海口作为海南省的省会城市，城市中非农业人口已经突破100万，这就意味着海口已经进入了大城市行列。作为一个在不断迅速扩大的城市，海口的房地产市场也是高歌猛进，房价增长连续很多个月都是在全国前三位徘徊。房地产的迅速发展也带来了城市面貌的持续改善，省政府与市政府分据城市东西两侧，让海口是形成了南北窄，东西宽的滨海带状格局。

海口房地产市场在经历90年代的低潮期后，现如今又一次成为城市的主要经济支柱。房地产的发展格局也改变了海口的经济发展格局。海口形成了以房地产基础开发带动建筑、建材、装修、广告等产业的发展。从海口各条道路上林立的发型房地产广告牌就可以看出房地产对广告业的促进作用。同时又以岛外投资、休闲度假为主的购房客户的大量融入带动了海口会展、旅游、酒店、餐饮等服务业的发展。在海口的很多人每年的接待任务都会很重，岛外购房客户甚至对海口的医疗卫生产业的发展贡献也很大。

从海口“十一五”发展成果来看，海口第三产业即服务业的比重增长速度最快。但是海口市的工业及教育、科研等产业发展一直比较落后。从对海南高校毕业生的就业情况分析来看留在海南的大概有10%左右，而留在海南的学生所从事的工作至少50%与房地产相关。文科学生的比例明显大于理科学生，更多的理科学生离开了海南岛。从这一点可以看出海口房地产对于人才结构的影响有多大。

房地产就好像一个黑洞一样，凭借着巨大的重力影响着海口市的各个方面。自身也由于凭借着本地市场与外地市场的双重动力，发展速度在海南各市县也居于前列。

国际旅游岛政策的公布，海口凭借其交通、配套、未来发展等优势受到岛外客户的欢迎。房价在2010年的元旦至春节期间翻了一倍多，一时间整个城市出现无房可售的境况。海口由于价格高企，再加上楼市调控，楼盘销售量在3-10月份销量一直很低迷，但是房价并没有出现大幅度的跳水，一直维持在较高的水平。春节前后海口楼盘销售量猛增，销售价格也环比增加不少。

从客户构成来看，岛外客户依然占据大半江山。主要来自山西、北京、东北、浙江、上海等地。很多客户采取一次性付款或者分期付款的方式，所以之前的调控政策对于岛外客户影响并不明显。从购房需求来看很多人还是以中长期投资加度假过冬养老为主。

从整个市场空间来看，随着国内贫富差距越来越大，富裕阶层的数量不断扩大，而对于海南和海口的认可度在不断提高，岛外“刚需”的基数越来越大，如果没有最近所出的“国八条”和将要推出的“琼八条”，海口各开发商对市场还是有信心的。

但是根据“国八条”的旨意，严格限制岛外客户购房（未在海口工作超过多少年的），再加上购买第二套住房首付超过60%，这些都会让海口楼市的客户量锐减。由于很多岛外客户和在海口工作年限较少的非本地客户对海口“国八条”细则的担心，在详细政策出台前加紧购房，这也成为春节后海口楼市火爆的一个原因。

如果海口限制岛外客户购房，那么很多岛外客户会选择海南二线和三线城市，其中文昌、琼海、定案、澄迈将会成为这些客户的首选之地。而当海口失去强大的岛外客户之后，楼市将会出现成交量锐减的局面。整个市场将重新重视起本地客户的开发。

从海口当地居民收入水平来看并不高，整个城市贫富差距较大。大多数能够承受的价格在6000—7000元范围，而海口大多数楼盘均价均在8000元/平方米以上，所以这次的调控对于海口市各楼盘有普遍性影响。相信2011年各楼盘打折促销的力度会增加，新入市楼盘的入市价会有所降低。

开发商如果要适应市场的变化，那么不仅仅要从营销策略上进行调整，更应该在产品定位、产品设计等方面进行考虑。针对本地居家型客户进行设计，控制房屋总价，增加实用率。例如所小户型面积，提高中小户型比例，增加赠送面积等。