郝晶：感谢周总给我们做的报告，下面请弓超老师给我们就上述报告做简单分析。

　　弓超：90户型现在受大家追捧得比较热，其实是跟经济发展比较有关系。在上个世纪90年代中旬。讨论的不是经济适用房，而是豪宅。豪宅到底是多大面积？那时觉得沈阳150平米以上才算，在深圳100平方米就算。在香港80、90平米就算豪宅。为什么这样讲？就是因为当一个地区的土地价值被挖掘出来的时候，或者当一个地区成为热点的时候，他要求整个房价和当时人们的居民收成一定比例。

    90米面积既能满足基本的使用要求，而且总价又不过高。98年沈阳的房价应该还在三千、四千多一点的情况，广州和深圳就已经一万多块钱、七、八千块钱。在那个年代，我们听说了深圳的房价都感觉很高。
   
    当时，我们做格林豪森，在那时应该是也算是沈阳的豪宅。有的时候，整个定位的豪宅程度还是有一定的道理，除以当地的售价，这个面积就是当地豪宅的面积，所有的豪宅面积都是非常相对等的。

    这样的90户型，随着沈阳市的发展就走到这个环节上。刚才的分析报告也看到了，2004年是120平方米左右，到2007年变成90多一点，可能今年整个的销售面积小于90，国家为什么定70、90政策。
   
   有很多方面从能源方面来讲，环保方面来讲，可能这样对整个社会资源利用是合理的,其实有一点，就是最能符合大部分人的居住需求，可能一室不适合居家，两室的标准好象不完备。90平方米加上建筑设施中刚刚达到这样的条件，国家提倡的要70、90政策，国家提倡70、90政策也正好暗含了人们的心理，所以国家出现70、90不是限制房地产的发展，是为了让房子更好的卖出去。

   到现在的证明也是这样，在90平方米、80平方米的时候，在市场上，这个房子是非常好销售的，我们不能说供不应求来形容这个房子的市场销售情况，但是好销是肯定的，这种90户型以后要怎么走？是不是要长期的形成一种主流户型，这是我们所需要的，还往哪个方向走。
  
    刚才说蜜地那个，它不是说70、90，它是在于它的价格，是小户型，那个组团的价格是最说的，我们说90户型和那个概念是两个阶段，那50平方米是解决居住问题，而90是一个中期阶段，或者我们是否能断言它，90也变成终极阶段，在以后的发展过程中，可能90平方米是人们一辈子居住的面积，豪宅或别墅可能随着个人的发展的需求不同。

   这个90户型，在大城市中，应该可以划中高档住宅的范畴之内，比如90本身也在发展，在90年代初期的时候，在94年、95年、96年，你到社会上买50米的房子很少，基本没有，70米的房子、80米的房子基本都没有。  
  
   所有的开发商提供的面积大约都是这样的，120、130米有，两室两厅两卫，150、160平米，三室三厅三卫，所以那时候都是为成功人士服务的。

   2000年随着大众的消费的来临，随着市场化的运程，所有人都回归到普遍的销售层次当中。90这个户型也是随着时代的发展，变成社会的主流，一个中等户型的概念。

   但是，这个中等概念就是随着一个趋势发展，有可能成为高档的一个概念。我们在谈90户型的时候，新设计出的90房子，如何赋予它更好的舒适感，更好的附加值，更好的外配套条件，这是对于一个新的、成长期非常好的产品类型的改造，使它能更长远一点，我觉得这是一个很主要的问题。

   现在，社会上提供的80米、90米的房子也很多，这种80米、90米的房子是不是还可以继续改进，这是我们做行业，和每个开发商所考虑的一个主要问题所在，现在增加90米户型的方案，在全国各个地区都开始有一个新的变动。
  
   首先，第一点这个在沈阳也用过，增加面积，比如花园的面积，这是很大的改进。当你买90米的产权面积的时候，可能还有一个7、8米的辅助面积，来为90米的户型进行其他方面的补充，这就是它的发展的一个好处。
 
   另外在整个产品设计的过程，采用拐角窗和飘窗的设计，有效的增加了室内的使用面积，无论从感官上来讲还是从使用上来讲，这都是为房子提供了一个很好的外展的空间。

　　包括最近流行的电梯直接入户，电梯直接入户最好的特点就是说一部电梯直接到你家，原来最早电梯直接入户，我们知道是在2000年初期，在香港的滨海花园，那就是电梯直接到家，这就是豪宅概念的引领。

   现在，沈阳的电梯入户已经出现在90平方米的房子当中了，还有所有电梯前这一部分，可以变成自己家单独使用，原来电梯不入户的时候是几家用户一同用的，那就是公摊的独立使用，这也是非常好的创新。像所有其他的一样，在90户型中，室外空间装饰这一部分也可能更多的人投入它的视线之中。

　　举个例子，豪宅这一部分，还有就是滨河这部分做的豪宅，大约面积都是250平方米左右，一梯三户，整个标准层是500、600平方米，包括电梯前的装饰，都是按照星级宾馆打造，但是很少为90平米的户型做这些，未来我们就应该把那些90平方米也变成一个像尊重豪宅那样尊重我们90平方米的房子，让能买起90平方米房子的消费人群，能够很好的享受到星级大堂的感觉。

   还有90平方米一般在产品组合之中是和别的相配的。在产品组合过程当中，越往后的，应该把所有的产品同类的放再一个建筑当中，比如一栋楼，所有的面积都是90平米左右。这样从整个习性来讲，从消费人员的价格趋向来讲也趋同，这个情况下也是产品设计中很好的表现。
  
   再有我们所说的90平户型，很少在多层中实现，如果在多层中实现90平米肯定也是一个热点。其中90平米在多层中出现不可能成为市场的主流，市场主楼是在二环之内，二环之外偏远地区，三环之外在整个土地价格低的情况下，60米也能做成南北房。这样的产品在市中心来讲，是非常不好卖的，所以我们有一句话能买起60平米房子的就不买50平米的房子。
  
   这种观点也是随着时代的发展被各个击破，最早我们说六千、七千块钱的房子，谁买一个90平米的房子花六千块钱、七千块钱。比如说在情景洋房退推的过程中，产生的整个阁楼和平台的效益，它的销价可以达到6000块钱。同样可以受到追捧，如果在一楼，送地下室或者是花园，它的价值可能达到7000块钱。

   所以，我们给90米户型，除了这个之外，还能给它什么？这就是我们在以后设计过程中，或者是新90运动中，我们说的新的90米的房子，对他应该给什么？应该赋予更多一些？或者有什么标准才能符合于我们所提倡的新的90的运动？而不是90户型用两个180平房子夹着的尴尬局面。我就讲这么多。

　　郝晶：好，感谢弓总，您讲了很多关于“新90”非常前瞻的东西。看来发展商对这个产品的研究也是颇具苦心的。下面请孙总给我们讲一讲，您对90产品的认识？您对新90有何看法？

孙刚：90户型是房地产发展的主流趋势(图)

图为奥林匹克花园总经理孙刚

　　孙刚：首先90平米作为一个户型面积标准来讲，应该是房地产发展的一个阶段。在特定地区，以90平方米为市场流趋势。中国目前还处于房地产发展的初期。经过多年努力，城市绿化有所提高，但是现在还不到50%，距离进入70%的发达国家的标准还有一定的距离。人民GDP可能在三千、四千美元之间。中国人口众多，可利用土地面积非常有限。城市除了居住以外的其他空间需要集约化利用土地。

    中央前年提出70、90政策，这段时间在沈阳市场也逐步成为主流。这是一个必然的过程，因为在住房的金字塔上，70、90从建筑标准上应该是属于中等，在金字塔的腰线以下。它的目标客户群和消费人群应该说是数量非常大的。一个国家的发展，主要是看政府能不能给广大的老百姓，提供好的住房条件。90平米的研究方向，从建筑产品的角度来讲应该做到“造价不高品质高、面积不大功能全”这是它发展的一个方向。我们搞房地产的常说，总价代表档次，单价代表品质，作为90平米的房子，它的面积区间不是非常大，我们要追求它的品质。弓总刚才说了很多，如何提高90平米住宅的附加值，从产品创新方面，从赠送方面讨论了一些。其实他做的格林的一些项目，目前就是这么做的。电梯单独入户，包括空中花园的设置等等都。

　　主持人郝晶：在弓总的项目中都有体现？

　　孙刚：在格林、在生活坊、在春晓可能已经入住了。我觉得如何从“面积不大、功能全和造价不高、品质高上”入手，我觉得第一还是要研究产品的设计，更多的向香港、日本这种人口密度非常高的，房地产市场化程度非常高的国家和地区学习。我03年去香港浅水湾，他们卖的 豪宅当时是一万一平方尺，也就是十万人民币一平米。80多平米的豪宅，空间设计得非常合理。

　　郝晶：真能给人视觉上“豪宅”的感觉？

　　孙刚：对，像刚才谈到的。主要靠楼的总体效果、外观、公共空间的效果。从一些平时我们忽略的，包括空间、景观等等，营造出豪宅的效果。一般90平米的房子，一栋楼周围种很一般的树？他可能就给你种一个别墅的树，通过整个空间气氛的渲染，给你这种感觉。虽然面积不大，但是感觉很好。

    目前在沈阳，相对于长三角和珠三角的供应量，土地没那么稀缺。但是从长三角看、从国家整个的发展趋势看，从将来全国的土地稀缺性来看，因为人越来越多，土地肯定是越来越少的。另外土地还要空下来做其他方面的应用，从这个方面来考虑，我觉得应该提倡90平米的户型设置。

　　第二方面，现在大家都在做90。如何倡导一个新90这是非常重要的。前一段研究时，大家都打破头从90米以下手，从沈阳市场的供应就可以看出来。现在沈阳市场销售商品房平均就是90平米。主流开发商都在做这个产品，怎么样在做90产品时脱颖而出？应该从增强企业本身的竞争力，从产品设计上，从成本控制上，从售价上去找方法。如何增强自己产品的竞争力是非常重要的，我就说这些。

　　郝晶：好，感谢孙总，安总给我们讲一讲，就孙总这个说法，您是怎么看的？

安松青：应该赋予小户型更高品质(图)

图为辽宁省展览贸易集团有限公司董事长安松青

　　安松青：我认为目前90平米的房子，一是所有政策导向、需求导向，都在呼唤着90平米，而且实践证明了在沈阳近两年来，我们的楼市上绝对是90平米领衔主演沈阳市场，这就出现了一个问题，同职化竞争。所有聪明的开发商，不管是中心的还是二环以外的，只要不是别墅类的房子，是高层都做90平米左右的。这样在一、两年之内，90平米的同职化竞争非常严重，实质上这就是我们现在沈阳小户型，特别是90平米左右的房子面对的一个红海。大家都知道卖得快，大家都这么做，所以在我看来，现在90平米的房子还有很大的改造潜力，而且市场争夺将更加激烈，因为所有的盘都争抢一个客户群体，竞争是不言而喻的。反过来说，由于市场的供需量比较大，90平米房子在设计上都是两室一厅，创新不多，所以这就是我们今天提出来的所谓新90运动的一个必要性。

　　刚才弓总、孙总都讲了，我觉得现在90平米的房子，特别是在开发商引导市场和设计上，确实应该有创新才行。起码有三个创新点：第一，怎么样让分摊更小一些？因为90平米的房子，一般都是高层，很少有低层做90平米，那么怎样做到分摊小是竞争的一个要点。

　　第二就是怎样做到功能齐全：功能齐全一般都是两室一厅，但是怎么能做到更合理一些，起码不浪费任何一平米空间。动静怎么走，怎么设计，怎么不浪费空间，这绝对是产品，是个工夫，咱们沈阳有些楼盘做得不错，创新可以从这一点来入手。

　　第三，在功能全的基础上怎样让老百姓得到实惠：可能像弓总这些比较聪明的房产商，在给老百姓更多实惠方面创造了一些打擦边球的办法。由于90平米的房子大体不能形成南北通透的 户型，这样就要注意怎样和自然结合起来的问题。现在创造了一些方法，两年前深圳就有入户花园，沈阳从去年开始也有入户花园了。现在看来，90平米的房子，如果没有露台肯定不能住了。晒衣服、透空气都没有地方。但市场上现在真有这样的房子。

    其实90平米的房子随着 房价的不断提升，要赋予更高的品质，所以分摊要小、功能要全、质量要好。所谓如何面临竞争，就是从开发商本身，从设计源头来应对这些挑战。

　　郝晶：感谢安总，一般我们讨论话题主要是针对两类对象，一个是给业界提供一些思考，包括专家总结出来的东西，很多人愿意借鉴。还有就是给我们一些网友提供指导意见，有一些网友买房子还是很盲目的，他可能需要换房子，才会关注，才会研究。也请各位老总给我们网友提一提，目前市场上比较有特色的90平方米产品。

刘长缨：90产品的宏观分析与市场发展趋势(图)

http://sy.house.sina.com.cn 2008年09月26日12:32  新浪沈阳房产

图为辽宁广播电视报副社长副总编辑刘长缨

　　刘长缨：我觉得提到90，90平米的房子应该从两个方面来讲：第一方面是用于居住。用于居住来说，人们买房子就是为了幸福，买什么样的房子幸福？在2006年的时候，美国有一个经济学家叫萨谬尔森，这个人提出了一个理论，就是关于幸福指数的问题，幸福指数的公式是：效用除以欲望，产品的效用除以人心里的欲望，或者对这个事情的预期，是这个意思。从这个公式可以看出来，分子越大，幸福感越强。可以从这里推断出来，幸福来自于两方面：一个是产品的效用;一个是心里自我满足的程度。现在从市场上90这种房子大行其道，我觉得至少可以得出这样的结论。这种户型能够在效用和人的心里层面的满足上，有一个很好的契合点，也就是刚才咱们看到的所谓的黄金分割点，作为90的房子为什么好卖，我觉得至少有两点：第一，这种房子让人以较少的代价取得居住权。因为它面积小，首付少，再一个带来的附加值就是装修成本要低，所有这一切都决定了90的房子价格比较便宜，所以取得的成本比较低；第二，现在购买90这种房型的，刚才报告的时候也说了，都是一些首次置业的年轻人或者白领工薪阶层。这些人的特点首先是学历相对比较高，除了对个人的安全需要和安居需要以外，还有一种需要，就是对个人身份的解读和自我价值诉求。90的房子说大不大，说小也不小。它不算大，但是它这种空间也完全可以承载这个阶层的人对自己精神世界的追求，对美好生活的憧憬，他完全可以在这个空间内挥洒自己的激情或者创造力，把它营造成一个符合自己社会属性的空间，他可能很自豪的愿意把朋友领到自己家里面去看，我觉得它满足这样一个需求。

　　上面我说的是用于居住的。如果要是90的房子用于投资的话，它有一个最大的好处就是变现比较快。作为投资无非两条，一个是出租，一个是出售。现在租房子的人基本上是因为某种特殊的原因，权宜之计暂时租一个面积不太大的，租太大的也不划算，出手得话，因为这个户型市场上比较抢手，随时可以变现。我们在投资的时候，除了追求利润的高低指标以外，搞经营的老总都知道，肯定还有一个资金周转速度的问题，如果你变现速度快，对自己的投资回报就有好处。

　　第二个问题我想谈一下关于这种户型的发展趋势问题。国家是从2005年开始倡导调整住房的功能结构，2005年出台的国八条，2006年又出台了国六条，后来九大部委又搞了一个配套的意见。所谓的90、70，就是从这个配套意见上来说的，当时我的印象当中，这个文件落实的并不好，各个地区都是一样。在06年左右的时候，这个文件在各个地区，还是以大户型为主，并没有马上立竿见影受到成效，但是这里深刻的原因我理解，在06年的时候，我们的 房价还是在脱离地球引力的状态下往上走，觉得首先开发商为了追求这种价值或者利润，当然越大的房子未来房价就高，卖的越好，自己赚的就越多，这是国家的一种导向。
　　现在来说到2008年了，现在房价全国回落已成定局。在这种情况下，国家的这种导向已经完成被市场的需求所取代了，现在国家无需让你说建70%以上90平米的房子，市场就主动选择了，因为太大的房子没有人买，或者买的人非常少，在这种情况下，90平米的房子，因为各式各样机原的聚集，在市场上特别受欢迎。现在从全国较大的开发商讲，万科开发，包括金地集团、华润、保利都在研究这个户型，因为这是现在的主力军。当然这也提出一个课题，这种户型如何创新的问题。有的开发商甚至把90平米的房子变成两层,让居住者有住别墅的感觉，我记不清这是哪个开发商了，但是我觉得他这种理念正契合了现在购买房子年轻人的追求时尚、自我满足、自我价值实现的这么一种心理趋势，都是一种很有价值的探索，这个课题我觉得应该留给咱们专业的开发企业去研究探讨。

　　郝晶：感谢刘老师，潘文大老师给咱们讲一讲。

潘文大：90户型有持续发展潜力(图)

http://sy.house.sina.com.cn 2008年09月26日12:32  新浪沈阳房产

图为保利地产代理有限公司沈阳分公司总经理潘文大

　　潘文大：我觉得单一的90户型太狭窄，建设部当时提中小户型是70—90平米，在我们的开发过程中，大部分设计的是70平米以上和90平米以下，这种房子有一个最大的好处就是消费群体比较多，而且它的总价格还算比较低，因为我们沈阳的房子是和生活息息相关的，和社会的经济能力也是息息相关的，我们在设计房子的时候，因为是消费品，是给消费者建造的，所以我们就要考虑整体社会消费能力，哪一块消费群体最大，哪一块蛋糕最大，我们就要针对这方面做。

　　从沈阳来讲我感觉是这样，富的也有，但是不多，作为一个省会城市来讲，太贫穷的也不是很多，反而能适合中间层面上，居家占的比较大，一个企业有一个老板，老板下边有多少白领？老板住大房子，中间的白领肯定住中小户型的，进入同质化竞争比较强烈，但是消费群体也比较大，消费群体竞争的能力比较大，但是不用担心，一直作为市场主导的房型是会站得住脚的，在很长的一段时间内，这种局势不会转变。

　　再一个作为住宅来讲，它有四个层面让我们来看：第一，属于生存型；第二，投资型，有的人有钱买靠它赚钱或者出租或者转手；第三，舒适型，舒适型就像我们刚才说的70平米—90平米中间，它算不上 豪宅，但是住起来也很舒服，而我们现今就是需要过舒服的生活；还有一种就是豪宅和别墅，那个层面比较小，这是享受型的，所以我就觉得这个户型是长久的户型，也可以做长久的主导思想。

　　还有就是关于这个户型怎么创新和改进的问题。清水房逐渐减少，精装房逐渐增多，在这种情况下，我也看了一些开发商搞的精装房子，我发现有的户型设计的不合理，一个是不紧凑，第二个就是途径不合理，有的东西不应该绕很多圈子，给住家造成很多的浪费，还有一种就是它设计的东西的位置不合理，有的洗手间的门居然对着正门，我觉得怎么能设计出这种样子呢。所以我觉得现在有一些设计确实是有问题，应该改进。

　　再有开发商最好针对市场的消费情况，不要把精装装得太豪华，这样有便于消费，有便于消费者购买。

　　郝晶：下面有一个问题，说到主力户型针对的消费群体比较广，同质化竞争比较强烈，面对市场众多90产品我们选择什么样的比较好？

　　潘文大：我觉得房子不像豆腐块，这个东西是有个性的，同一个层次生活差不多，对房型的要求不一样，比如每个人的性格不同，我觉得房型没有绝对好的，只能说是相对好的，或者是适合居住好的，我觉得没法定论，能够满足大家条件，最好让消费者进入提前设计，你需要什么，设计什么，这是最好的方式。

安松青：不同年龄段对90户型的需求不同

http://sy.house.sina.com.cn 2008年09月26日12:32  新浪沈阳房产

图为地产五剑客全家福

　　安松青：选房子这个东西，虽然刚才潘总说了，确实有一定的个性需求，但是总体来说，好房子在大家心目中还是有一个共同标准的。先不说它是90平米的，不管多少平米的房子，首先是价格，然后是朝向，是户型、物业、配套，所谓的配套就是交通这些东西。我觉得“易居”的90平米的消费对象还缺一部分人，“易居”说是80后的，还有一部分趋势，我管它叫做退养房。退养就是老人最后选择去处的住宅，一般老两口不宜选120、130平米的，他们最终极容易选择80平米的房子，而且带电梯。所以80、90平米除了那三种需求以外，还有退养房子的需求。我觉得将来90平米房子，很可能会在交通和配套上考虑的因素更多一些。80后人选择的房子必须要交通便利，而配套便利就是这个房子本身或者周围甚至楼下可能就有洗衣店、24小时的活动场所。80后和老人都需要这些，早餐有人做，出门就上车，这就是选择这样房子的最终想法，这和有车族选择住宅的要求是绝对不一样的。

案例分析：新90新价值新思路

　　郝晶：我们买到房子会居住一段时间。传统意义上可能十年前的一个普遍户型，现在来看从各个方面都存在不足。我们现在选一个90平米的户型，当然想在未来发展不轻易落伍。讲到这儿，就要细说一下90户型。

　　请弓总给咱们讲一讲，从最具体方面给网友一些指导。

　　弓超：这样讲也不是很好表述，没有图片，到格林生活坊三区看一看就知道了。现在找到了一个格林春晓的户型，我们当时做春晓项目的时候，正逢国家出70、90的户型，我们是97、103、113、115、116、131平米的户型，当时我们叫90、110，这种产品是96年设计的，当时还可以，没有什么特殊新的。

　　这个是我们一个新的配制。当时我们做这个房子是一个高层建筑，高层建筑是一层四户，一般做很容易做成中间那户是三阳的，但是我们做的四户全是南北通透的。为了解决南北通透的问题，电梯得多上，四层四户四个电梯上去，电梯直接入户，其实这四户里边75%全是90多米的，一个是靠园区里边131平，剩下的全是90多平，最大的是95平，而且是四个电梯直接上去，每户一个电梯，电梯都是自己单独入户刷卡的。目前，沈阳市都没有这样的情况。

　　刚才说到在90年的时候，做 豪宅花园，一家两个电梯，有一个电梯是保姆的电梯。

　　孙刚：消防梯另外有一个？

　　弓超：消防电梯没有，就有消防楼梯。

　　孙刚：这四个有紧急通道？

　　弓超：对，我们一般情况下四户用两个电梯就可以了，两户有一个电梯，电梯是四户一起用的，分不到家里。我们每四户是把大电梯前变成了一个小部分，形成了入住花园。

　　安松青：刷卡必须是刷自己家的？

　　弓超：对，不能上别的地方，还有配制的问题，我们入户门是用德国霍曼的防护门。这个门6700块钱，我们直接是防火防盗门，甲级防火，窗是德国维卡65系列，维卡窗户很多系列，65系列是为了三玻做的这个系列。窗户的所有配件全是选择的诺托配件，电梯奥蒂斯的，选的是住宅里面好的奥蒂斯，大堂电梯五星标准。每个物业有服务管家，日本SKK高级的外墙涂料，整个产品的配制情况大约是这样的。

　　其实我做的并不是最好，在全国来讲，新90做的最好的是金地，比咱们还好很多的。

　　安松青：这套配制我觉得够豪华了。

　　弓超：但是这个 房价非常低，平均价在5000左右，最低是4600块钱，最高5400块钱。

　　但是我觉得新90还可以再发展，现在整个的设计发展越来越多。

　　安松青：现在我觉得房地产尤其是前几年比较好，创新抓得不紧。现在确实应该注意房地产创新问题，谁领头创新谁就活了，现在老百姓真研究、真对比。

　　弓超：现在仅仅是个开始，因为现在做90的比较多。

　　安松青：实际上，我觉得咱们这几个人提的还真都没有什么私心，竞争这么激烈，有些提的问题还真有创造价值。

　　郝晶：今天，非常感谢各位专家，从宏观到微观为网友们剖析了目前90产品的现状，以及未来发展趋势。我相信沈阳行业内的朋友浏览到今天的内容一定受益匪浅，也希望能为网友朋友们提供一些专家级的指导意见，让我们选择90类产品、接触新90产品时，不再迷茫。感谢在座嘉宾，也感谢易居研究院的大力协作，谢谢各位！