8房屋成本下降，房价可能下降

来源：证券导报2006年12月30日http://zqdb.hinews.cn/php/20061230/4390.php

编者按：２００６年即将过去。在这一年，“房价”依然是各方关注焦点。我们听了太多专家学者的“疯狂叫嚣”。近日，提出“地方政府换届房价普降”观点的房地产界知名人士陈真诚因为“招安传闻”再次成为浪尖人物，日前他接受《证券导报》“财经海南”记者独家专访，就中国房市发表个人见解。同时，本报刊发被牵扯到“招安传闻”里的旅美华人歌手张妮可小姐的文章，以飨读者。——《证券导报》记者蔡仁潭

补按：2006年12月30日，《证券导报》刊发了对我就“陈真诚被开发商招安”事件、“陈真诚致媒体公开信”及系列房地产问题的采访报道，现在此转贴。由于报纸发稿时对我原观点进行了部分取舍，尤其是我对“陈真诚被开发商招安”事件的态度和有关“陈真诚致媒体公开信”的内容和一些对房地产问题的分析观点。为方便读者完整了解我的观点，避免产生理解上的分歧乃至误会，特将《证券导报》所发采访报道按不同内容细分，加上了话题标题，并将本人我在回答采访问题的原文附在其后，供读者阅读时参考。——陈真诚

————————————————————————————

证券导报：建设部副部长刘志峰日前表示，目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。您认为此举将对房地产市场产生何种影响？

陈真诚：保有环节税，或者称为物业税，其意是把现在房产购买环节的土地出让金、契税、房产税等相关税收合并到房产持有环节来逐年征收。有人估算，目前房价构成中，税费及房产商利润占到６０％，建筑成本只占４０％．买一套房子的钱中，有３０％－４０％是缴了各种税费。如果改用环节税分期支付地租和税费，房屋成本就可大幅下降，降低房价。

　　此政策如出台，能在一定程度上解决目前房产保有和交易阶段税负严重差异的情况，相对减少交易阶段税费，增加有效供应，使一些老百姓的基本需求变成有效需求。

　　不过要注意的是，这将引导需求到中小户型的需求上去，刺激交易需求向中小户型转化。因此，要防止小户型可能因此而抬价的现象发生，需要房价整体下降，遵循总体税费负担减少而不是增加的原则，以“相应取消有关收费”作为前提。否则，可能进一步提高成本，房价被进一步被抬高。

**附：采访问题回答原文

证券导报：建设部副部长刘志峰日前表示，目前建设部、财政部、税务总局等正在研究增加住房保有环节税费，对户型面积偏大的房子收取一定费用。您认为此举将对房地产市场产生何种影响？

陈真诚：保有环节税，或者称为物业税，其意是把现在房产购买环节的土地出让金、契税、房产税等相关税收合并到房产持有环节来逐年征收。有人估算，目前房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%.买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用环节税分期支付地租和税费，房屋成本就可大幅下降，降低房价。

目前，住房供应结构已经出现了严重高端化大户型化的现象，房地产市场供求苦乐不均，占需求主体的中小户型供给严重不能满足需求，引导供给向大户型聚拢，而大户型等住宅和商用房产却处于高空置状态，房地产市场在一定程度上表现出虚假繁荣景象，让人感觉房价似乎有着很坚实的需求支撑，不仅增加了小户型的供应矛盾，进一步拉高了房价。

此政策如出台，能在一定程度上解决目前房产保有和交易阶段税负严重差异的情况，相对减少交易阶段税费，增加有效供应，使一些老百姓的基本需求变成有效需求。

保有环节税费，增加大房型各方面的使用成本，加大投资和投机成本，可在一定程度上调节市场的投机性和投资性交易需求，抑制投资行为，抑制投机行为，使需求趋于理性化，让供应逐渐回归正常，降温房地产热。而且能使开发成本在一定程度上透明化，不会被开发商以各种消费者搞不清到底有多少的高税费作为高房价的理由。

不过要注意的是，这将引导需求到中小户型的需求上去，刺激交易需求向中小户型转化。因此，要防止小户型可能因此而抬价的现象发生，须要房价整体下降，遵循总体税费负担减少而不是增加的原则，以“相应取消有关收费”作为前提。否则，可能进一步提高成本，房价被进一步被抬高。

政府如出台这个政策，表明政府希望从需求方面来进行调控，在一定程度上引导民众合理的住房消费，鼓励开发商建设、居民购买中小套型、功能良好的住宅。这个政策，也可说是“90平方米70%”连动政策，因为是以90平方米为界的。或许还可解读，这是政府“要让房价降下去”的态度的信号。