现状：旅游地产模式异彩纷呈

    海南的旅游地产按照购买人群、资源环境以及销售价格的不同可以分为高端休闲度假地产、高端养老生活型旅游地产、中端养老生活型旅游地产、经济适用型养老生活旅游地产。而按照资源特色不同，其分布也表现出地域性特点。

    高端休闲度假地产，产品形式以别墅与高端海景公寓为主，配套齐全、档次较高，购买人群均为高端客户。产品本身就是一种奢侈品，并且占据海南最稀缺的景致资源，升值潜力巨大。产品也成为一种身份的象征，是业主度假休闲的场所。主要分布在三亚湾、清水湾、亚龙湾、石梅湾、博鳌海岸及海口的西海岸等地，售价多为10000元/平方米以上。

    高端养老生活型旅游地产，产品形式以观海及特色园林为主的别墅与高级公寓为主。社区配套齐全，档次相对较高。购买人群一般为高端客户为主。这种产品类型接近于高端休闲度假地产，但是由于项目距离市区较近，生活配套较好，客户购买后以长期居住和度假为主。主要分布在三亚近海及城区、海口西海岸、北海甸、东海岸等地，售价多为6000元/平方米以上。

    中端养老型旅游地产，产品形式以围绕区域性景观主题开发的观景公寓与别墅为主。周边配套不是很成熟，项目产品一般为中高端商品住宅，项目小区设计合理，主题景观表现明显。由于受其价格影响，产品的购买客户以中高端阶层富裕人群为主。产品以中小户型为主，一次性购买投入较小。客户以计划长期养老、过冬、度假等。主要分布在琼海万泉河畔、琼海官塘温泉区、文昌海滨等地，售价多为3500元/平方米左右或更高一点。

     经济适用型养老旅游地产，产品形式以借助一定自然资源与低价土地成本建设的公寓与别墅。房地产市场起步较晚，总体特点为产品单价相对较低。销售对象主要针对过冬、养老的中低端客户。琼海、文昌两市主城区及定安县、澄迈县、五指山市等地，售价为2500元/平方米左右。

定位：旅游地产稳健发展的关键

    由于各地区对于自身旅游地产的发展缺乏明确的定位，并且各项目特点也有所不同，所以在各代表区域也经常出现与其区域特点不符的项目。并且每个区域都希望自己的产品类型尽量高端化，增加产品的附加值，提高产品的售价。由于自己脱离了区域产品的特点，而造成产品形象定位的模糊，反而得不到消费者的认同，导致销售缓慢，或者营销成本上涨。

    当然，也有很多区域具有很大的发展潜力，例如五指山市，由于其房地产市场形成较晚，而且自然资源比较独特，现在开发当中别墅也较多，城市的规划与定位可以向上移，成为高端养老生活型旅游地产区域。但是并不是任何区域都可以随便规划自己的区域特点，因为区域的自然资源、配套设施等都是很难一时改变的，例如万泉河畔区域就不能成为清水湾、香水湾、石梅湾等这些具备国际水准的优质滨海资源，因为后者一开始就从规划与定位上走高端路线。所以一个区域只有立足于区域特点，强化自己的定位，形成一个区域的文化特点和品牌形象，这样就会在产品对外营销当中形成明确的区域形象，在产品定位和市场定位中就会相对容易。

前景：旅游地产注定成海南地产发展主流

    无论主观上海南省欲建成国际旅游大省，还是客观上海南独具的特色旅游资源优势，都将注定旅游地产成为海南省房地产开发主流。从这层意义上讲，海南省房地产开发就具备了其双重性，一层为以满足本地客户以居住为主要目的的房地产形式，一层为满足全国乃至世界以旅游度假为目的的旅游地产形式。前者，将会在政府及社会共同参与下逐步完成“居者有其屋”的基本目标。而后者，将依靠大企业、大资金流入完成多种模式的旅游地产的开发。

    海南岛无论东线、西线还是中线，所具备的旅游度假资源各具特色，旅游地产开发的模式也将会出现其多样性，滨海、滨河、滨江、滨湖或者是山地、林地、温泉等，热带风情特色都赋予其无尽的诱惑，因资源制宜， 因市场制宜，都将能设计出异彩纷呈的度假产品。就目前开发水平，在全省已经出现了因海、因温泉、因秀山、因江河等资源而成的酒店式、产权式、候鸟式等度假地产模式，而且此种发展态势日渐迅猛，随着一些国内国际大投资的涌入，旅游地产将在未来时期出现一个更大的突破。