背景资料：郁金香小区，占地面积1.83万平米，位于我市镜湖区北京东路原微型电机厂地块旁。去年，安徽天泰置业有限公司经过法定程序取得了该地块的使用权，随即开发了仅六幢七层多层建筑的郁金香小区。10月31日，当小区达到合同交付日期时，小区的业主们纷纷拒绝收房。11月3日，芜湖新闻广播今日家园节目在“顾问坐堂”栏目中策划了“郁金香小区业主该如何依法维权”的话题，请小区业主代表赵老师坐客节目，让法律顾问朱德华律师当面与之交流，给予法律上的帮助。以下是节目文字实录。

 

依合同，业主哪些情况可以拒收
（主）：说起这个郁金香小区，离我们广电还是非常近的，就在马路的斜对面，是由安徽泰置业有限公司开发建设的。10月31号是该小区的合同交付日期，而当小区业主接到电话前往小区履行交付手续时，发生了一些不愉快的事情。本期节目我们请到的嘉宾是小区业主赵老师，以及本节目顾问律师朱德华律师。赵老师，您去办收房手续时发生了哪些令你吃惊的事？
（赵）：让我们很吃惊的问题，一个是在我们拿房的时候，天泰置业有限公司无法提供他的综合验收备案表，按照规定，没有综合验收备案表不可以交房。第二，我们在合同当中签定的，在交房的时候，出卖人承诺：与该商品房正常使用直接相连的下列基础设施，公共配套建设按以下日期，即交付当日达到使用条件。当中有交付当日电通，这个是没有通的。还有，交付当日，每户配送防盗门一扇及太阳能热水器一台，安装到位。但是我们发现，小区内配送的防盗门不是防盗门，而是钢制进户门。
（主）：李代桃僵了？
（赵）：对。这个在晚报上也有所报道，我们也请了质监局的人进行了检验。
（主）：这样看来业主还是很理性的，到底是不是防盗门，我说不算你说不算，咱们请专业的检验机构来说话。朱律师，您觉得业主的这种检测是不是一种很好的取证途径？
（朱）：在节目之前，我也看到了部分媒体对这件事的报道，业主们也反应了不少问题。首先，我认为业主在收房问题上的维权是正当的，也是合法的，郁金香小区在交付上确实存在不少问题。但是我要提醒业主们要注意的就是，在这个大前提下，不要过度维权。什么不是过度维权，就是要绝对地以事实为依据，以法律为准绳，一项一项地来讨论。
（主）：也就是说，有时候业主在觉得自己的权利受到侵犯，在维权时要注意方法与方向，不要眉毛胡子一把抓，这样反而不容易把问题理清楚。
（朱）：对。
（主）：那咱们就一项一项来理。刚刚赵老师说到两个，一个是竣工综合验收备案表没有取得，而其原因就是因为供电，一户一表没有到位。第二个就是防盗门，没有按照合同的交付使用约定兑现。朱律师，您觉得这两个条件是否可以作为拒绝收房的理由？
（朱）：我们还是先从赵老师讲的防盗门的问题说起。刚刚我说了，维权要以事实为依据，以法律为准绳。郁金香小区业主维权的事实是什么？我们还是要回到合同上来看。合同第九条与第十一条，刚才赵老师也谈到了，我们有必要再仔细回顾一下。第九条是这样约定的：商品房达到交付使用条件后。这里面有两个概念：一，要达到交付条件。
（主）：就是国家规定的硬性条件，也就是我们所说的两书一表。
（朱）：对。二，要达到使用条件。交付条件与使用条件这是两个概念。交付条件刚才主持人讲了，就是两书一表，达到了就可以交付。而使用条件，刚才赵老师讲了，五个方面，也就是合同的第十一条：出卖人承诺，与该商品房正常使用直接关连的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件。在前面第九条就约定了，必须达到第十一条，交付条件与使用条件同时具备，买卖双方才能交接。
（主）：这其实是一个约定大于法定的问题。国家规定具备两书一表可以交付，即合同中提到了交付条件，而开发商与业主在合同中约定的还不仅仅是交付条件，后面还有一个“使用”，也就是说国家规定的“交付条件”，与合同约定的“使用条件”要同时具备才可以交付。那我现在可不可以这样理解，即使供电部门安装好了一户一表，竣工综合验收备案表拿到了，如果防盗门问题不解决，业主仍然有权拒收？
合同中是否约定了“有了两书就不能拒收”
（朱）：这个我们还是要回到合同上来看看，找根据。这份合同是格式合同，也是经过国家行政机关认可的。合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单。那也就是说，你达到了国家行政机关规定的交付条件，即两书一表，同时达到了十一条规定的使用条件后，我们两个来验收，验收过后再签交接单，手续应当是这样的。下面又有这样的约定：所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅保证书》和《住宅使用说明书》，也就是两收，出卖人不提供这些文件，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任，由出卖人承担。这里面就产生了争议，开发企业也给业主出了不少的难题，业主们也因此愤怒了。争议就是在这里。开发商讲，我已经跟你约定了，在什么情况下你可以拒绝收房，那就是说两书。如果我提供不了两书，你可以拒绝，你也同意了。
（主）：我觉得这是一个偷换概念。你虽然提供了两书，我不能因为两书的原因拒绝收房，但是还有其它的原因啊。
（朱）：业主们的理由在什么地方呢，第九条我们约定了，你交房的时候必须要达到使用条件，使用条件的内容就是十一条约定的。我不是法院，但是我认为业主们的理解是对的。房子交付以后，目的是什么？就是要使用。
（主）：咱买台彩电回家接上电就要能看的，不能买个框子再买上零件儿回家组装啊。
（朱）：对啊，再说电不通，没有一户一表，是绝对不能交付的。在交付条件，没有一表不能交付，这是没有争议的。而使用条件上，现在的争议主要是在门上面。我认为业主们还是有道理的。为什么？第一，我们合同有约定，你必须要达到使用条件。业主们为什么要维权，说钢制门不能代替防盗门，防盗门是防盗的，钢制入户门不具备防盗功能，安全系数大大降低。作为业主来说，我买房不仅要使用，而且还要保证一定的安全。由于钢制门不能防盗，安全性能降低，对业主的人身财产安全有一定的影响，那么我现在拒绝收房，必须要你换。否则，开发商你必须要书面承诺，在这个期间发生的所有盗窃案件由你来承担责任。
（主）：我现在有了这样的理解，虽然合同是说了没有两书你有权拒收，反过来似乎有有了两书不能拒收的含义。但是它这条有一个大前提：商品房达到交付使用条件后。你如果都达不到交付条件，也达不到使用条件，这条其实就没任何意义。开发商在这里是讲狡理了。
（朱）：对，是在讲狡理。我们再来看合同。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单。现在的问题不就是业主不愿意签署交接单吗？对吧？
（赵）：对对。
（朱）：不愿意签我并没有违约啊，因为约定是签交接单你必须要达到交付使用条件后啊。
（主）：对，这是一个总的前提。

开发商能否反诉业主违约拒收，要业主承担责任
（赵）：我现在有一个问题，如果他没达到交付使用条件我不接房，那他以后会不会反诉我，说我违约，没有按时去按房呢？
（朱）：节目一开始我就说过了，任何一方都要以事实为根据，以法律为准绳。争议的事实是什么？我们双方在买卖合同中就约定得很清楚，要达到交付使用条件后才签署交接单。现在业主认为，你与我们合同约定的不符，没有达到使用条件，我当然不签交接单。你什么时候达到了交付使用条件，我们什么时候签交接单。
（主）：作为业主我可以拿出你违约的证据，是你达不到交付条件达不到使用条件才使房屋不能按时交接的。如果你反诉我违约，那你要拿出你的证据，证明你这个时候达到了交付条件和使用条件，而我业主无故拒收。
（赵）：那他书面通知我收房，我什么都不做，到时候他也不能说是我违约吗？
（主）：我觉得他书面通知你了，你必要的证据还是要搜集的，也要回个函给他。

 

什么算书面通知
（赵）：他们没有书面通知我，是电话通知的，去售楼处接房。在售楼处外面有一个郁金香花园接房程序，这个算不算书面通知呢？
（朱）：这是不可以的，合同中约定了，出卖人应书面通知买受人办理交接手续。合同写得很清楚。
（赵）：我们现在所有的业主手里根本没有他们的书面通知，都是接到售楼处的电话要求我们去办手续的。
（朱）：我们赵老师可能过去没有按严格的程序买过房。过去开发商是怎么书面通知的呢，是电话通知你，这不错，然后你到办手续的地方，他给你一个书面通知。
（赵）：这个书面通知必须是在什么前提下才给我？因为我们当时去，他没办法提供一表，所以我们拒收。而有些业主交了办理房产证的余额，交了钱之后，售楼处就给了业主接房通知。这个算不算书面通知？
（主）：正确的书面通知应该是怎么做呢？
（朱）：应该是电话通知你去，去之后告诉你，我现在已经达到交房条件了，并且把两书一表给你查验，并立即把书面通知给你，给你之后你与物业一起去验房，验房后你认为可以接收了，在验房表上签个字，同时在书面通知上也签个字，他再把书面通知收回。如果你认为水不通、电不通，无法使用，这时你不在验收表上签字，同时也不在书面通知上签字。
（赵）：明白您的意思了。

有关容积率问题如何维权
（赵）：我们还发现，在我们小区有容积率增大的可能。我们小区的占地面积是1.83万平米。在芜湖房管局信息网上显示总建面积为2.74万平米，容积率为1.5，但是根据芜湖市房管局商品房预售许可公告上显示，我们小区有六幢楼，这六幢楼的建筑面积是32873平米，经过换算，除以我们小区的占地面积，得出的实际容积率是1.79，这样一来建筑面积就扩大了5437平米，这是开发商一笔很丰厚的利润。在这方面我们怎么维权？
（朱）：根据你介绍的情况，业主在这方面维权，首先要弄清一个事实，找到拍卖公告，小区的密度要达到多少，容积率不得超过多少。
（主）：应当遵守当时拍卖公告上的基本经济指标，这也是规划部门验收的依据。
（朱）：对。如果实际经济指标与公告上不相符，那么就产生了责任。如果没有通过规划验收，责任由开发商承担。如果通过了，责任仍由开发商承担，行政主管机关属于疏忽。如果说当时的规划就违反了国家规定，那这个过错责任就是行政机关的了。所以说，业主要先把这个事实弄清。
（主）：作为业主来说，先要找到拍卖公告，找到当时的经济指标是怎么规定的，然后再请权威检测机构对小区容积率绿化率等做一个检测，出具一份报告书。如果与公告相符那无话可说，如果不符才可以维权。
（朱）：对。从网上下载的内容，在民事诉讼或行政诉讼中，不能直接作为证据使用。
（赵）：也就是说，我们从网上下载的内容需要相关部门的认定，认定其是事实。也就是说，如果我们拿出当时的拍卖公告，公告上的容积率、绿化率与事实不符，那我就可以到相关部门搜集相关证据，凭证据做为维权的依据？
（主）：如果公告是从报上找到的就不需要再找相关部门认定了，它可以作为直接证据。另一方面，如果发现有与实际不符的地方，一定要请认证检测机构来实际检测，并出具报告，这个才可以作为证据。
（朱）：对，主持人讲的这个问题是非常重要的。找到公告是原始的数据，而检测报告则是实际的数据，二者相比较才能让法庭采信。这是两个方面的工作，不要混成一个方面来做。找到了原始的指标，不要忽视了现在实际的是多少，你们不能凭你们自己测量计算的结果做为证据，这个不具有证明力。一定要经过权威部门或法定部门来测量确认，出具报告，小区有没有问题，一比较就出来了。如果后一步不做，前一步等于没做。
（赵）：这个应当是业主去举证？
（主）：对，谁主张谁举证。如果开发商主为自己没有违反公告，他也要举证来反驳你。据我们了解，目前郁金香小区已经通过了规划验收。这就意味着，即使最终的比较结果确实与公告不符，业主还不能直接与开发商为这条对簿公堂，要先进行行政诉讼，让规划主管机关撤消验收合格证，之后再让开发商为自己的行为承担责任。

 

后记：郁金香小区业主们愤怒了，维权呼声也挺大，安徽卫视第一时间都有报道，本地媒体如《大江晚报》、《生活传真》及《美好家园》都予以了一定程度的关注。但是愤怒归愤怒，真的要维权，恐怕还得以事实及合同为依据，以法律与政策规定为准绳。维权有方向，才能有的放矢，才能命中靶心。有些问题，由于节目时间限制没能说到，这里予以补充。
从这些日子业主们反应的问题来看，大致可以归结为以下几类：一、未取得竣工综合验收备案表。二、供电未安一户一表，未按合同“使用条件”约定提供防盗门。三、开发商有偷容积率的嫌疑。四、小区总平图中的淘气乐园未建，2号楼下公用车库变为私有。五、物业服务费收取不合规定。六、房屋普遍存在墙体开裂现象。七、房屋层高不足合同约定的2.8米而是2.67米，小区道路不足4.5米。
有关这些问题，整体看来，也只有一、二两类可以作为业主拒收商品房的正当理由，节目中我们已经花费大量的时间予以阐述。需要特别指出的是，有相当一部分业主希望开发商自行停止交房，主动支付违约金，并寄希望于行政主管部门。这种想法，根据是对的，方法却出现偏差。根据即拒收依据，也就是两书一表及供电和防盗门的约定，业主据此拒收理所当然。但是把希望寄托在行政主管机关，事实证明是行不通的。建委开发办对于违规交房的开发企业处理程序是，先下达整改通知书，指明其交房违规，要求其停止交房。之后，在企业资质管理上、在企业资质换证上加以限制，如著名的金鼎集团，今年企业的资质换证主管机关就未予办理。但是作为业主来说，这些措施对约权显然帮助不大。想要让开发商自行履行赔付义务，也无异与虎谋皮。只有把行政主管机关的处理当作维权的辅助条件，搜集好证据，走法律途径，才真正能达到依法维权的根本目的，同时也加大不法开发企业的违规成本，以作警示。
第三、四两类，涉及规划及规划验收，方向与程序都与一、二类不同。这两类问题，业主首先要弄清原始规划是怎样的，之后还要取得法律承认的，具有证明力的，的与原始规划相比较的证据。这一点节目中也作了详细阐述。我所要补充的主要针对第四点。淘气乐园的设置并不在规划验收之列，建设工程的规划竣工验收，是对经规划审批的建筑物和配套设施是否按照规划审批要求进行建设的验收，主要是检验建筑位置、退让、面积、高度、密度等有关情况；道路、绿化及环境是综合验收主管部门把关的内容，这一点不能发生方向性错误。此外，有关车库性质的改变，规划部门的回复是，开发商早在取得预售许可证之前即提出更改车库性质，规划部门经测算与研究，同意其更改规划，手续符合规定。由于是预售之前更改的，因此不存在公示等其它条件的满足。
第五类，物价部门已经给出了答复：根据《芜湖市物业服务收费管理实施办法》（芜价经费[2005]161）规定，郁金香花园前期物业综合服务收费标准为每平方米0.45元，装饰装潢垃圾清运费每户100元（另对小区部分住户因装饰装潢垃圾量大的，收费无法弥补实际支出的，经物价部门同意，可由物业管理企业与业主协商约定）。郁金香花园收取的装潢服务费未经物价部门批准，我们已通知该物业企业不得收取此项费用。目前非法收取物业服务费的行为已经停止，已收的也将退还。
第六类，墙体开裂等质量问题能否作为拒收依据，这也是很多业主想问的。在了解这个问题前，先要弄清对于建筑质量问题一般如何处理。建筑质量问题大致分为两类，一类为影响结构主体安全的重大质量问题，第二类为常规性质量问题。对于前者，业主向质监部门举报并经认定后，主管机关会勒令其无条件整改，造成业主损失的也要进行赔偿。而对于第二类常规性质量问题，比如墙体开裂，通常的处理方式是业主要求开发商维修，在维修期内的开发商应予以免费维修。也就是说，常规性质量问题不可以作为拒绝收房的依据。如果业主发现房屋质量出现问题，并认为可能影响到居住安全时，首先应向市建筑质量监督站进行投诉、备案，之后请质量监测中介机构进行鉴定，拿到鉴定报告之后，再根据实际质量问题提出解决或索赔的要求。但是，这样的鉴定费，一般都是由业主买单的。
最后一类，合同中虽然约定了层高2.8米，但是请注意，这里约定的是层高，并不是净层高。《住宅设计规范》中规定，普通住宅层高不宜高于2.8米，即使江苏省今年9月起执行的新版本《江苏省住宅设计标准》，也只规定住宅层高不应低于2.80米，且不应高于3.00米。以2.8米为准，去年上下楼板厚度20公分，净层高应在2.6米，郁金香小区的净层高在2.67米左右，并未违反规定。有关小区道路宽度，消防要求中有所规定，不得低于4米，郁金香小区的4.5米也未违反规定。业主在这类问题上维权，没有法律依据。
林林总总列出这么多，一方面是想给郁金香小区业主的维权行动以一定帮助，更重要的，是想让其它小区的业主在维权时有所参照。方向正确了，手段正确了，坚持以事实及合同为依据，以法律与政策规定为准绳，业主们的维权之路会走得更稳、更顺。