照片说明：房产政策咨询会，服务于江城购房人

 

 

 

（应晚报约稿，年初旧作）

 

 对于一般的市民来说，房子应当算是一生中最大的消费。可是面对形形色色的广告，看着合同上林林总总让人头晕目眩的条款，身为芜湖购房人，如何才能理性地安全地购房呢？今天我们就向大家推介七步安全购房法：
 一、作好计划，端正购房态度
 你了解你自己的财务收支状况吗？你知道自己能承受什么类型的房屋吗？曾经有一位大学毕业刚工作的朋友向我反映，说现在的房价太高了，想赁自己的能力购一套房屋着实不可能。我问他想购什么样的房屋，他说想在市中心，买一套百把平方的新房。我不禁哑然。虽然经过了宏观调控，房价的增幅有所下降，但是对于一个刚走上工作岗位的年轻人来说，想赁自己的能力一步到位实现置业，无疑于天方夜谭。市场上可供购买的房屋有一手房，也有二手房，有大户型，也有中小户型。不同的人应当针对各自不同的实际情况来制定不同的置业计划，是过渡时期解决基本居住问题，还是相对稳定阶段改善居住条件。只有作好了这方面的工作，才能有针对性地对市场进行选择，不至于承受住房不能承受之重，沦为房产的奴隶。
 二、作好调查，了解楼盘信息
 随着调控政策的落实，房屋买卖中完全的卖方市场正在逐步向买方市场转变，消费者有了话语权，选择的余地也更大了。大家在选择具体楼盘的时候，往往只看重位置、户型或是价格，而忽略了几项最根本的因素。其实不论是什么楼盘，在确定购买之前，三项基本的调查还是要作的：
 首先是该楼盘的土地使用性质。有的朋友曾经问过我，同属一个区，为什么农民安置小区的房屋那样便宜，能不能购买。我们说，天下没有免费的午餐，农民安置小区虽然便宜，但是身为城市人是不可以购买的。为什么？就是因为那种小区土地使用性质是集体土地性质。我国对于土地的管理实行的是二元制，我们平时所说的商品房，其土地性质是国有土地，国有经营性土地使用权的转让必须经过招标、拍卖和挂牌这个程序，而农村集体土地想要进入流通领域，则首先要纳入土地利用总体规划、城市和集镇规划，并经过流转这个环节，《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第二十一条规定，新增集体建设用地使用权流转不得用于经营性房地产开发。即使是购买村民的宅基地也不行，因为宅基地在性质上仍属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。所以，如果城市人购买了集体土地性质的房屋，那就即办不到房产证，也无法上市交易，后患无穷。
 其次，该楼盘有未取得预售资格。我国实行商品房预售许可制度，即楼盘在销售之前，必须达到预售资格，取得房管部门核发的预售许可证。在去年以前，我市几乎所有的楼盘都在未拿到预售证的情况下进行认购或订购，消费者交纳数万元的定金或诚意金之后等待房屋开盘的消息，交了钱却一等数年不见房屋的事情在我市并不罕见。去年三月，我市房管部门加强了商品房预售管理，明确未达到预售资格、取得预售许可证的房屋一律不得销售，所有取得预售资格的房屋必须公开销售，开发企业不得先期认购或订购，并借此收取任何形式的定金或诚意金。所以消费者在购买房屋之前，一定要先看该楼盘有没有取得预售资格，如果没有，不妨等一等。不要迷信那种“今天不交定金明天就买不到”的宣传，那只是在人为地制造紧张气氛。
 最后，开发企业的诚信度如何。这一点其实非常重要，你所看中的楼盘是由谁开发的，资质怎样，业绩怎样，信誉怎样，过去与业主间有没有纠纷，这些纠纷是如何处理的等等。这些信息虽然繁杂，但是它往往可以说明该开发企业的诚信度。通常在开发一个楼盘的时候，开发企业都会不惜力气进行宣传，而其言行究竟是否一致，则要看他们走过的路才能知道。
 这三项最基本的调查完成后，您再综合楼盘的性价比，结合自己的实际能力进行下一步的判断。
 三、多个心眼，谨慎对待广告
 “现在的发展商,有个包就说是山,有个坑就说是水,你要撒泡尿都说有温泉……”看过今年春晚的朋友，大多对黄宏的这句台词记忆犹新。为了促销，开发企业在抓准了卖点之后，会在楼盘广告上下功夫重点渲染。对于楼盘广告，法律上称之为“要约邀请”， 如果这种要约邀请对购房人的购房行为起到了关键作用，或是与这一楼盘的定价有因果关系，那么一旦购房人购买了此处楼盘的房子，要约邀请就变成了要约，成为合同的一部分。如果开发商违约，消费者无疑是可以进行索赔的。但是在诉讼中，证据是关键，所以消费者一定要注意保留开发企业在楼盘广告上的宣传，当然，如果能够把广告的内容写进购房条款，那是再好不过的了。
 四、擦亮眼睛，看准合同内容
 生活中有不少消费者，在选择楼盘的时候慎之又慎，但是到了签合同的时候，却连内容都不看就大笔一挥。不要忘记，我国的民事诉讼中有“约定大于法定”一条，合同中约定的条款，只要不是违反了国家强制性规定，或是损害了第三方的利益，甲乙双方约定的内容始终都会比某些行业规定要有力。目前我市的《商品房买卖合同》分预字和现字，使用中多以预字为主。现在，我们就预字合同需要特别注意的内容列出，供大家参考。
合同第一条：注意具体的楼号、单元及门号。套内建筑面积是指去掉公摊后的室内建筑面积。注意预售许可证号。
合同第二条代收代缴费用中，没有硬性规定。
合同第三条对于面积误差的约定应选择第二款对购房人较有利。即商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
合同第五条与合同第七条应为对等关系，即延期付款的违约金日期、金额的确定，应与延期交房的违约金日期、金额相等。
合同第十六条，合同履行发生争议时，选择“依法向人民法院起诉”对消费者较有利。
注意合同附件，附件一为房屋平面图；附件二为装饰、设备标准；附件三为补充协议。均为合同组成部分，具有同等法律效力。
 此外，《商品房买卖合同》中，由于开发企业的责任造成违约的，只有购房人才有权要求退房，开发企业无权要求购房人退房。
 我市在2005.5.01全面实行一价清及明码标价政策，因而消费者在购房时无需支付除房价之外的任何所谓配套费用，在签订合同的同时，还应签订一份《芜湖市商品住宅销售明码标价书》，上面详细标明了所购房屋每平米单价住宅浮动幅度、楼层差价和朝向差价，如有不同，可拨12358举报。
 五、切莫轻心　物业合同一样重要
 在签定购房合同的同时，消费者还会被要求签定一份《前期物业管理服务合同》，当中要求业主服从小区的前期物业管理和服务。在现实生活中，这份物业服务合同往往被消费者忽略了，事实上，这份合同对今后的入住可谓至关重要。建设部的示范文本从总则、物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益，违约责任及附则七个方面进行了约定。特别值得一提的就是“物业的基本情况”，这一章的内容不仅明确告知业主小区的名称、范围、面积，还告诉业主哪些是公共设施设备，可以说一开头就向业主交待小区的家底，让业主明明白白。然而我市的许多楼盘，虽然也要业主签这么一份合同，但是内容却大相径庭，不旦不明示公共设施、公用部位，还无限扩大物业公司权利缩小物业公司责任，无限缩小业主权利，扩大业主责任。业主哪些是公共设施都不知道，日后如何去 “享有合理使用房屋建筑共享设施设备、公用部位及本物业内公用设施和公共场所的权利”呢？就更谈不上行使其它权利了。所以消费者在签这样一份合同的时候，一定要认真对待，切莫掉以轻心，最好先查一下国家的示范文本，做到心中有数。
 六、理直气壮　达到条件才收房
　　商品房交付的时候，消费者可以要求开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时还应当查阅《竣工综合验收备案表》原件。对于商品房交付使用的标准，我市不仅有明确规定，而且被纳入了行政许可，是一强硬性规定：
 （一）房地产开发项目竣工交付使用前，开发建设单位应当组织验收，在依法向城市规划、工程质量、消防、人防、房管、市政等有关单位和部门办结单项验收手续后，向市建委办理验收备案手续，备案通过后，方可交付使用。对分期建设的较大规模住宅小区，可申请分期验收备案。   　 

（二 ）申请验收备案，须具备下列条件：     　

1、经市规划局验收，并取得建设工程规划验收合格证；     　

2、规划要求的公共配套设施和供水、供电、燃气、道路、排水、排污、路灯、邮政、电信等基础配套设施建设完毕，并经各专业管理部门验收合格，具备正常使用条件；    　 

3、单项工程已向市质监站办理竣工验收备案；     　

4、已落实拆迁补偿安置方案的承诺事项；    　 

5、已按规定办理前期物业管理手续；   　  

6、未对项目周边环境造成破坏；或者虽造成破坏但经过整治已恢复或美化。    　 

7、需要验收的其他事项均已完备。     　

（三）未进行房地产开发项目竣工验收备案或办理验收备案未通过的项目，房地产开发企业不得交付使用；市房管局不予办理产权初始登记。对擅自交付使用的，市建委将依法予以严处。 
 如果开发企业通知你收房，却又不能提供两书一表，你大可以理直气壮地书面回复对方：由于房屋未达到交付条件，本人拒绝收房。这样等到房屋达到交付条件时，你就可以按合同约定，要求开发企业承担延期交房的违约金了。
 七、做好准备，一丝不苟验房
　　当开发企业提供了一切应当提供的书面材料，而您决定收房的时候，就一定要掌握验房的知识与技巧。此时最好不要先急着交物业管理费，可以和前期物业公司协商，验好房后再交。你要准备好五样工具，一只塑料盆、一个小榔头、一只五米长卷尺、一只万用电表、一只计算器，以及纸和笔。进门先目测，看有没有开裂、渗水的现象；然后检查门窗的开合是否顺畅、电灯开关及上水是否正常；接着就可以用上那五样工具了。榔头可以用来检查墙壁及地面有没有空鼓，塑料盆用来查下水有没有堵塞，五米卷尺用来查层高及房屋尺寸，万用电表用来查各强弱电是否畅通，计算器当然是用来算面积的。最后有两点不要忽略，一是做防水试验，即在卫生间堵住地漏后放水，24小时后到楼下业主家看其卫生间天花有无渗水现象。第二是记录，一定要记得记下水表及电表的原始数据。验房结束，如果没问题，就可以交物业费，办理交接手续；如果有问题，则要在反馈单上写清楚，要求整改后再收房，此时你手中尚未交出的物业费，很可能起到关键性作用哟。