我们知道，开发企业销售楼盘，业主入住后先接受的肯定是前期物业，而前期物业公司，特别是实行包干制收费的前期物业公司，与开发商之间又往往是父子连带关系，他们真正服务的对象不是业主，而是开发商，服务好的目的不是让业主受惠，而是为开发商做好形象，为其销售装好门面。在我市，前期物业公司粗暴干涉业主合法权益的事情并不少见。

于是很多业主寄希望于召开业主大会，成立业主委员会，以合法方式与前期物业公司对话，监督其服务，制约其行为，或者干脆换人。但是现在，随着新修改的《物业管理条例》的出台，这一希望很可能落空。

不久前，国务院新修改了《物业管理条例》，其中有关小区重大事项的决定，除了原先的业主数量上的要求之外，又另附了一条“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加或同意”。

这是什么意思呢，换句通俗的话说，就是参加或同意的业主，个人产权比例必须达到或超过整个小区建筑总面积的一半。过去的业主数量限制，仅是人数上的要求，即使按照投票来算，不论买的房子大小，一户一票，权利均等。而现在呢，不仅要有产权，是业主，而且产权面积还只能大不能小，否则无法达到或超过整个小区建筑总面积的一半。

新修改的《物业管理条例》第十二条第三款规定，“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项(即决定筹集和使用维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项)，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

对照一下，《物业管理条例》第十一条第(五)项和第(六)项规定是指“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”作出这些决定应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。比如修改小区共用设施设备的使用，不权需要2/3以上的业主同意，同时表示同意的业主产权面积占建筑总面积的比例还不得低于2/3，二者缺一不可，否则不能通过。

再对照一下，第十一条的其它事项，包括“制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。”这表示，过去业主大会解聘物业公司，只需要一半以上的业主同意即可，而现在，除了人数上的要求外，产权面积也占同行地位。也就是说，即使有三分之二的业主要求炒掉物业公司，如果产权面积达不上小区建筑总面积的二分之一，仍然不能被支持。

我们知道，一个小区刚刚建成，开发商是最大的业主，随着房屋的交付，产权证的办理，很多业主会相继入住，成为一个个小业主。可如果有一部分房屋没有销售掉，或者开发商干脆拿出一部分“只租不售”，那么开发商就永远会是最大的业主，独立的小业主们是无法在产权面积上与之抗衡的。

按照现行的《物业管理条例》的要求，召开首次业主大会的条件包括入住率达到50%以上的、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的、首批物业交付满3年的。这三个条件只要达到一条，业主大会就可以召开，业主委员会就可以经选举产生，前期物业公司的去留也就会相应得出结果。

   但是对照修改后的《物业管理条例》，这三个条件中，只有满足了第一条，业主们才有可能对前期物业公司使出最有力的一招。因为后两个条件，虽然符合了首次业主大会召开的条件，并可以产生出业主委员会，但是却怎么也无法达到产权面积超过建筑总面积一半的条件。

   当然，必须承认，修改《物业管理条例》的依据是《物权法》第七十六条的规定，可是如此一来，业主们均衡对等的权利无疑被打破，《物权法》第八十一条，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，"又如何得到保证呢？因为在首批物业交付后的相当长一段时间里，建设单位往往就是最大的业主啊！产权超过建筑总面积的二分之一，对开发商来讲并非难事，而对于这一时期的小业主来说，无疑是不可能的。在这种前提下，业主有权要求更换不称职的前期物业公司，岂非成了一句空话？