大背景

个人合作建房的概念，最早在北京形成，于凌罡这个名字也随之为大众熟知。但是由于其个人自身知识水平的缺乏，以及北京房产市场环境的影响，热闹一时的京城合作建房至今没有结果。与此同时，福建、深圳、南京、苏州，甚至合肥，个人合作建房虽如星星之火漫撒全国，但是由于这样或那样的原因，终于没能形成燎原之势，至今为止，没有一个获得成功。

进入2007年，芜湖的房价突飞猛涨，一季度涨幅超过13%。为了遏制过快上涨的房价，4月3日，芜湖市政府出台了一系列房产调控新政，其中一个重要内容就是楼盘开盘预售，必须达到三万平方米的面积，项目面积不足三万平米的，必须一次性上市，不得分期分批预售。该条款一经出台，芜湖的房产市供应骤然刹车，一些楼盘先前的开盘计划被打乱，各家房产公司都在为三万平米而忙碌，大家都清楚，在这个市场饥饿期里，谁先抢到三万平米上市，谁就会热销，就会跑红，就会获得丰厚的利润。从4.3新政发布至今，我市批准预售的住房面积仅13万多平米，其中还有6万多平米是针对奇瑞职工定向销售的。

供应量骤然下降，需求不断积聚，6月10号开盘的中央城预售现场，已经让人们充分看清了供小于求的芜湖房产市场现状。在这样的大背景下，芜湖个人合作建房高调登场了，从五月一号的首次碰头会，到7月之初的公布实施方案草案，正式启动报名程序，速度之快，效率之高，无不令人惊讶。芜湖个人合作建房为什么会有如此神速的进展，很多人都在寻找答案。7月4号上午，芜湖个人合作建房首次新闻发布会在房管局3楼会议室举行，江苏365网络有限公司常务副总经理邢炜现场就广大市民关心的合作建房开展事宜与媒体进行了交流和探讨，在他的回答中，我们找到了一些答案，也留下了一些疑问。先来看看哪些特别与众不同。

 

  

个人合作建房，企业发起召集

芜湖的个人合作建房，较之全国其它地方一个最显著的区别就在于有一个企业作为召集者与发起人，这就是江苏365网络有限公司。江苏365网络有限公司是一家全国性的房地产专业网络媒体，华闻传媒旗下的华商传媒是其第二大股东，芜湖是其在江苏省外拓展的第一个外地城市，目前该公司已经进入了苏州、无锡，下半年计划进入福州、厦门、西安和重庆，完成其在全国连锁的房产网络平台布局。
在芜湖的个人合作建房中，江苏365网络有限公司会提供哪些支持呢？邢炜副总经理介绍说：“对于365来说，是一个召集人的身份，发起人的身份，我们愿意牵头做这个事情，另一方面，我们也愿意根据个人合作建房过程中出现的一些问题，包括资金方面或其它方面的困难，我们愿意动用企业的资源，加以补充和弥补，把这件事情做起来。”

角色自然转换，一切听从出资人大会

芜湖个人合作建房分为三个阶段，第一个阶段为网络报名阶段，报名者登陆芜湖合作建房网，填写必要的基本信息，交纳200元的报名费，即可成为预登记人。当政府拿出某地块公开出让使用权时，合作建房顾问组按照出让土地各项经济指标进行测算，随即进入项目实际操作阶段，向预登记人公布测算结果，预登记人根据测算决定是否参与该地块合作建房，不参与的，自由退出，参与的交纳确认金，也就是首付，并签订《个人合作建房协议》，此时，签了协议的预登记人身份自然转换，变为出资人。全体出资人全权委托发起人，江苏365网络有限公司，参与政府土地招、拍、挂，在取得合法土地后再由发起人委托代理公司成立项目公司，此时，出资人大会将是合作建房最高权利机构，一切诸如个人出资的数量、出资的方式、资金的使用及管理、开发设计方案的审核及确定、住宅建设单位的选择、房屋的分配方案、房价的确定、管理费用的核定、物业管理办法的制定，以及运作风险的承担方案等等均由出资人大会以民主方式表决作出。此时的合作建房组织类似于一个股份制的房产公司，每位出资人都是一个股东。当项目完成运营之后，这个股份制的房产公司随即解散，出资人自然转换为业主，一个业主自治权力机构，业主大会也随即产生。
从预登记人到出资人，再到业主，参与合作建房者的身份随着项目运行的不同阶段自然转换，整体动作中，出资人大会作为最高权利机构，享有重大事项决策权。

尊重专业技术，严格法律程序

房地产行业，涉及规划、建筑、设计、造价、法律等诸多专业，范围广要求高，在全国其它城市的个人合作建房中，专业技术问题一直是一个难以突破的瓶颈。芜湖个人合作建房中，江苏365网络有限公司除了建立发起人团队外，还将帮助组建一个顾问团队，包括由律师和政府有关部门人士组成的政策法律组、由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成的工程技术组，以及由造价师、会计师、评估师组成的预算资金监管组，为合作建房项目出谋划策，提供专业技术支持。
随着合作建房参与者身份的转换，相应的法律关系也在发生着变化。预登记时期是一个松散的合作意向组织，参与者进退自由；签订协议书，成为出资人之后，正式的合作随即开始，协议书中有关退出时需要承担的违约责任也将予以明确；项目运行期，类似于股份制的开发模式需要大量的法律程序加以保证；项目建成交付后，有关房屋、商铺、车位分配及小区管理等问题，涉及《物权法》、《物业管理条例》等多部法律法规。可以说，从签约到拿地，从运营到交付，依法运行，依法操作的意识贯彻合作建房始终。

降低运行成本，强调全面监管

自己出钱为自己盖房，成本大小直接关系房价高低，降低成本就意味着降低房价。但是，开发一个房地产项目，一些必要的开支是无法节省的，比如办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资等等。为了解决合作建房前期筹备工作的日常开支，芜湖合作建房打算采取会员制的形式，向登记参与建房的正式会员收取每人200元/年的会费。同时在会员中招募义工，降低开支。对经费的使用制定制度，严格把关，力求成本合理、节约、严控，既维护出资人利益，又能保证整个项目的顺利运作。
进入项目实际运行阶段，出资人资金的监管尤为重要，确保出资人资金全额用于项目运营，直接决定了个人合作建房的成败。为此，发起人江苏365网络公司正在争取银行的介入，准备以四方共管的方式监管出资人存入银行的资金，即由出资人代表、顾问团队的资金监管小组、委托合作单位、发起人365网络公司共同监督，每笔款项支付须经四方共同审核签字才能承办。此外，个人合作建房的资金除由银行负责监管外，其财务收支状况均全部予以公开，接受审计部门审计；个人合作建房的房价均以成本价计算，接受物价部门监督；个人合作建房中房屋分配方案及抽签、摇号等均由公证部门公证；个人合作建房的全部过程接受媒体监督。

通过草案内容，以及新闻发布会的采访，有一些疑问我们没有找到答案。

 

其一，是资金支持还是庄公舞剑？

在新闻发布会上，邢副总表示：“在资金不足的情况下，如果这块地，参与个人合作建房仅仅是一部分人，没有达到我们预定户数的前提下，我们愿意动用自有的资金，把剩余的地块进行开发，当然，首要前提是满足个人合作建房的需要。”
如果引入合作建房之外的资金来垫资，除非垫资企业只实行纯粹意义上的垫资，即合作建房的房屋达到预售条件后，出资人按一定利息将开发企业所垫资金还清，否则，如果该企业以大股东的身份，最后分得部分房屋对外销售商品房，实际上仍然是在拿出资人的钱启动开发项目，降低自身开发成本，达到利益最大化。除非银行的监管能够把资金严格区分，个人合作建房的仅用于合作者房屋的建设。然而房屋好分，公共配套部分又如何区分呢？也能够把个人合作建房与开发企业垫资后可能分得的部分严格区分吗？如果不能，这家垫资的开发企业总是摆脱不了占合作建房者便宜的嫌疑。
此外，引入他方资金是在什么时候？在拿地之前还是在拿地之后？如果在拿地之前，这与开发企业带着一部分合作建房者的资金参与土地竞拍，缓解自身拿地资金的压力有什么区别？如果是在拿地以后，开发企业的介入势必要增加开发的房屋数量，增加容积率，以确保其利益的获取。在合作建房出资人数量不多的情况下比较好办，但是如果出资人数量较多，首付仍不足以支付全额土地出让金呢？是提高首付门槛，还是以牺牲地块容积率为代价，与开发企业合作呢？若是前者，当首付突破目前购买小户型商品房的20%的比例，有多少合作建房者有能力支撑？如果是后者，我们又回到了最初的问题上。

其二，启动时机是否合适？

在谈到个人合作建房的开展前提时，邢副总是这样说的：“个人合作建房，必须是房产市场处于某种阶段来进行，供不应求，房价上涨较快。”
基于此，在新闻发布会上我提出了疑问：(录音

记者：个人合作建房的前提是供小于求，现阶段如此，但到九月之后会有大量楼盘开盘，到了那个时候这个活动还有搞下去的必要吗？现在启动时间上是否太晚？
邢：我刚才也讲了，个人合作建房类似于一个股份制的房产公司，实际上对于参与者来说，也要基于对房产市场的基础性判断，假设，我们在今年下半年开始的个人合作建房的运作，他也可以在市场上比较，明年的这个时候，我买个人合作建房划算呢，还是直接在市场上购买划算呢？他也要做出判断，芜湖的房产市场发展到底如何。个人合作建房，基于的是非营利，无论市场上怎么变化，应该来说，合作建房的价格会低于市场上销售的房屋价格，只要有价差存在，价差让利于广大购房者，大家一定会积极参与。)
回答得很精彩，但是问题还是存在。9月开盘，卖的是现在批准预售的房子，合作建房从拿地到建设，就算很顺利，达到预售条件至少需要两至三年的周期，可以说，卖的是以后的房子，当合作建房达到预售条件后，低于市场价格的定价，是以现在的房价为标准呢，还是以未来开盘时的房价为标准？如果是前者，能否写进合作建房协议中去？如果是后者，成本的降低幅度是否可以大于房价一两年内的上涨幅度？

一份实施草案，内容上能够做到相对严密，已经是一件不容易的事情了，或许芜湖合作建房能够在全国率先获得成功，果真如此，这些特别之处很可能就是成功的关键，果真如此，芜湖人民当为之幸，全国人民当为之幸也。

 

  

 

       设计台词：你丫别拍啊，再拍，再拍小心我K你!!

 

 

 

   设计台词：多少？哈四真的啊，报名超过一万劳，真木得想到!

 

 

 

设计台词：这个这个，有没有单身公寓？可不可以分期付款？可不可以月付10块？

 

 

 

设计台词：老大，你知不知道被采访是件很辛苦的事？面部肌肉很难搞定的!