今年以来，我市房地产市场在经历了新一轮国家宏观调控措施的洗礼下，发生了诸如土地政策的紧缩、一系列房产新政的出台、商品房销售网上合同备案以及商品房交易信息的网上适时批露等这些“市场上的大事”。从总体上看，随着宏观调控效果的逐步显现和房地产市场的进一步稳定，房地产市场供求关系得到进一步改善，从而使得房地产市场结构进一步趋向合理、价格基本稳定、市场秩序进一步规范、市场环境不断改善。
1、房地产开发投资稳步增长
2006年前三季度，我市国民经济继续保持稳定增长，全市GDP累计完成330.69亿元，同比增长15.1％；全市城镇固定资产投资完成187.03亿元，同比增长40.3％，其中市区完成132.75亿元，同比增长23.45％。今年前三季度，全市房地产开发完成投资42.67亿元，同比增长14.67％，其中住宅完成32.09亿元，同比增长20 .50％；市区房地产开发完成投资35 .55亿元，同比增长6 .76％，其中住宅完成24 .35亿元，同比增长4 .28％。从整体上看，本季度我市国民经济继续保持着较快的发展态势，房地产开发投资额增长幅度保持合理、开发投资结构不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。

 

     

2、房地产信贷保持平衡
截至今年9月底，全市房地产开发贷款余额达到19.24亿元，其中市区为16 .12亿元，分别比今年初增加4 .63亿元和2 .78亿元；全市个人住房贷款余额达到58.04亿元，同比增长27 .37％，其中市区为51 .66亿元，同比增长26 .33％。可见，受国家调控措施和市场机制的双重作用，我市房地产开发贷款与个人住房贷款规模总量继续保持着较为合理的增长幅度。

 

     

     

 

3、土地供求首度出现负增长
从今年第三季度开始，受国家调控政策的影响，以及规划限制、土地紧缩政策的不断细化，部分开发企业在一定程度上出现观望现象。今年前三季度，我市市区共计出让土地9宗，比去年同期的14宗减少了5宗；从出让土地面积来看，今年前三季度为879.15亩，计58.61万平方米，与去年同期相比下降近三成多。

 

     

4、房地产市场供应较为充足
今年前三季度，市区批准商品房预售共计94.97万平方米，其中住宅89.60万平方米，同比分别增长74.32％和104.89％。
全市房屋施工面积为437.54万平方米，其中市区为352.81万平方米，同比分别增长17.60％和22.84％；全市房屋新开工面积为183.77万平方米，其中市区为126.24万平方米，同比分别增长13.57％和1.56％；全市房屋竣工面积为69.52万平方米，其中市区为43.39万平方米，同比分别下降19.52％和24.96％。
全市住宅施工面积为368.22万平方米，其中市区为296.18万平方米，同比分别增长31.18％和43.62％；全市住宅新开工面积为157.08万平方米，其中市区为112.79万平方米，同比分别增长34.65％和37.46％；全市住宅竣工面积为60.64万平方米，其中市区为37.47万平方米，同比分别下降9.17％和13.72％。
从整体上看，虽然房屋竣工面积有所回落，但市场现实供应量（预售）和潜在供应量（新开工）却有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应较为充足。

 

     

 

     

5、市场需求发生变化，二手房交易疲软
今年前三季度，市区商品房实际登记销售面积87.52万平方米，同比下降2.88％，其中住宅成交68.45万平方米，同比下降12.21％，非住宅成交19.07万平方米，同比增长57.08％。就商品房预售而言，前三季度市区完成78.75万平方米，同比增长5.89％，其中住宅完成64.51万平方米，同比下降5.10％，非住宅完成14.24万平方米，同比增长122.85％。
商品房登记销售面积出现下降的态势，说明我市商品房市场有效需求总体上略显不足；此外，对比住宅和非住宅可以看出，住宅市场有效需求下降较大，而非住宅市场需求则有较大幅度的增加，这表明部分消费者已经把目光从商品住宅市场转向非住宅市场。

 

     

今年前三季度，市区存量房交易完成54.61万平方米，同比增长2.13％其中住宅完成40.94万平方米，同比增长0.40％，与去年同期基本持平。考虑到今年上半年市场交易量同比下降幅度较大的客观实际情况，可以看出国家调控政策中的税收杠杆无形中在短期内将存量房交易量拔高到了去年同期水平，但可以预见随着宏观调控政策效果的逐步显现，我市存量房市场成交量在未来一段时间内将有所回落，市场趋于稳定。

 

     

6、房地产市场价格基本稳定
2006年1～9月份，市区商品住宅销售成交均价为2879.73元/平方米，剔除非正常市场价格成交的交易后，我市市区商品住宅销售成交均价为3192.11元/平方米，同比增长4.01％，与今年第一季度的均价3090.8元/平方米相比上涨了3.28％，与今年上半年的均价3265.00元/平方米相比下降了2.23％（下图所示）。一方面，从图中可以看出，两个波峰分别出现在05年上半年和06年上半年，这说明两轮宏观调控对房价有一定程度的影响；另一方面，从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳定的情况下，市场机制使得我市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持稳定。

 

     

7、总体结论及政策建议
——总体结论：从分析结果看，今年前三季度我市房地产市场继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的发展态势。
——政策建议：针对当前宏观调控效果逐步显现和房地产市场逐步稳定的新形势，一是要督促开发企业加大在手土地的开发量，各职能部门加强出让地块房屋拆迁的监管与协调以保证出让地块按时交付；二是在进一步扩大有效需求的基础上，积极促进住房租赁市场的形成和完善，从而促使市场供求关系进一步优化；三是继续加强房地产市场整顿和规范工作，不断规范市场各主体的相应行为。通过供求两方面的相互作用，以切实稳定住房价格为核心，确保房地产市场的运行更加规范有序，以保证我市住宅与房地产业长期的持续健康发展。

1、房地产开发投资额较二季度下降明显
一季度7.63亿元，二季度25.27亿元，三季度9.77亿元
其中住宅投资额情况
一季度6.18亿元，二季度16.16亿元，三季度9.75亿元
2、土地供应成交量下降
前两季度出让土地面积732.45亩，计48.83万平米。第三季度出让土地面积146.7亩，计9.78万平米。
3、批准预售面积较二季度有所增长
市区商品房批准预售：
一季度9.09万平米，二季度42.56万平米，三季度43.32万平米
其中住宅批准预售面积
一季度与二季度之和48.25万平米，三季度41.35万平米
4、新开工面积较二季度增长明显
市区房屋新开工面积
一季度102.14万平米，二季度9.88万平米，三季度14.22万平米
市区住宅新开工面积
一季度89.07万平米，二季度7.79万平米，三季度15.93万平米
5、市区住宅竣工面积比二季度略有增长
一季度13.81万平米，二季度10.45万平米，三季度13.21万平米
6、预售成交面积较二季度增长较大
市区房屋预售成交面积
一季度11.83万平米，二季度20.02万平米，三季度46.9万平米
其中市区住宅预售成交面积
一季度9.41万平米，二季度16.34万平米，三季度38.76万平米
7、二手交易面积下降明显
一季度15.46万平米，二季度20.55万平米，三季度18.6万平米
其中二手住宅交易面积
一季度10.83万平米，二季度16.43万平米，三季度13.68万平米

一、开发商投资热情受调控影响趋冷。三季度房屋投资额较二季度下降15.5亿元，土地成交面积下降，第三季度土地成交面积不足前两季度平均值的一半。
二、第三季度房地产市场回暖明显，消费热情提高，预售成交量较二季度成倍增长。
三、从今年前三季度总体来说，住宅供大于求。一至三季度，全市住宅批准预售面积89.60万平米，而一至三季度住宅预售成交面积仅为64.51万平米。供应较需求超出25.09万平米，折成一百平米的住宅，有2509套。
四、对第三季度房屋销售均价的释疑。
一季度均价3090.8元/平米，二季度均价3439.2元/平米，三季度为3046.33元/平米。
芜湖市区内的住宅均价似乎早已超过了3500元一平米，但是如果加上热卖的江城国际，均价每平在2800至2900之间，以及开发区的凤凰城，均价在2400左右，似乎每平3046.33元是一个合理的数据。