顾海波：后奥运，买房、卖房还是租房？！

            ——多思少动、思而不动、以静制动是个比较明智的选择！

上海知名房产研究人士、高级经济师  顾海波

2008年8月31日，顾海波应上海《东方讲坛》（第四次上‘东方讲坛’）的邀请，在上海举办了一场《后奥运，买房、卖房还是租房》的讲座，受到了广大观众、尤其是广大中低收入者的强烈共鸣和互动，场面之热烈大大出呼我的意料，有要求题字的、有要求签名的、有索要名片的，有些听众从04年开始每年都听我的房产讲座，让我非常感动，也让我心情很沉重。在当前全国房价仍处于历史高位的情况下，作为高房价最后堡垒和风向标的上海房价走势就格外引人注目。今天，把我的部分观点提供给大家，仅供参考，我想对全国其他地方也有一定的参考价值。

上海市统计局2008年7月24日发布的数据显示，上半年上海新建商品住宅销售面积为1070.32万平方米，同比下降22.4%（不包括配套用房），而“网上房地产”截止7月29日新建住宅成交面积（包含配套等动迁用房）为993.25万平方米，数据远小于统计局，统计口径不一致。

理论上讲，房价的迷雾大家不难理解，由于各方利益的博弈，用均价和高撤单率来掩盖房价真相很容易也屡见不鲜。但数据相差悬，影响了政府的信誉，不仅会影响中央宏观调控的正确决策，而且会关乎的广大中低收入者的安居乐业和

 顾海波：保险资金不宜进入不动产领域

“正在修订中的保险法，终于传出消息将政策放闸，允许保险企业投入不动产领域。尽管法规并未对投资比例上限作出具体规定，但保险公司人士认为，保险企业或参照5%的投资比例进行风险控制，以此计算，将有1000多亿资金可进入不动产”近日有媒体这样报道。

关于保险资金进入房地产的问题，是个新鲜事物，谈点看法：

一、保险资金要进入房地产，前提是必须把保障住房建设好，必须设立防火墙，保资不允许直接进入商品住宅领域（间接融资、股权参与和保障住房建设可以），现在中国房价已过高，严重脱离国情和民情，在保障住房严重历史欠帐、房价收入比严重超出国际警戒线的情况下，保资直接进入住房投资，会加剧住房投机，吹大房地产泡沫，不利于广大中低收入者的住房改善，也会影响到保资自身的安全！

二、对保资准入进房地产，希望有关方面要慎重、系统考虑。目前中国房地产是过热而不是过冷！房地产业的发展已严重“畸形”，房价年年涨、月月涨、天天涨？国家不是要宏观调控吗？！不是要防止经济过热和通货膨胀吗？！不是要管住银根吗？！不是要实行从紧的货币政策吗？！宏观调控要调控的就是房地产！此时谈保资入市，无疑是火上浇油！同宏观调控是相悖的！同可持续发展也是相悖的！

三、我到认为，保资在投资渠道狭窄的情况下，可以考虑对科技型企业倾斜，鼓励科技创新，推动产业结构升级换代。

四、在房价高企的当下，提请注意保资的安全。

                                           顾海波

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顾海波：《东方讲坛》预告，后奥运时代，买房还是卖房？！

由于主办方的厚爱，顾海波有幸应邀在《东方讲坛》这个平台上作“后奥运时代，是否买房好时机？！”的解析，这也是本人继在2004年6月、2005年6月、2007年9月之后第四次登上《东方讲坛》（由上海市委宣传部、上海市社联主办）。

当前国内外经济纷繁复杂，传统增长方式已走到尽头，内忧外患并袭，通货膨胀加剧，股市的大起大落、楼市的大起不落都威胁到老百姓财产性收入的安全和增长，为什么能容忍股市的大起大落而不允许楼市的大起小落呢？！后奥运时代，房价是继续疯癫还是强弩之末？！面对高企的房价老百姓到底应该是买房还是卖房？！怎样保障老百姓财产性收入的安全？！怎样真正做到科学、可持续的发展？！怎样建立和谐社会？！已成为当务之急！

但是在“统计迷雾”（数据‘窝里斗’）和理论日益商业化和行政化的当今，要么“鹦鹉学舌”；要么为权钱折腰，齐唱房价大起不落“同一首歌”。社会科学和房地产“研究”的唯“物”主义和违“心”主义盛行（教授变商人，商人变“教授”），实在让人不敢恭维！也实在让人忧虑！广大中低收入老百姓更是云雾里，为非理性的高房价买单、沦为“房奴”。

今年6月22日顾海波在中央电视台经济频道《对话》栏目参加了一挡“焦虑的楼市，08该不该买房？”的节目（点击http://space.tv.cctv.c

 顾海波：《上海楼市官方数据‘窝里斗’》引发争议

                      ——楼市统计迷雾背后是利益博弈

      本人顾海波，是上海房地产界的独立分析人士，也是这次“上海官方房产统计数据”打架的发现者，并通过《上海证券报》记者吴芳兰发表了《上海楼市官方数据‘窝里斗’背后利益纠缠？》一文（见链接），此文的发表引起了巨大的反响，各大网站几乎都迅速在头版加以转载和推荐。

统计迷雾和“打架”现象其实实在不是新鲜事，2006年3月，国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，当年1月和2月，北京新建商品住房同质楼盘销售价格同比增长了8.4％和7.3％。同时，北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布，之前两个月，北京市商品住宅预售交易价同比上涨17.3％。时间来到2007年，市场还是那个市场，“迷雾”也还是那片“迷雾”。2007年4月，广州市国土房管局称，2007年3月广州市一手房住宅均价出现大幅度回落，与上月相比，每平方米下跌近700元，回落9.1％。而同期国家发改委和国家统计局发布的调查显示，广州3月新建商品住房销售价格同比上涨8.6％。

楼市统计迷雾司空见惯，可以说是个“顽症”，之所以最近会引起各方的兴趣，我想一是当前中国经济无话题，其二是高房价已成为当今中国经济之潜在危险和老百姓心头之痛，而上海更是中国高房价的“风向标”和最后的堡垒，因此，格外引起关注也不不奇怪！

但是前天（8月4日周一）晚上海东方卫视《东方夜新闻》关于“上海房产统计数据解析”的一则报道看了实在让人匪夷所思，报道总体上是为“上海楼市数据矛盾”作辩解，但报道概念不清，结论更是不知怎么得出？疑团重重，欲盖弥彰！我无意去探究这则《东方夜新闻》报道背后的来龙去脉！有否“尚方宝剑”？但对此我认为本着实事求是的精神，本着一个理性学习者的职业

中国房价调整的大幕尚未开启

——08下半年上海楼市：窄幅缩量盘整是主旋律

——深圳房价的今天，就是上海的明天

顾海波

前序：

最近关于全国和上海08下半年楼市的走向问题，方方面面都比较关心，由于我国地广、区域特点各异，因此，很难笼统回答。但我认为凡事都要抓住纲，“纲举才能目张”，因此，就把上海作为全国高房价最后堡垒（当然也是风险最大的）的“麻雀”来解剖，就具有事半功倍的效果，然后各自对照，我看就八、九不离十了。总体上讲，08下半年上海（长三角）房价作为全国房价的“风向标”和高房价最后的堡垒，供需和老百姓的预期将发生变化，将继续呈现窄幅缩量盘整的格局，但已是“强弩之末”，上海楼市的“拐点”已为期不远！根据北京市统计局公布的数据，北京楼市上半年商品房销售面积457万平方米，同比下降近5成，随着“奥运”光环的褪去，北京房价下半年的松动已不可避免；作为全国房价率先盘整的深圳，下半年房价将继续小幅下滑；全国其他地区的房价将呈现窄幅箱型波动或稳中微降的态势。总体上讲，由于“房地产势力”的根深蒂固和历史惯性，博弈各方势均力敌，根据国家统计局最新的统计数据表明，08年第二季度我国70个大中城市房价同比上涨9.2%（其中6月份同比上涨8.2%），因此，全国和上海房价调整的大幕尚未拉开，深圳房价的松动从其量仅是一个小序曲或小插曲而已，房价的真正调整应该在明年！

当然作为消费者，观望仍是当前最佳的选择！

2007年的中国楼市用“疯癫”两字来概括是最恰当不过了，居然在眼花缭乱的宏观调控政策下面前，“房价、地价”比翼双飞、叠创新高，“东、西、南、北、中”可谓“全国山河一片红”。由于众所周知的统计“迷雾”和“造假”，实际房价的涨幅远远要超过统计数据，近几年来有的地方房价累计涨幅更是惊人，就拿上海来说，2000年上海商品住房均价3000元/平方米元不到，到了2008年上海商品住房的均价已高达17000元/平方米以上，8年不到的时间房价涨了约6倍，无论是涨幅还是绝对值，上海房价

关注房价“赌局”背后的民生和民意！

——房价下跌，糟得很?!还是好得很？！

                顾海波

自从进入2000年之后，中国的房价就一直演绎着“只涨不跌”的神话，房价几乎是“年年涨、月月涨”，2007年，有些地方的房价更是犹如“海鲜（时）价”，天天涨。根据国家统计局统计资料显示，2008年5月，全国70个大中城市的房价同比上涨10.2%。由于当今房产投机过甚，房价持续上涨时间过长，市场积累了丰厚的“获利盘”，尤其是作为住房消费主体的广大中低收入者的有效（有支付能力）需求严重脱节，加上保障住房的严重短缺和历史欠帐，老百姓对住房问题“很不满意|。

于是乎，深圳房价涨跌“赌局”应运而生，而且还抄得沸沸扬扬。笔者认为，房价“赌局”只是个数字游戏，大家千万不必过于认真，更没有必要大肆渲染。因为在“100%撤单率”当今，在统计“迷雾”和相关职能部门不作为的情况下，“均价”只是一个数字游戏或者说是一场房地产利益集团的“表演秀”！“均价”完全可以人为杜撰。

房价“赌局”热的背后恰恰说明中国对房地产依赖过重！房地产俨然已成为中国经济最后的“救命”稻草？！恰恰说明中国当今已无热点、无话题！难道这还不值得我们的有识之士忧虑吗？！还值得大家大费口舌吗？！可以休矣！

但房价“赌局”背后折射出的深层次问题却是值得我们深思的！房价“赌局”背后实质上反映的是民生和民意！是对高房价和保障住房缺失的意见！是对高房价理性回归的祈盼！这必须引起我们各级地方政府的深刻反思和高度重视！

当前，我国高房价的负面影响表现在以下几个方面：

一、房价过高，脱离我国人多地少国情，影响老百姓的生活质量和安居乐业

当前我国的房价收入比和房屋租售比已完全脱离中国国情、超过国际警戒线，加上中国收入和住房问题的两极分化，情况比想象要严重得多！广大中低收入者买（房）与不买都是风险，已严重影响了老百姓的生活质量和安居乐业。

二、 房价过高，会影响金融安全

近几年，在全球资本流动性过剩、通货膨胀和人民币持续升值的背景下，大量跨境资本进入了中国的

顾海波：开发商怎能同猪相提并论？！

——房地产调控只能从紧、不能放松

           顾海波

链结：

　2008年，中国经济进入“最困难的一年”，复杂的国际国内经济环境让中国地产面临变局。   2008年7月6日在无锡举办的房地产高峰论坛邀请高端专家学者和房地产企业领袖太湖论剑，共同深度解读复杂变局。新浪房产对本次活动进行了现场直播。

    地产大腕太湖论剑都把自比为猪，丑化自己，这样自比，是一种无奈？是反抗？是哀求？

  受网络媒体的采访，发表以下观点和看法：

今天上午，一帮京城房地产开发商在无锡举行所谓的“房地产高峰论坛”，把自己比喻为猪，这是严重的自我贴金行为，中国的房地产开发商怎能同猪相提并论？！猪——富态安祥，憨厚善良，“浑身都是宝”！而开发商除了恐惧、贪婪、自私以外，还剩什么？！我想广大的老百姓最有发言权，我不想越俎代庖。当然，中国房地产开发商当前的“强势”，也不能全怪开发商本身，是我国经济经济转型不彻底及“房地产势力”合谋的产物和“怪态”！

随意的“抱团会”冠以“论坛”既显开发商的“强势”，又显开发商的“可怜”和“图穷”，所谓“强势”，在于各级地方政府过度放纵和“呵护”，在于开发商随意的“话语权”；所谓“可怜”和“图穷”，在于充其量就是几个老面孔、都是些陈词的“自娱自乐”、卡拉OK，毫无新意，更没有喝彩。

“项庄舞剑，意在沛公”，开发商们的“抱团”和“自娱自乐”意在使中央政府放松从紧的货币政策！放松对房地产行业的调控！以往5年多来，中央的调控政策可谓“眼花缭乱”、不可谓不多，但每每都被“强大”的“房地产势力”化解、而且屡试不爽，这次是否又会被“忽悠”了呢？！必须引起中央政府的高度警惕和重视！

众所周知，2003年6月13日中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”号文件）为标志的宏观调控，至今已

 顾海波：《对话》CCTV-2,“该不该买房”22日晚十点播出！

                ——08年不是买房好时机，多做功课、冷静观察为上！

            ——中国楼市处在“拐点”的前夜！

                                顾海波

各位网友、各位同仁：大家好！自从5月25日我的博文“《对话》CCTV-2,08年该不该买房？”一文在我的博客上发表以后，受到了广大网友的强烈互动，网上的评论和来邮、来电不断，同时，各大网站都迅速加以推荐和转载，《中国国土资源报》（2008年6月4日）也加以发表，笔者只是讲了几句真话，没想到会有如此热烈的凡响，我都看作是对自己的鞭策！借此机会，对各位网友、各大网站、CCTV-2《对话》栏目、《中国国土资源报》（地产周刊）及一直以来默默关心、鼓励我的同仁一并表示深深的谢意！我会继续努力！

今天让我感到比非常高兴的是我们的胡锦涛总书记在百忙中来到人民网强国论坛同广大网民对话，意义重大而深远！总书记说“平时我上网一方面是想看一看国内外的新闻；另外一方面，我也想从网上了解网民朋友们他们关心什么问题，他们有些什么看法。第三，我也希望从网上了解网民朋友们对党和国家工作有些什么意见和建议。   网友们提出的一些建议、意见，我们是非常关注的。我们强调以人为本、执政为民，因此做事情、做决策，都需要广泛听取人民群众的意见，集中人民群众的智慧。通过互联网来了解民情、汇聚民智，也是一个重要的渠道”。在对话中网民们也提到怎样把“过高的房价降下来？”，

顾海波：警惕楼市“堰塞湖”现象！

             顾海波

    由于地震引发的四川唐家山堰塞湖高处不胜寒，溃堤的危险始终对下游人民的说明财产形成威胁，好在经过各路大军20多天的齐心治理，终于平稳泻洪了。

但当今中国的楼市同样高处不胜寒，这几年房价“年年涨、月月涨、天天涨”，住房的居住功能日益异化为投机功能，楼市的风险和疯狂共生，用“疯癫”两字来形容一点也不为过。中国楼市的“堰塞湖”现象明显，而且危险在日益积聚，以深圳、广州为代表的珠三角楼市的理性回归就是一个典型的案例！

让我们感到担心的是，面对中国楼市的“堰塞湖”现象，各级地方政府及相关职能部门的态度是暧昧的、模糊的！大家清楚地看到， 2003年6月13日中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即“121”号文件）为标志的宏观调控，至今已经进入了第六个年头，但调控的重点“银根”和“地根”都没有管住，房价和固定资产投资越调越高，煤电油运日趋紧张，通货膨胀日趋加剧。中央政府三令五申强调要管住“土地”和“信贷”两个闸门，保持房地产市场的平稳和

顾海波：从紧货币政策不能贼喊捉贼、伤及无辜！

——宏观调控必须对房地产业精确制导！

——中国通货膨胀的根源在于体制性通货膨胀

   顾海波

2008年6月7日，中国人民银行宣布，为加强银行体系流动性管理，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。这是今年以来中央银行地5次上调存款准备金率，上调后，存款准备金率达到17.5%的历史高位。10日上证指数就暴跌257.34点，跌幅大7.73%，是2008年以来的最大跌幅，沪深两市仅25只个股上涨，跌停的非ST股多达1031个，过后几天股指更是一厥不振，连创新低，连续8连阴、创12年来中国股市最大周跌幅，上证指数从2007年10月16日的高点6124.04点至2008年6月13日的2865.50点在的跌幅已高达53.2%，之今仍未企稳，远远超过“次贷”案发生地美国股市17%的跌幅，逼近所谓“危机”的越南股市60%的跌幅。中国经济怎么了？！中国股市的暴跌是天灾还是人祸？！是内忧还是“外患”？！难道53.2%的跌幅还不算是灾难？！还不值得我们全面反思和紧急纠偏吗？！（我认为，中国股市的暴跌根本在于“只求索取不给回报”的掠夺式制度本身，本文不展开）。

自党的“十七”大后，针对居高不下的通货膨胀率和持续的经济过热，中央提出了“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，于是央行就频繁地动用提高存款准备金率来调控所谓的流动性过剩，但是收效甚微，却伤及到了无辜！导致了股票市场的持续暴跌和企业、尤其是中小企业资金的日益紧张，已经严重伤及到了广大股民的财产收入和中小企业的正常生产。必须要全面反思和系统梳理我们的宏观调控政策。

我们的宏观调控政策之所以收效甚微和屡屡被架空，主要的原因在于一是调控重点不明确、不清晰，二是调控政策的不系统和缺乏刚性，三是调控政策执行不力，四是缺乏严厉的惩戒机制和措施，其背后的核心可能就在于高成本、低效率的体制性通货膨胀。

对策很简单，首先宏观调控的重点就是房地产业，正是由于以房地产业的过热，正是由于货币的在房地产领域超常规、过度投放，导致了煤电油运的紧张和固定资产投资的居高不下，从而导致了经济的持续过热和通货膨胀的居高不下。 “打蛇打七寸”，只要对房地产领域精确制导，宏观调控（从紧的货币政策）就能收到