果，其中有7000多家企业是通过网络直接上报国家统计局。为保证统计数据质量，国家统计局制订了严格的数据审核和事后数据质量评联审制度。从现实情况看，假设所有8万多家房地产开发企业在同一时间，按照同一个方向对商品房销售额做假也是不现实的。”对此，要说明的，对国家统计局发布的数据中存在两大数据自相矛盾的质疑，并不是要怀疑国家统计局所制订的“严格的数据审核和事后数据质量评联审制度”，也不是说数据不准确一定是国家统计局的主观所为，但要说明的是，现实结果中的具体情况如何？也许不必在此再做过多、过细的讲述。而且，不能注意到的两点是，谁能保证企业“通过网络直接上报国家统计局”的数据一定是真实的吗？假设数万家房地产开发企业在上报的数据中掺水，难道一定要“在同一时间，按照同一个方向”吗？

在现实生活中，正如有报社房地产专职记者在和我沟通时所说的那样，“从我们现在接触开发商的实际情况看，很多开发商在此时候，常常会故意夸大交易数据，造成楼市非常火爆的现象。这种现象，在现在这个时候，非常明显，因为他们需要造成楼市回暖的现象，吸引越来越多的人进入市场”。而且，据悉，在一些地区，在官方房地产数据发布者手中，往往有两套数据。在对外公布的时候，需要看领导的意图再决定公布哪套数据……

对于这些现象，虽然也许不能说具有普遍性，但谁又能理直气壮地说完全没有呢？

对于这些情况，由于牵涉面太广，工作太繁复，即便是国家统计局，也是难以逐个把关、复核的。因此，谁又能确保国家统计局公布的数据不值得质疑？

三是，在探讨问题、澄清事实方面，该回应文章中所使用的有些方法是值得商榷的。比如，如果用一些本身值得质疑的数据去说明、论证其他问题，其论证、结论本身就值得质疑。再则，是否有必要使用“这样的推算是很不科学的”、“推算结果是不符合实际情况的”这类结论？如果确定需要使用这样的措辞、结论，至少你要有无懈可击的论证来支持。否则，就不免过于“武断”，甚至不排除存在“官僚”作风的可能。

四是，对于推算结果，该回应文章不宜轻率地下“不符合实际情况”的结论。因为，按揭贷款除1983亿元除以0.7得出2832.857143亿元的数据，终究只是估算，且是根据国家统计局本身的数据进行推算得出的。应该说，如果国家统计局公布的数据是真实的，那么就不能怀疑这种推算数据所具有的一定程度上参考性。

事实上，该回应文章本身或就不应该建立有这样的思维：推算的结果使得房地产销售量变少了就一定错误的！如果真是要持这种思路，那说明其首先就建立起了“采用的参照系统一定是真实的”思维基础，就又回到了事先过早下结论这个问题上了，就又回到了用一个值得质疑的数据来说明另一个问题上的问题上了。事实上，对于房地产销售数据，一直质疑声不断，包括业内人士、媒体的声音，甚至还有开发商也在质疑。1-5月全国商品房销售的真实数据到底应该是多少？统计、公布这个数据的权利、责任、义务恰恰在国家统计局。只是，由于多方面原因的影响，国家统计局要统计、公布出完全真实的数据，确实不容易。这也是事实，但不能据此建立起先入为主的思维模式，一概认定从推算数据来看一些地区房地产实际销售量可能远比统计局公布的数据要少就是一定错误的！

最后要说的是，诚然，“多年来的实践证明，尽管房地产统计工作存在一些需要改善的地方，但全国房地产开发统计重要数据是基本可信的，是基本上反映我国房地产业发展趋势的。”但由于多种原因的影响，不能掩盖目前房地产销售数据值得质疑这个事实。

事实上，在一些地区，房地产的实际销售形势并没有统计数据所表现的那样乐观。因此，我曾在回答媒体采访时说，客观上，目前的房地产在一定程度上存在“数据回暖”（即从数据上来看早已回暖并已火暴）的问题。对于出现“数据回暖”的原因，很可能是由于某些地方政府、企业可能存在数据造假的结果。

应该说，对于判断房地产市场的实际销售状况，相对而言，个人按揭贷款的数据要相对可靠，因为商业银行在数据上可能受到的地方政府、企业的干扰相对要较小。

总的来说，目前房地产市场的商品房销售量，应该远没有11389亿那么多。因为，11389亿元与2832.857143亿元之间的数据差值实在太大了，即便对2832.857143亿元这个数据再就市场存在得合理可能情况进行必要的修正，把回应文章“不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额”中所提到的所有情况考虑进去，也难以抹平国家统计局公布的1-5月房地产销售额数据与从个人按揭贷款额换算出的销售额数据之间存在的天量差值！

其实，全社会有义务来共同面对统计数据可能失真的问题，应该共同努力，共同推进房地产销售等统计数据进一步真实化的进程。