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调控四发“炮弹”已经上膛,楼市能否安然?

(2010-04-15 10:27:54)
标签:

物业税

房产税

土地政策

房地产调控

潘石屹

证监会驰援

二套房贷60

房产

分类: 个人房地产观点

今天看到潘石屹在接受凤凰财经采访的时候讲到“我觉得在政府的政策里面有三个政策最立竿见影的政策,就是今天实施明天就能够见到效果的政策是货币政策,像利率存款准备金的提高,包括首付款比率的提高,按揭贷款是否优惠,这些实际上是立竿见影的政策。货币政策对房地产调控是来得最快的。从长远来看,我觉得要解决中国房地产的问题,我觉得要通过税收政策,就是能不能在第二套房以后,征到物业税,另外就是要增加土地的供应,中国城市化发展,土地的供应能够跟城市化的进程相配合。”

无独有偶,纵观最近的一些关于房地产的政策新闻可以看到政府正在对房地产调控提出新的一轮调控政策。

首先,“证监会火速驰援楼市调控,十部委共治楼市”这个新闻中可以看到这是继两会期间土地部门称无力调控的抱怨之后,调控的一个新的动向,那就是从上游融资对大型地产商进行限制。截至3月31日,内地A股市场总计有38家房地产上市企业提出再融资申请,申请总额约在730亿元左右,但是目前,这些再融资的申请,并未得到证监会的审核批准。大家可想而知,如果这些上市房企融资受阻,那个对销售资金的依赖就会增强,那么就需要降低价格,提高销售量,增加资金回笼。

其次,“京沪深渝四城市拟证房产税”而且一些内容已经得到部分城市官员的确认,再加上物业税已经空转运行了好几年,无论是叫做房产保有税或者其他名字,其实是上都在向物业税迈进。四城市物业税的征收信号意义明显,而且对这四个城市房价将带来实质性的影响。

再次,“刘明康表明部分商业银行主动申请将部分二套房首付提高至60%”,虽然这个是商业银行的主动行为,但是不难看出银监会对各商业银行风险防范意识的要求上了台阶。下一步提高首付比例会在整合银行业“主动申请”,到时候提高二套房首付比例已经成为定局。具体还包括“银监会设立炒房黑名单”,这些都可以看出通过货币政策来调控房价的力度更加明显了。

另外,国土资源部上周五在官方网站公布的《关于下达〈2010年全国土地利用计划〉的通知》显示,今年的住房用地量的增长要明显高于去年。这是国土部在连续数年把控土地供应量之后第一次开闸放水。国土部调控和监测司司长刘随臣在《2009年中国国土资源公报》发布会上表示,土地招拍挂制度的完善和调整中,价格将不再成为土地交易的唯一决定性要素。土地价款的交付、开发建设周期,中小套型比例要求及土地集约利用程度等,都将成为综合评价的标准。国土部宣布暂停福州178亿准地王拍卖也就说明了这一点。以上两个文件的提出可以看出土地调控政策更加实质化,一方面加大土地的供应量,另一方面对土地的开发情况也做了相应的规定。

以上分别在融资、物业税(房产消费税)、信贷、土地供应四个方面回答了潘石屹先生的预期,如果每一条严格执行,并且普及全国,那么对全国的楼市将会有较大的影响。

这些政策对海南的影响会如何呢?

证监会对上市开发企业融资的调控对海南影响应当不是很大。因为在海南本地开发的上市企业数量有限,大多数以产业转移资本为资金来源。如果银行准备金率提高,那么对开发商的资金压力会有所冲击。房产税或者物业税暂时还不会在海南这个地方实施,如果实施,将对海南度假地产的销售产生很大影响,导致很多客源流失。如果海南不能很好的解决高端地产和普通居民住房的问题,那么很有可能对所有高端物业进行统一打击,这个时候政府会主动申请征收物业税。对于第二套房提高首付比例这个政策,对海南影响不大,因为在海南购房的很多人都是一次性付款,另外在很多楼盘早已经提高了首付比例。最后土地供应政策方面增加土地的供应量和控制土地的使用方式将会对海南房地产开发起到积极引导作用。

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