地方政府帮开发商炒作说明什么？

文：陈真诚

有一则消息称，2007年4月13日，有关机构将在长沙市一酒店举办房地产论坛，主要内容是长沙市岳麓区政府、长沙市房产局等合作炒作长沙市岳麓区金星板块的房地产。据悉，上午将是论坛（参加者除了政府官员、3个来自高校的教授、开发商外，还有湖南省会长沙的不少新闻媒体），下午则是组织媒体考察金星板块以便出稿……据说，根据计划，长沙各大媒体都会做报道……

在国家不断出台宏观调控政策、房市大变局、公众普遍质疑是地方政府和开发商联手做高房价的今天，这则消息，也许会让很多人觉得耐人寻味……

于是，我不免会想到这样一个问题，为什么金星板块需要政府出面组织新闻媒体来炒作呢？地方政府为什么要出面帮开发商们炒作呢？于是，带着疑问，查看了长沙房地产信息网上有关湖南省长沙市及长沙市岳麓区金星板块的有关资料。

据长沙房地产信息网上的一篇"2006年长沙市房地产市场形势分析报告 "的资料显示，长沙市2006年完成房地产开发投资近300亿，占全市固定资产投资达26%以上。2006年商品房施工面积约2600万平方米，其中新开工面积约900万平方米，竣工面积约500万平方米。2006年累计实现商品房销售面积690万平方米，销售金额193亿元。2006年，全长沙市商品房累计批准预售751.40万平方米，其中住宅批准预售656.65万平方米。2006全长沙市商品房累计销售690.19万平方米，其中住宅销售625.47万平方米。2006年全长沙市商品住房供销比为1.05:1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积）, 商品住房市场已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡（其中，长沙市天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显）。2006年，全市商品房均价为2991元平方米，同比下跌1.29%。预计2007年长沙市房地产开发投资将达到330亿左右，预售面积将继续保持在700万平方米以上（超过2006年的累计销售量）。该文在最后指出，出于市场参与各方对中央的房地产宏观调控的后续配套政策和措施的不可预见性，市场的投资热情将会受到一定的抑制，老百姓住房消费观望心态将会有所增强，可能会在一定程度上制约明年房地产业的发展速度。

长沙房地产信息网上的"数字长沙"上还显示，2006年1－9月，湖南省商品房销售面积为1049.4万平方米，同比下降10.9％，其中住宅销售面积932.4万平方米，下降9.2％。商品房销售面积负增长在近8年来还是首次出现。

长沙房地产信息网上还发布了2007年03月31日到2007年04月06日"长沙房地产市场每周交易情况简报"，简报显示，本周商品房（住宅）共成交2192套，比上周减少18%。其中期房成交1857套，减少25%；现房成交335套，增长66%。商品房（非住宅）共成交170套，比上周减少24%。其中期房成交121套，增长98%；现房成交49套，减少70%。……从成交均价来看，本周住宅（期房）均价为3025元/平方米，比上周下跌7%。

从以上资料或许能看出一些端倪，长沙房屋市场并不是一些开发商所口头说的那么乐观，而且已经出现了供大于求的局势，房价也不是某些舆论所鼓吹的那样正大幅度上涨（注意，对任何一个城市来说，均价是不能真实反映房价涨跌情况的，但应该可以用作分析判断城市房市走势参考；另一方面，谈论房价走势，一般是指当前及未来一定时期的情况，不应该用长期的走势来代替阶段性的变化。而实际上，常有人在舆论中偷换了概念……）。否则，如果长沙房价真如某些舆论所说的那样非常红火、房价会继续大涨的话，那么，金星板块为什么还需要地方政府出面组织新闻媒体来炒作呢？地方政府出面帮开发商们炒作那不是多此一举吗？

2006年11月10日《潇湘晨报》C05版（房产"关注）一篇文章曾报道称，长沙市五区之一的岳麓区中的一条新修的道路"金星大道北沿线2000米内楼盘供应量达到100万平方米"…"长沙河西（岳麓区）当前在销及未来一年内将面市的潜在楼盘44个，总用地面积9183.95亩，项目总建筑面积693.21万平方米。而2005年长沙市新建商品住宅成交面积为563万平方米…"。结合地方政府要出面帮开发商们炒作这件事，如今再次解读这则报道，或许可以得到如下信息：光长沙市岳麓区金星板块去年在销和2007年一年内将面市的44个楼盘的项目总建筑面积达到693.21万平方米，那么，长沙房地产信息网发布的"预计2007年长沙市房地产开发投资将达到330亿左右，预售面积将继续保持在700万平方米以上"值得质疑，全长沙市2007年的供应量将远远大于700万平方米以上（除了长沙市岳麓区金星板块的693.21万平方米外，还有长沙市岳麓区其他项目和长沙市其他四个区的项目，这些项目的总面积难道只有7万平方米以上？）。而且，2007年，将是长沙市已经开工了的许多大盘集中暴发上市的一年。

仔细分析这些数据，是否可以得出这样的结论：2007年长沙房市可能会出现供远大于求的局面，而市场行情可能很不令人乐观。具体到长沙市岳麓区金星板块来说，该板块也许并不为消费者所看好，市场形势可能已相当严峻，开发商可能"相当难受"。也许是因为滞销的压力太大，又不想降低房价来销售，且担心房市的未来走势让开发商不容乐观（曾有人这么说过，对于具体的房地产板块或项目，如果政府都感觉到房市太冷、房子没有人想买，那就可能真的是很冷了而且会更冷了，房子更没有人买了……我不知道这种说法是否能用在这里）所以才会有地方政府出面和开发商们联手炒作的故事将在明天上演。这种上演，应该是经过了一段时间的"谋划"的……

或许，从明天开始，就会有媒体陆续有"炒"的"新闻"舆论出来，或许还会给消费者制造出长沙市岳麓区金星板块房地产销售"非常红火"的感觉，或许消费者还会怕买不到房子、担心涨价而"跃跃欲试"……或许，金星板块的开发商们还得要在参加完"会议"之后急急回到自己的办公室去苦苦思索：为什么消费者都不想买这儿的房子？这房子该怎么办才能卖得出去卖得"火暴"？未来的房市的真实走势该是什么？还有没有包括价格策略在内的其他更好的办法？……

这些，消费者或许也可以帮那些开发商们一起思考，长沙其他地域或全国其他城市的开发商也可以帮金星板块的开发商思考，包括房市的真实情势，以免可能遭受的因研判不准确而造成的抬价或降价所带来的风险……
（作者声明：本人及相关人士目前没有在文章所说及的金星板块投资或买房的行为或意象，没有误导房市的因素，任何人据此决策或进行买房或投资者，风险自负。本文仅为个人的探讨性思考观点，任何转载、媒体发表或引用，自负所引起的后果。作者陈真诚联系：上海：13808420007；长沙：新思维企业发展策划公司0731-7715034，0731-4478178；QQ：70479688）