李东绪     2008-9-16

    进入2008年的下半年海南的房地产市场开始进入了“冬季”，各地的销售量纷纷的下降。虽然很多地方同比增长都很大，但是环比却在7月份和8月份都有所下降。销售价格也通过各种手段巧妙的下降。虽然说海南的市场与内地一些城市相比算是比较好一些的，但是对于海南很多开发商来说是很难接受的。

    海口市场应当算是海南各地房地产市场最惨淡的一个了，很多地产项目甚至连续一个月未成交一套。甚至传言好几个项目已经出现资金链断裂的问题。也可能是今年的地产“冬季”比往年更长一些的原因吧，本来9月份就应当到来的销售旺季，到现在还没有任何到来的迹象，很多人也认为今年海口的房地产市场不会再出现“金九银十”的销售状况了。海口的地产市场相对于一些二线城市来说中小开发商多一些，而且在资金上本来就很紧张，这样的的市场寒流让很多开发商“感冒了”。

    从8月份销售状况来看，一些二线城市相对于海口好一些，例如琼海市8月份个项目的平均销售套数为12套，个别项目也创造了40套的单月销量。文昌和这个数据差不多。二线城市之所以比海口好一些，笔者认为主要是海口市场的多样性与二线城市市场诉求的明确性对岛外客户的选择性上的不同影响所致。

    海口的房地产市场的购买人群是多样性的，既有岛外客户也有本地客户，还有很多长期在本地工作的外地客户。客户的购买动机也很多样，有的是纯粹度假的，又有自己住的，还有投资的，在购买时只有需求占主导。可是海口的地产商也都在针对这些客户在做市场，希望一网打尽，但是最终却是相反，导致自己的诉求不明确，项目个性不鲜明，纯粹度假的项目却在环境与配套上过多的追求实际诉求，缺乏美感。对于本地居住的客户来说却因为价格太高而“望房兴叹”。投资者却因为项目价格与出租率的问题而再三考虑，最终造成海口的房地产市场尴尬。

    来海南购房的外地购房者往往诉求很多重，群体倾向性单一，也就是度假、养老和投资的综合需求。例如琼海的地产，因为全部都是针对岛外客户的，所以在产品设计上非常迎合客户的需求。户型紧促，利用率高且舒适，小区环境与周边自然环境都非常好。即适合度假又适合养老。虽然周边配套不足，但是长远比较好。给人很大的预期空间。海口房产由于城市面貌以及多重功能设计，导致从产品上落后与二线，并且在价格上与二线城市相比不占优势，所以性价比不如二线城市。

    海口现在能够销售的房子有哪些呢？

    这个问题的答案应当是：那些能够满足客户需求的房子就是客户要买的房子。那么现在分析以下需求来看看具体是那些房子在卖。

    首先，环境非常好，并且价格适中的房子。这个标准能够满足的应当是西海岸的一些项目，但是由于其价格相对较高，所以在现在销售压力不小。个别高端项目由于自然环境的唯一性和独好性，在销售上影响不大。

    其次，周边生活配套好，小区大环境好的项目。这个标准是个市区以及市郊的一些项目。但是市郊的一些社区由于价格相对较低，所以在这一段时间销售好于市区一些楼盘。

    再其次就是那些投资回报率较高的项目。在海口产权式酒店的投资风险较大，因为海南的酒店业竞争激烈，旅游业相对琼南较差，所以经营风险大，导致投资风险大，所以不适合做长期投资。其实在任何一个城市投资回报最稳定的还算是出租回报。出租回报好坏与地段关系非常大。一般城市写字楼比较密集的区域出租率和租金相对都是最高的。其次是一些学校周围，因为这里有大量陪读家长和在外同居的大学生。但是这里的租金相对较低。再其次是一些商业比较发达的区域周边，这里有大量的商业服务人员，所以租房需求较大，但是租金承受能力较低。一般城中村的民居最受欢迎。

    在海口国贸区域小户型项目最受欢迎，因为有的出租回报率能超过10%，比较适合长期持有。并且投资压力较小，投资门槛低。但是海口国贸区域小户型比较稀缺，在售的仅海星公寓等一两个楼盘，其他的均为产权式酒店项目，不适合纯粹出租经营。在海南师范大学周围的房子也是比较受欢迎的，租金相对较高，因为这里聚集着海南师范大学、海南中学、海师附中等学校，但是这里新项目不多，投资选择性小。

    最后就是那些环境较好，距离海口市较近，且价格不高的区域。但是现在海口这些区域开发项目较少，缺乏大型社区，并且很多项目在环境利用上倾向于建造高端产品，市场反应一般。

    海口地产要走出这种尴尬的市场困境就需要产品诉求专一化，做度假地产一定高将产品品质提高，提高产品档次和舒适度，以体现度假、养生为主；做投资性房产，在产品设计以及路段选择上要以投资回报为导向，甚至在一些产品设计上就要考虑到项目的出租；做本地市场的居家性产品一定要提高项目的实用性，生活功能的完善性，并且要做出适当的定价，这样才能向不同产品的客户传达明确的产品形象。