前言：

 

这是发表在《沈阳晚报》11月24日上的一篇深度报道，由于版面有限，5000余字的原文被删减为3000字。感谢宛群航对此文的删改，她认真地校对了文中的每一个字，然后对此文进行了大刀阔斧的删减，并基本保持了精髓。

 

现将全文刊出，以弥补对删减的遗憾。这是一篇在低烧中完成的作品，细节之处，仍有许多不如人意。

 

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家住万科四季花城的刘志（化名），每天下班回到园区，都会不由自主地多呼吸几口新鲜的空气。“园区绿化好，一进来就能明显感受到空气的‘味道’和外面的不一样，吸进肺里，有一点沁人心脾的滋味。”四季花城是十年前沈城绿化最好的小区之一，不仅绿化率达到85%，而且植被繁多，令人过目难忘。刘志特别喜欢四季花城的欢乐谷，即业主口中的中央公园，他买的房子，就位于欢乐谷旁边，天暖和时，刘志经常会携妻带着五岁的女儿来欢乐谷畅游，感受自然之美。对于刘志来说，居住在四季花城里，不仅仅是享受万科的质量和物业，还要体验与众不同的宜居感受。

 

四季花城欢乐谷为下沉式设计，面积达一公顷，利用周边天然盆地地形，选用白桦、黄檗、五角枫、水曲柳、小叶朴、景观平顶松等名贵树种来搭配，与跌荡、流淌、飞溅的动态水景相结合，形成一种向心的，内聚空间特征的湿地。欢乐谷当年是沈阳楼市中最大的楼盘主题公园。

万科当年敢于做一个如此大规模的主题公园，一方面是因为其土地成本较低，另一方面也是为了项目的长期销售。但若从较为积极的角度思量，万科对园区的重视，引领了沈城住宅产业的一次升级——即房屋，不仅仅满足居住，还要满足居者的感官享受，这其中，包括视觉、听觉、味觉等综合感受考量。

 

曾经：理想主义缔造唯美

 

小区园林配套，很早就是购房者考虑的购房要素之一，但因为其重要性不如地段如此重要，经常会部分购房者忽略。而且，早些年由于市场未像现在如此规范，一些中小开发商对购房者的园区承诺，在真正实现过程中，也会出现打折现象。因为园林绿化很少被写进合同，因此，购房者遇到这类情况时，也只能吃哑巴亏，投诉无门。

沈阳楼市刚起步时，存在着许多不规范之处，正是在这样的市场环境下，万科凭借其规范、靓丽的建筑外形和漂亮的园区规划，吸引了第一批万科控，其中尤以四季花城为典型。四季花城的销售周期长达数年，但欢乐谷这个中央公园，早早就作为示范区对外开放，以吸引购房者。事实上，如今的四季花城业主，有很多都是被这个当时沈阳独一无二的中央公园吸引来的。

 

万科当年的高层曾向记者透露，对于做欢乐谷这样一个主题公园，万科沈阳公司也曾存在争论，拿出如此大一块地来做绿化，公司会牺牲掉一大块利润。由于当年沈阳总体房价不高，2004年四季花城多层住宅产品的售价仅有3500元/平方米，利润空间本来就不大，还要做一个只有投入而没有产出的主题公园，并不是一个容易的决策。最后的决定，应该说，是万科公司文化使然，一个理想义者的王石，其带出的团队，必然具有理想主义色彩。因此，在某一个时间节点上，理想战胜现实看似偶然，其实必然，也正因这种必然，这才有了今天众口称赞的欢乐谷。

 

2003年，沈城房地产市场上，还有一个理想主义者，他是亿达沈阳分公司总经理刘禹川。这位1989年从哈佛毕业的高材生，从项目规划开始，就显示出他的高品味与严要求。当年，记者有幸参与了亿达公司在沈阳第一个项目——“唯美品格”的规划，仅是BLOCK街区洋房这一概念，就几易其稿，精雕细琢。而在园林的规划设计上，刘禹川更是以超前的思维眼光，打造出了一个绝对引领时代潮流的唯美作品。

 

当年，只要走进唯美品格园区的购房者，无一不被其独到的园林设计和完美实现所倾倒，甚至还有许多业内人士，专门慕名前来考察。唯美品格当时不仅规划了一个类似欢乐谷的主题公园，甚至在每一个BLOCK街区里，都设计出一种独到的园林风格。刘禹川将其留学期间接触到的英伦和美式文化风格，毫不保留地体现在园区的每个细节上，比如BLOCK组团名称，门牌形状，一楼花园的围栏，入户门风格，无一不渗透着异域风情。而园区内的绿化，不仅覆盖面积大，而且小桥流水的设计体贴入微，独具匠心。

 

唯美品格的唯美境界，来之殊为不易。刘禹川对园林的设计图纸，已经苛刻到了“令人发指”的地步，设计公司的员工被他“折磨”得几乎没了人形。待设计方案敲定后，刘禹川几乎是亲自上阵，监督施工人员，将图纸上的每一个亮点，不折不扣地体现在现实生活中。用唯美品格物业公司总经理穆希军的话来说：“唯美品格的园区，是刘总亲自上阵，一棵树接一棵树‘种’出来的。”

 

四季花城与唯美品格这一南一北两个楼盘，是当年沈城楼盘园林的榜样，而且对推动开发商对园林的重视，增强购房者对园林的重要性认识，都起到了不可低估的作用。现在回首这两个楼盘，不由自由地，会感谢当年“理想主义”的盛行，由此，我们才被教化，被告之，一个居者，对其居所的要求，完全可以也应该上升到园林环境的层面。

 

现在：园林景观成为主角

 

园林景观曾经只是开发商对项目规划设计的一个细小部分，但随着楼市发展和产品升级，更重要的，是随着房价上涨带来的利润空间，现代的楼盘园林，不仅朝着奢侈化方向发展，而且，逐步成为楼盘销售的主要卖点之一。随着品牌开发商对示范区的重视，园林的角色也由配角，慢慢提升到主角地位。

 

2000年，沈阳第一个高端住宅格林豪森面世，在占地3.5万平方米的项目上，格林豪森的绿化率达到了2.8万平方米，其园林打造成本达到400——500元/平方米之间。当时沈阳房价均价不超过2000元/平方米，但格林豪森的价格却高达5000元/平方米以上，林就是其最大的卖点之一。在十年前的市场上，格林豪森这样的楼盘独此一家，众多项目，基本都于开发的原始阶段，对园林不够重视，园林甚至只是一个配角的配角。

 

但进入2008年后，开发商对园林的认知，发生了翻天覆地的变化。例如，金地长青湾先做示范区后销售的程序，改变了原来沈阳销售的传统。长青湾以联排别墅产品为主，示范区向客户展示的内容，同样符合了高端定位，人工湖、长廊、休闲椅、花鸟鱼虫、小桥流水、高级业主会所……当年沈阳楼市鲜有如此大面积的示范区，长青湾的出现，让人侧目。

 

2009年，华润在沈阳的两个项目分别上市。位于铁西的凯旋门，以低密度和高档园林景观作为主要卖点，销售均价达8000元/平方米，最高价甚至已突破万元，比同地段的其它楼盘价格高出20%以上。北二环的橡树湾同样定位偏高端，以低密度洋房与英伦风情为主要卖点，洋房首期一盘均价8000余元/平方米，同样高出同地段同类产品20%以上。

 

从华润地产登陆沈阳开始，其高端的定位，无形中带动了沈阳高端住宅产品的兴起。同时，华润对园林景观的奢华打造也带动了其它品牌开发商对园林的追逐。凯旋门的白桦林与复古大门成为其最显著的亮点，在铁西园区普遍采用普通树种的背景下，凯旋们大批运用高档树种白桦，让铁西居民眼前一亮。凯旋门虽然价格偏高，但其销售却一路飘红，这其中既有华润品牌及成功的营销策略因素，但其园林景观，则成为承载这些元素的最直观体现。

 

橡树湾在园林规划上则更进一步。首期纯洋房概念，加上红砖红瓦配上高贵的树种，让沈阳人见识到了真正的偏高端产品，也让业内人士见识到华润做园林的实力。一位开发商老总对记者戏言，在开盘前参观了正在建设中的园林后，即使园区的路还没有修好，但展现出的规划和树种及各种园林要素的运用，体现出大气、精致，是沈阳难得一见的精品，他当时就冲动地给华润高层朋友打电话，准备预订一套。

 

2010年，万科柏翠园以城市中心高端产品定位面世。其园林打造更进一级，不仅在硬件，比如白桦树种、石材上极尽高档，同时在小桥流水的画面上，加上袅袅漫延的水雾，让人仿如置于仙境一般。柏翠园对于沈阳楼盘园林打造历史的意义在于，它告诉人们：园林，可以是“活”的。

 

无论是万科、华润，还是金地，很明显在园林景观的打造上，下足功夫，越是后期的产品，越能在细节上体现设计师的良苦用心。而且，无论从整体景致还是从细节研究上来看，均是出自大师级手笔，而非普通的泛泛之辈。

 

演变：从普通到奢华

 

以2008年金融危机为界，沈城楼市的园林景观，除个别项目外，基本是以满足所谓的绿化率为主，简单地给购房者勾勒一幅蓝图，而在销售期仍少有实际景观展现。2008以后，越来越多进入沈阳的品牌公司进入销售周期，并开始发力。示范区几乎成为一个品牌公司项目的标配，只有示范区的项目，才能称得上是有品质的项目，如果一个项目没有示范区，开发商都不好意思称自己是品牌公司。

 

从2008年开始（个别项目提前至2007年甚至更早），除以上提到的项目外，城区中比较有特色的园林项目如万科金域蓝湾、中海寰宇天下、恒大华府、恒大城、金地檀郡等等示范区开始如雨后春笋般出现。“示范区展示的园林要素，不仅仅是绿色植被，还有灌木、亭院、水系、石材等等，是一个综合了众多元素的设计组合，”格林生活坊总经理曲恒君说，“从园林的设计上，若以视线高度区分，一般分为上层，即高15米以上的树形视觉；中上层，即高8—10米的仰望效果；上层，即2-4米平视范围的效果；低层，低于0.4米以下（草皮、花卉）这四个层次。这三个层次的区分，需要设计师独到的设计理念，巧妙地融合不同植被，才能打造出园林精品。”

 

据曲恒君介绍，十年前，一个项目做园林景观的成本，平均为100—200元/平方米之间，后来涨为500元/平方米左右，现在普通项目的园林成本一般为300—500元/平方米，及500-700元/平方米，一个主流品牌开发商中高端项目，园林打造的成本基本为700—800元/平方米左右，若是纯高端项目，成本则1000元/平方米以上。“这是做园林的成本，”曲恒君强调，“一般情况下，示范区的成本，为了营造出吸引眼球的效果，成本会更高。但大家要清楚，示范区只是展示区，并不代表园林的每个角落、每个区域都能达到示范区的标准。”

 

随着楼市发展，价格日趋高涨，产品升级，园林景观的级别也越跳越高。目前，各大品牌公司都在为打造示范区绞尽脑汁，以彰现品味独到。比如在树种的运用上，华润、龙湖爱用白桦，白桦树干笔直，形体优美，视觉较高，但其十分娇气，异地种植存活率低，因而惹想保持白桦的景观效果，后期维护成本较高。开发商必须要成本与控制与景观效果上作出取舍，甚至是妥协。

 

除白桦外，蒙古栎、杨树、垂柳等都是品牌公司钟情的树种，但因为辽宁树种偏少，若想找到并运输进沈阳一颗当地罕见的树种，开发商需要承担的成本极高。比如蒙古栎，多产自于黑龙江，如果树形、树冠特别好，仅叫价就达两、三万元，这还不算运输成本及运输途中及后期种植的维护。

 

水系也是园林景观的重要组成部分，在一个缺少的城市，人们对于水的渴望更为强烈而执着。位于浑河北岸的新世界花园，从湾景华庭开始，每期产品的销售季，几乎不打任何广告，就可以将产品销售一空。沈阳人对新世界花园的追捧，其实更多地看重了其不可复制的水系花园优势，浑南北岸沿绵数十公里的滨河路风景区，是沈阳市少数几个最美、绿化率最好的区域之一，这里几乎就是新世界花园业主的后花园，每天为业主提供着天然氧吧和最优越的户外健身运动场所。

 

浑河沿岸的楼盘毕竟是少数，对于不能处于河边的项目来说，园林的水系对于园林景观似乎至关重要。没有水的园林，总觉得缺少灵性，但园林水系的成本维护，对于任何一家开发商和物业公司来说，都是巨额的财政负担。开发商在设计水系景观时，必须要设计出水系的美观与亲水楼台，很多开发商在设计时，甚至明确指出需要瀑布来布景。开发商可以将设计费用列入楼盘售价，但对物业公司来说，就没有这么简单，尤其是人工湖的洁净维护，既需要更新水源，同时又需要维护水中飘浮物及水草。因此，在众多品牌开发商及同一物业公司的体制下，物业公司对园林景观维护的意见，时常会让开发商在园林水系的设计上，犹豫不决。

 

当然，对于一个高端产品而言，视觉与感官的效果是第一追求目标，开发商们只能将物业的意见暂时放一放，待到项目销售完毕后，以各种方式补贴给自己的物业公司即可。因此，在目前可看到的示范区内，植被与水系的设计运用，都是极尽奢华。

 

沈阳楼市发展至今天，价格上涨的空间已经打开，同时，高端产品的利润空间也完全被打开，正是在这样的背景下，园林打造的上升空间也被赋予了无限的想象空间。回首沈城楼市的发展，可以发现，园林景观的升级与楼市的发展密切相关。接下来的五年、十年，我们的园林会升级到一个什么样的效果呢？首席记者黄进

 

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“进”言（评论）

园林的份量

由于购房者在楼市中缺失话语权，因而购房者对于产品的需求，基本是被开发商牵着鼻子走，不仅户型产品如此，园林设计同样如此。一个好的园林，其实不是购房者评价，而是开发商说了算，最多，也是业内人士说了算。

 

好在，这个市场仍然存在着竞争。各大品牌公司之间相互较力，近几年在户型的突破上没有取得实质性进展，但园林打造上的进步，却明显上升了几个台阶。甚至可以这么说，品牌公司之间的较量，不仅仅是产品、物业上的较量，同时也延展到园林景观这一层面，而且园林可能是这其中最重要的一环，因为只有园林示范区，在销售期间，可以看得见、摸得着，最能取得客户的信任。

 

正因示范区在销售环节中具备无可替代的说服力，才让开发商们对示范区的打造趋之若骛。事实上，虽然园林的建设成本逐年升高，并越来越奢侈，但若摊到整个项目的建设成本，其比例只介于1-3%之间，示范区的成本对于整个项目而言，则更显得无足轻重。因此，越是大盘的项目，越喜欢建造示范区，以示范区来实现宣传效果，其性价比不言自明。

 

基于此，沈阳楼盘的园林打造，目前正进行着一场比奢华的运动，树种、石材、设计，处处都在比谁家的更昂贵、更稀少。暗自较劲，似乎已经成为沈阳楼市的缩影，比如，你万科有一个柏翠园，我华润就有一个悦府，紧接着，万科又还一个产业化住宅，春河里，来应对悦府。在园林打造上，每一次新项目的推出，但凡是定位中高端的，必然会将示范区做得极尽奢华。

 

虽然现在的示范区越做越美，但只停留在表现的感官刺激，并未形成口碑。很多业内人士，还有购房者，仍然对四季花城念念不忘。不仅仅是因为四季花城在沈阳第一个推出中央公园的概念，还因为四季花城有功能齐全的业主会所，并有休息区、娱乐区、交流区等人性化设计，一个真正好的园林，不仅仅是为业主提供绿化这么简单，它必然应该提供娱乐、休闲、健身功能，让业主充分享受居住的生活快乐。

 

一线城市及南方发达地区的楼盘园林里，甚至还设计出了集中的宠物排泄地，为保持园区的整洁。这一小小细节，体现的是园林设计的人性化关怀。四季花城的欢乐谷，不仅是孩子的欢乐谷，也是大人的乐园。正是这种人性关怀，才能在岁月的长河中，经久不衰。

 

可惜，在当前的众多楼盘园林中，奢华极致，人性关怀却未能同样获得升级。这个问题，购房者无权力想象改变，只有真正有理想的开发商们，应该正视并重视。首席记者黄进

 

 

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