拿启动一个20万平米的项目作比方，在6～7年前可能也就是几千万就足够了；在2～3年前可能就得几个亿；而到了现在，没有十几甚至二十几个亿是断然启动不了的。作为房地产产品的重要资源，土地成本是其中的一个重要因素，特别是土地拍卖，“价高者得”这条铁律使得房地产开发土地成本不断飙升。说到土地的招拍挂，就不得不提到“8·31”政策。

    2004年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地，纳入国家土地储备体系。

    “8·31大限”之后，中国（内地）土地政策渐趋明朗，这也在某种程度上开启了国内甚至国际房地产大鳄，依靠强大的资金实力在全国范围跑马圈地的序幕。和黄、中海、万科等代表企业纷纷出招，一时间全国各地地王频出。值此“8·31”三周年之际，我们不妨回顾一下——

    2005年2月2日，世茂集团31.5亿元得手武汉市汉阳鹦鹉洲“锦绣长江”项目，也宣告了武汉地王的诞生。

    2007年5月底，凯德置地以11.67亿元人民币获得成都市青羊区“地王”。

    2007年7月12日，东莞塘厦大坪地块以26.8亿身价花落万科，广东“新地王”就此诞生。

    2007年7月24日，北辰实业和北京城开以92亿价格（起拍价46.38亿）联合拍得长沙新河三角洲经营性用地。新河三角洲也一举成为长沙新地王。

    2007年7月底，香港信和置业（0083..HK）41亿夺成都新地王，之后，信和置业再接再厉又以41.8亿元将重庆“地王”纳入囊中。

    以上只是地王之中的一部分，从以上回顾可以看出，“地王现象”“古已有之，于今为烈”。我们不禁要重新审视土地拍卖制度。

    深圳学习香港地产经验在全国率先实施土地拍卖制度，此后，土地拍卖的做法在全国范围推广，至2004年，国土资源部明文规定改变协议出让土地的方式为公开招拍挂，其初衷本为推动土地市场的公平交易，遏制腐败行为，净化土地市场。然而3年之后，土地拍卖制度可谓利剑出鞘，政策双刃也就一览无余。

    一方面，土地招拍挂制度遵循市场公平交易原则，正所谓明买明卖、价高者得，与过去的协议出让制度相比已进步了许多，基本上做到了土地出让过程中的公平、公正，是目前为止较合理的土地供应制度，也在很大程度上刺激了全国各地区域价值的提升，促进了国家和地方的经济发展。

    另一方面，招拍挂制度使得国家土地资源向少数大鳄集中，动辄数千万平米的土地储备已远超出其消化能力，严重滞后了土地向房地产产品的转化、上市周期，影响了房地产产品的有效供应。而有限的商品供应又必将撬动社会的又一敏感话题——房价，引发甚至激化社会矛盾，触动社会不稳定因素。

    一方面要严限大盘、打击囤地，一方面土地大块出让、“地王频出”；一方面是制度抬高了“粮食”价格，一方面要稳定甚至抑制“面包”价格。当前土地政策之下，岂不两难？土地招拍挂制度也要适应中国国情，从这种意义上说，如何调整或者完善我们的土地制度可能将是政府面临的又一道难题。

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