笔者去年、今年曾经在网络上发帖《政府不宜再批低容积率住宅用地》，《狗年第一拍的质疑》，文中指出，为了应付深圳人口不断机械增长所带来对于住房的刚性需求，以及政府通过调节容积率这样的手段，引导地产商少建豪宅，多建普通商品房，调整目前市场高端物业太多的现状，达到平抑楼价的目的。值得欣慰的是，笔者的意见得到采纳，
4月20日出台的“深八条”当中的第一条，终于明确的指出“在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，对今后供应的各类房地产用地适当提高容积率，促进土地的集约利用”.

笔者在欣慰之余，还有一个更进一步的想法，拿出来和大家探讨——今后不光是新批出的土地要适当提高容积率，对于深圳各个地产商手中囤积的存量土地，也应该提高这些土地的容积率。

 从2000年开始深圳每年出让房地产开发用地都是1平方公里左右，在总体土地出让量的9%上下徘徊，2005年计划中的商品房土地供应也仅有0.8平方公里，相对于市场每年上千万平方米的推盘量，实际可开发土地捉襟见肘。这也是导致房价上涨最直接的原因之一，虽说政府计划在2006年加大土地的供应，但是坦白讲，要保障深圳未来可持续发展的需要，政府手中计划每年批出的土地资源实在是有限，相反，在一些大型的房地产企业，反而囤积了大量的土地，没有开发。这些宝贵的、不可再生的土地资源，一样需要政府通盘考虑，适当提高它们的容积率。

由于历史的原因，以往企业拿到的土地，容积率往往偏低，有些只有零点几，一点几的容积率，低容积率作为土地的属性，为地产商兴建低密度“豪宅”提供了可能，对于市场而言，就是直接增加了“豪宅”的供应量，深圳豪宅越建越多，引发深圳楼价轮番上涨和房地产泡沫越吹越大。

“深八条”中的第二条规定，“严格按照国家法律法规的规定，加大对闲置土地的清理力度，坚决打击各类囤积土地的行为，对已签订土地出让合同的土地，未按期开发建设的，从确认闲置之日起，第一年按地价款10％依法征收土地闲置费，自土地出让合同生效之日起满2年未开发利用的，依法收回土地使用权。”

这样就让一部分地产商陷入进退两难的境地，一方面，如果按照原有低容积率规划作豪宅项目，在政府新的行业整顿背景之下，显然是逆势而为，面临极大的政策风险和市场风险——今后豪宅的销售将成为政府关注的热点，和营销上的难点。但是如果不做，就会被认为是有意囤积土地，可能被征收土地闲置费，甚至被收回土地使用权，地产商有口难辩。

在这样的情境之下，不如变通思路，政府在符合城市规划的前提下，允许存量土地适度增加容积率。这样有三点好处：

一、地产商手中的存量土地可以再一次纳入政府统一管理，从新盘活一级市场，成为政府可以调拨的资源，缓解土地缺口。提高容积率，除了引导市场供应结构发生改变，政府也可以对于多出的部分征收地价，增加财政收入。

二、对于地产商而言，改变原有容积率偏低的现状，就是改变住宅产品结构和档次，符合“深八条”当中第一条——“进一步调整住房的产品结构，着重增加普通商品住宅供应，今后在供应普通商品住宅土地时，应在建设用地规划许可证、土地出让合同等批准文件中，逐步将拟建住宅套数或住宅套型结构比例作为规划条件，确保年度普通商品房供应不低于全部商品房供应的90%”的规定。

三、对于消费者而言，提高容积率意味着市场上普通商品房的供应量增加，意味着“卖方市场”向“买方市场”的转变，地产商也不会像以前那么牛，消费者有了更多的选择余地，只有供需矛盾得到切实的解决，深圳房价也才能得到切实的下调。

看来只要转换思路，做一些小小的改动，就可以达到政府、地产商、和消费者“三赢”的目的，何乐而不为？