自从2007 年下半年以后，随着政府对于房地产宏观调控政策的进一步深化，深圳楼市进入盘整通道，市场表现为成交低迷，量价齐跌。进入08年以来，楼市受到市场外围因素影响颇大，当前楼市的低迷除了政府宏观调控因素之外，与国内外宏观经济形势密切相关的：上半年国内地震、暴雨等自然灾害不断，经济层面面临国内股灾、国际市场石油价格猛涨，美国次贷危机引发全球经济萎缩，全球范围内高通胀率进而引发的经济衰退，而这些都是影响着楼市未来走向的重要因素，在当前的经济形势尚无法为楼市回暖提供有利的条件下，楼市调整将仍不可避免的持续到相当长期的阶段。

面对市场淡静局面，房地产营销人员所要承担的压力可想而知。开发商老板心急火燎，下面营销人员日子自然不好过。已经有不少地产大佬坦言：“要准备棉衣过冬”，过冬不是冬眠，市场上刚性需求依然存在，楼盘销售仍在继续，而且在如此困难时期，上半年还是有一些楼盘的销售取得佳绩，逆市飘红，不能不让人佩服其营销的功力。

深圳是全国经济最发达，房地产业发展最迅猛，行业最规范的少数几个城市之一，早些年被誉为“全国的样板房”，深圳房地产行业所取得的成绩和多年来业内广大营销精英的努力是分不开的，正是有了成型创新的营销理念，深圳营销人才才可以“智力输出”到全国各地，把“深圳经验”传播到全国各地。

然而从去年乃至前年，楼市最亢奋的期间，业内戏称：“傻子都能卖楼”，楼市营销被特定时期的疯狂氛围所忽视，坦白讲，深圳楼市的总体营销能力在两年内严重倒退。

今时非同往日，面对置业者观望情绪加重，市场格局扑朔迷离，现阶段楼市营销又重新受到空前重视，在售楼盘销售压力剧增，请问深圳的营销人员，“你们准备好没”？

“逆水行舟，不进则退”，深圳房地产行业多年来在全国范围内保持领先地位，其核心竞争力就是产品的创新能力和营销创新能力一直走在全国前列，面对复杂多变的市场局势，不断推陈出新，引领市场风骚。然而在目前的政策环境和市场机制下，原先营销人员习惯的那几招楼盘销售“规定动作” 已经失效，“老革命遇上新问题”，旧有模式的解体，新兴模式尚在探索，新旧之间的断裂、失衡造成楼市从业人员焦虑的典型症状。

当务之急就是建立新的营销体系，回顾深圳地产发展轨迹，旧有营销体系往往是建立在楼市大忽悠（其中不乏“坑蒙拐骗”，睁着眼睛说瞎话欺骗消费者）——虚无缥缈的“概念导向”之上，造成深圳楼市上空“概念”满天飞，编故事编概念成为营销人员的必修课，能蒙人就能卖楼。

在这个楼市困难时期，让我们回归到营销的本质，重温美国著名营销大师菲利浦科特勒对于“营销”的基本定义：“营销意味着让市场产生交易，在交易过程中，满足人们需求和愿望，从而创造交易产品和价值”。作为科特勒的信徒，“基本教义派”最核心的价值就是以客户为导向，为客户创造价值。

“以人为本”、“客户就是上帝”这样的口号我们也喊了很多年了，然而，地产企业管理层往往在决策的关键时刻就抛弃了客户——他们的“米饭班主”。水能载舟亦能覆舟，当市场格局发生逆转导致买方市场出现，地产人同样被客户无情抛弃。市场最公平，因果轮回，一切看起来都那么合理。