最近北京的一个朋友发来一个项目的户型让我帮看看如何。看过户型后我眼前一亮，觉得这个项目的设计真的很不错。这个项目就是位于北京五环外黄渠公园附近的卡夫卡公社。

从这个名字就可以看出这个项目是一个很前卫、时尚的小户型项目。这个项目是30平方米的一房两厅和36平方米的两房两厅的loft户型。户型设计非常好，两层一共5.5米高，功能齐全，价格也不是很贵我朋友要买的那套才13000元/平方米。在北京那个地方不是很贵，何况这个项目还挨着公园，靠近地铁呢。

http://img.soufun.com/house/2009_07/10/bj/1247194097770_000.jpg31平方米  http://img.soufun.com/house/2009_07/10/bj/1247194082972_000.jpg36平方米

项目的定位人群主要是20—30岁的青年居住。小夫妻或者单身为主。支撑定位的是这里未来将规划为传媒城，创意产业基地。这里将有更多的年轻工作者，所以从居住需求来看应当是很符合市场的。但是购买人群会大于这边的直接居住人群，因为很多投资者看重这个位置和这个户型，就像我这个朋友。

项目设计现代、活波，切合购买者的习惯。但是唯一的不足就是产权性质为商业，比普通的住宅要短20年，而且生活成本会高一些。但是在北京这个房子的价格太划算了，一层折下来才七千左右。我的朋友还在想是否能排队买的上号呢，所以个人感觉这个项目还是非常成功的。

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这个项目的模式是否能够复制到海口呢？首先看看海口已有的loft模式的项目。海甸岛有一个07年推出市场的项目叫做“海上都”。这个项目属于跃层，赠送面积较少，但是销售依然非常好。户型以中小户型为主。去年下半年推出的紫泉花坊项目有部分一房和两房为主的跃层户型，销售也非常好。最近有推出了一个爱尚四米八的项目，这个项目层高仅仅有4.8米（应当是商铺改造）也做成了两层，精装修后非常精致。具体销售情况不是很清楚。

从上面的几个项目可以看出有些项目是开发商商铺销售不了故意改造的，也有的是开发商故意开发的。商铺改造暂且不论，且说新开发项目。开发商开发loft项目主要有两个出发点，第一个是市场有需求，走差异化路线，保证畅销。另外一种是希望通过loft来减少层高，多盖点房子，多卖点钱。海口市场是不是有这种需求呢？

首先这种户型以年轻人居住为主，所以项目的位置必须是在年轻人集中地地区。例如高校附近或者CBD附近。其次，周边商业配套齐全，例如商业街、大型超市等，比较符合年轻人的生活习惯。这样的位置就只有海甸岛或者国贸附近比较可能。

从海口几个loft项目和一些小户型的热销中可以看出小户型的需求还是有的。但是这种loft的客户群体要比普通的小户型要窄，因为海口很多的小户型是岛外上了年纪或者快退休的岛外客户购买，对于那种爬上爬下的复式或跃层小户型来说，这些人生活会不方便，难以接受。所以loft小户型必须在特定的位置，适当的量才比较适合。项目规模可以不需要很大，一栋或两栋也可以。

从市场角度来说完全的以loft形象出现在海口市面上的项目几乎没有，或许这个对于海南来说还是个新名词，经过时尚的包装一定会在海口市场形成一道风景的。在海口户型做到30平方米的一房两厅与36平方米的两房两厅也会是一种震撼，价格达到两层面积总和的75%左右将会非常有竞争力。在海口不像北京那样单身居住的那么多，很多年轻人还是希望小两口居家生活的，所以面积可以适当的放大，做到45平方米的两房两厅会更好一些。

在海口太需要引进一些新的元素了，不能将所有的项目都做成度假和生活一起的，有些时候鱼与熊掌不可兼得，所以必须找准市场，全力以赴，会达到预想不到的效果的。