顾海波：2010房价“不涨就是跌”！

——房价的跌只是古老的传说？

2010中国房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！原因如下：

一、       房价的租金比严重超过国际警戒线

      房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值（房价/租金），大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报或是否具有投资价值。一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估；如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大。一般把租售比1：200到1：250之间数值作为衡量一个区域房产运行是否良好的标准，国际上把1：300作为租售比的警戒线。

当前即便是在通货膨胀预期强烈的当下，全国大部分地区房屋租金收益率在2.0%左右，低于一年期2.6%的存款利率,更不用说是长期存款利率、贷款利率，同样是通货膨胀预期为什么租金、为什么股票、为什么其他地产价格不“涨幅趋缓”呢（人为的托市只是暂时改变了运行规律，最终一定会受到规律的惩罚）？！假如你是股票高抛低吸的高手，假如你有更好的投资渠道，收益是远在出租房屋的收益之上。

二、中国房租5年内基本不会上涨

近几年来,由于地方政府对于房地产业、尤其是住宅投机的过度放纵和托市，使得大量投机客囤房于流通领域，“死也不卖”成了住宅市场流行语！租赁市场供大于求，租金自然就上不去，这种现象已经持续了多年，并且笔者断定，至少在未来5年时间内，住宅市场的租金基本不会上涨，即便是上涨也是可以忽略不计的。

三、       房价长期高涨后存在调整的巨大压力

房价疯涨10多年，客观上需要获利回吐，为什么去年住房成交会高位放量？说明多空双方意见分歧加大，“庄家”（既得利益者、）在“拔高出货”，弱势群体（后知后觉者）在“恐慌性乃至疯狂性”接盘。为什么当下有那么多舆论散布中国房价“大起不落”论？因为舆论乃至整个经济社会已经被“房地产势力”所“包养”，我们难道不应该有所警惕吗？！

四、住宅的保有成本将有提高的趋势

首先，5年内上市将有是5.5%营业税，1%的所得税，购房有3%的契税，贷款的利率，加上其他一些税费，当下利率提高也进入了到计时，因此，“房价不涨就是跌”、“小涨也是跌”的道理是显而易见的！即便当下抛出，起码得有“20%”以上的赢利！

综上所述，事实证明，买房不如租房！投机客的心理是建立在房价“只涨不跌”的基础之上的！假如一旦楼市发生逆转，可能就要蒙受巨大的损失！当下中国楼市已经完全蜕变成了赌场！中国楼市已经完全蜕变成了投机客的乐土和爆发户的乐园！今天的买是为了明天、后天的卖！楼市变成了一场击鼓传花的游戏！既然是游戏，就一定会有结束的时候！就决定了大多数人是输家！古今中外，没有例外！

 危险的是我们的各级地方政府、银行、各级职能管理部门不但都参与了这场赌局，而且是主角！把我们的广大中低收入者“被动”地推进了这场随时都可能结束的游戏！中国房价的跌难道真是古老的传说吗？！

一场“保卫房价”还是“保卫口袋”的“战争”似乎已经不可避免！我们的各级公仆们，你们是否应该扪心自问一下，你们的屁股是否做错了位置？！民有所呼、我有所应！老百姓对高房价的“天怒人冤”你们是否已经听到？！你们到底应该做什么？！把老百姓的口袋全部掏空怎么来拉动本已十分脆弱的内需？！内需不振经济怎么上去？怎么转型？

而此时，我在大声疾呼的同时，只能表示对广大的“房奴”和准备做“房奴”的朋友表示深深的同情！当下，大家都疯的同时，你一定要冷静！要有一个十分良好的心态！房子=幸福吗？？？！！！

建议：

1、            首选租房和观望。可以签定长期合同，同时货比三家，多做功课！择机而入。

2、            决不追高，可以低吸。

3、            树立梯度消费理念，量入为出，先小后大。

4、            以小换大，可以置换。

后记：

上周末，本人又一次参加了上海艺术人文频道《大声说》栏目有关《租房真的比买房更实惠？》的探讨，估计在某一周周一至周四的某一天晚21：30分播出，这也算是我基本观点的小结，欢迎大家届时指正。

                                        2010-3-22

顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师

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