业界精英谈新政

融汇郑总：
　　刚刚主持人也提到了新政，作为政府来讲，更应当有一颗平常心来看待这个市场，不要因为房价涨了，就大惊小怪，出这个政策那个政策，现在房地产有点冷了，大家又很害怕，怕对整个宏观经济产生大的冲击。尊重市场规律，这个是我们市场中的参与各方都非常重要的。我觉得这么多年的新政，闹来闹去，现在终于找到一个正确的定位了，做好保障，只有政府找到了最根本的立足点，整个市场才可能健康地持续发展。我认为，太多新政，绝对不利于整个市场的健康发展。政府的政策只要不要朝令夕改，按照客观规律，做好最基本的工作就好。我们企业对整个市场是有信心的，但是最需要的，是对政府要有信心。这是我们作为一个开发企业的切身感受，太多的行政干预，是会适得其反的。这是我的一点看法。

华强李总：
政府有政府的职能，企业做企业的事。政府一定不要只专注于怎样去监管企业，而忘了自己所要承担的很多社会责任。职能行使好了，把氛围营造好了，企业的健康发展就不用发愁。各有各的职能。

绿地姜总：
两次新政，一次是4.3，一次是12.28，作为镜湖新城这块地来讲呢，应当是在两次新政之间，我在夹缝中取得了这块土地。作为房地产开发企业来讲，特别是绿地集团，作为国有的房地产开发企业来讲，首先，我们在这个行业要生存要发展，肯定要遵守不管是国家出台的也好，还是地方政府出台的也好，肯定要遵守有关的法律法规，这是前提。说到具体的新政，我觉得，应当是我们政府和相关部门经过深思熟虑，结合我们芜湖近年来房地产市场的实际情况，和我们当地老百姓的一些想法，结合出台的。我觉得这些政策，总体上来讲，大多数是正确的。

我们集团做为一个大型的国有企业，拿下镜湖新城这块地，也开创了一个模式，就是镜湖新城模式，即由一个企业取得一个地块之后，统一规划，统一建设，包括以后的一些配套服务，这样能使政府各相关部门滕出精力，做政府想做的事情。作为镜湖新城这个地块，我们还响应了限价房政策，我们有76万方的代建房，25万方的限价房。作为我们集团来讲，刚刚拿了地，整体投资全部放在限价房上了。

这个新政里面第一条，我看了，是控制开发商囤地。但我了解了一下，很多开发商不是在囤地，而是在等拆迁。就是你拆一块，我干一块。那么这就是个循环套，我们政府究竟想做什么事情，最终的目标是什么。

我的开发量上不去，老百姓没有房子住，那老百姓就不肯动迁，老百姓不肯动迁，我的房子又出不来。这就形成了一个循环的死套。市政府要花决心，如果你毛地挂牌净地交付的话，我个人认为其实是欲速而不达。

回到新政这块来，我们既然在这个行业里面，我们要把它做好。不管市场怎么变化，不管政府出台什么政策，我们都要根据客观规律来运作好。那么我觉得，在目前来讲我们开发商要做好的最重要的是，把我们的规划做好，把我们的品质做好，创出我们企业的品牌，包括我们的售后服务，真正造出让老百姓满意的房子。

楼市群雄谈拐点

融汇郑总：
现在最热点的问题就是拐点，确确实实，近期，房地产整个市场有点冷。为什么现在产生这种明显的转折点？我们从事房地产开发有十几年的经历了，其间也经历过房地产的繁荣与萧条。我觉得大家都要用平常心来看待，这是行业发展过程中的小波折，一方面我们讲必须要尊重市场规律，认识市场规律，练好内功，提升品质。第二个，我们要提升服务。这是做为每一个企业来讲，面对市场变化所应当要做的。

伟星卢总：
本身的拐点，什么是拐点，拐点这个定位就很难讲清楚。因此我很难断定有拐点或没拐点。但是我可以讲一下我们看到了去年年底到今年年初芜湖楼市的一些情况。去年，我卖得最好的时候是像主持人说的，不是买房子，是抢房子，不管好房子坏房子不管价格定得怎么样，一天抢完了，推多少抢多少。这种局面我们也觉得是不正常的，肯定是长不了的。那么今年元旦的时候，我推了两个楼盘，一个是左岸D区，另一个是凤凰城。开盘的时候，当然没有原来预计那么好，一个礼拜下来，凤凰城卖了一半，左岸卖了30%不到。抢房子的人没有了，大家还是比较理性了，成交量影响很大。

但是价钱呢？凤凰城以前卖的是三千二三，元旦的时候是三千七；左岸这边我现在的价格是五千六，而前一次开盘是四千多。总得来讲还是向上涨的。很多人说价格的拐点，我不太同意这种说法。

这段时间我也参与了芜湖市一些旧城改造项目的前期调研，比如大垄坊，比如东郊路，我们整个算下来，如果按照政府的要求，规划各种配套跟上，一平方米的可卖住宅，成本在六千以上。还不包括开发商利润，还不包括因拆迁延误可能增加的财务成本。不管哪个开发商来，他总想赚钱，加个毛利10%也不为过，这些项目如果卖不到七千块钱，开发商不会干的。或者政府在这些项目上在土地上让利，贴钱。政府如果在这些项目上都贴，也有难度，量太大。所以从整个芜湖房地产市场的形势看，要出现往下拐的拐点不太可能。当然，像去年这样的暴涨也不可能出现了。

那么还有，因为房价不会下来，成交量已经明显小了，而主持人说了，供应量并没有减少，那么，大家以前说的现房销售就可能成为现实。因此，我相信经过这次以后，芜湖的开发水平整体会有提高。因为如果房子卖得慢了话，逼得开发商老老实实做好品牌，这点，我觉得对芜湖楼市也是好事。

世茂白总：
实际上我们的行为可能在一定程度上证明了我们对芜湖发展的希望，和我们的信心。拐，往哪里去拐，包括我们政府，包括我们企业，和在座的各位可能都感觉到迷茫，那么就说明经济可能发展到现在，很难去人为地控制。那么在目前的状态下，我们只能是坚定自己的信心，但行好事，莫问前程。世茂滨江花园应该是做为滨江公园的配套工程的，虽然是开发商，但是想积极参与到城市的建设和运营中去。怎么样在芜湖一个很好的资源地带建造一个经典的能够经得起时间考验的产品，为芜湖打造一个比较好的名片，这本身也是市政府开发滨江公园的思路，世茂也是积极按这个思路去做的。回答主持人说的，在这个春寒料峭的时候推出2号楼，实际上就是希望能够以目前高端的产品，从客观上为芜湖楼市的复苏做点贡献。 

华强李总
永远没有拐点的行业，只有拐点的企业。芜湖的房价到了目前的程度，实际上已经是进入了一个各家在竞争，怎么样提高，怎么样提升对业主的回报的一个阶段了。回顾房地产企业的发展，从最初的提供一个生存的空间，到一个生活的环境，到现在，应当进入第三个阶段，即提供一个享受生活的环境。这是一个不断提高的过程。为什么讲行业没有拐点？因为老百姓的生活在不断提高，我们的经济在不断地发展，老百姓对生活品质的要求不断提高，对生活环境的要求不断提高。在这个层面上，我们房地产企业要做的事情还远没有到尽头，谈不上拐点不拐点。

房产企业说困惑

融汇郑总：
讲到拆迁的问题，我们在芜湖的两个拆迁项目，都深受拆迁之痛，一直在拆迁的怪圈里面转不出来。作为我们企业来讲非常希望能够提供一个高品质的优秀楼盘，但是心有余而力不足，很难做到。

中央城侯总：
开发企业做物管，在前期，为了寻求品质，塑造环境，必然会有一些投入，但是长此以往呢，必须要有一个培育的过程。一方面是老百姓对物管的需求，是品质上的一种要求，另一方面，芜湖市可能在物业管理方面还要出台有关收费的细则，以及针对楼盘的品质、区位、相关物业配套的东西，应该是什么样的收费标准，可能政府还应有一些东西，这样开发企业执行时也有依据，老百姓享受时也会遵循规律，交纳一定的费用。

伟星卢总：
我还是想讲一下收费问题。物业管理收费是政府定价的。现在碰到的情况就是，政府的定价与现在的成本不成正比。我们刚来，2000年的时候，芜湖的物业管理费最高是五六毛，现在基本上没有大的改变。但是我当时来的时候，保安的工资是350，现在则是900到1000，物业管理成本里60%以上是人员工资......

特邀嘉宾篇

周篷安（欢乐时光）
由于距离周篷安（欢乐时光）嘉宾太远，加上他发言时声音较小，因此无法采用音频，但是内容大致有两块，皆如真真所转：1、政府不应该让企业干政府的事。现在动不动就由企业代建学校、医院、菜场。这种做法不可取。说句不好听的，这种医院建成之后是什么样，谁敢保证？
2、保障性住房、安置性住房，应该集中连片建设，不应与商品住宅混在一起。且面积上应有所控制，宜小不宜大。

特邀嘉宾金永武（吴真）
　　我认为房地产行业已经成了产业里的一个足球，人人都讲，人人都爱，也人人都恨。
　　我觉得当前我们这边有一个现象，很有意思，一个是地难买，一个是房难卖。前几天报上刚刚登出来，城东神山一带又要推出大宗土地，相对于企业来说，土地现在是越来越难买了，单宗面积越来越大，成交金额越来越高，能够有资格参与竞争的企业越来越少，也有可能导致土地证券化。因为有可能买得起这么大地的公司往往具有上市公司的背景，他的土地已经不再是用来建造房屋和向银行抵押贷款，他甚至直接成为融资的一种体裁。我觉得这种趋势是值得探讨的。还有一个，因为土地面积过大，开发商不可能在短期内一次性开发完毕，这就会造成一种囤地的合法化。因为土地是只有政府才有权推向市场的，供给方式是不是可以考虑一下。
　　房难卖，我说各位企业家，今天来了这么多人，如果在房子很好卖的情况下可能不会真有这么多老总坐在这里谈，对吧，在房子不好卖的情况下，反而给我们提供了一种机会，可以冷静地思考一下，我们有没有对这个市场进行过分析，是谁在买房子，他们为什么要买房子，他们拿什么钱来买房子。这个我不知道有没有过分析，因为房地产行业是很有意思的，投资很大，回报很高，建设周期也比较长，但是对它的研究没有细化到商业企业的地步。
　　刚才好几位老总都提到了理性，沙龙也是个很好的平台和渠道，大家可以理性地思考。我的认识没有台上的领导深，经验没有台下的同行多，胡乱地说几句，大家见笑。