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海南房地产开发现状
(2007-11-21 13:23:06)
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房产/置业 |
现在对于开发觉得提情况来看表现出一下特点：
A、
大开发商屯地蓄势。大开发商表现为和黄实业、中信等一级开发商大量进入海南。开发商是主要为协助政府进行区域集中开发。例如中信的博鳌开发计划、首开的海口长流开发、和黄实业的石梅湾开发、金手指的日月湾开发等。现在还有很多隐形开发商已在海南二线城市拿地。规模非常大。现在基本都在海南主要城市进行开发，并且其目的在于在海南树立品牌，其重点还在于二线城市的集体发力。例如保安集团。
B、
大开发商负担沉重。资金实力对于大开发商来说并不是最大的负担。因为现在很多大型开发商那低的一个很重要目的也是为了融资。例如万科等，通过在潜力城市拿地，然后通过股市融资，为自己其他项目提供充足的资金保证。正因为海南独特稀缺的自然资源让这些公司成功在股市套现。这些企业真正的负担在于承担海南当地政府沉重市政设施。因为大块土地的招拍还有一项重要指标就是看企业对于地块的规划。由于当地政府财政有限，只能以土地换城市的发展。
C、
小开发商生存环境恶化。由于现在土地价格不断上涨，再加上政府出让土地面积增加。导致项目开发成本剧增。很多小型开发商开发难度加大。以海口市为例，小型开发商面对的主要因素包括：土地价格上涨，拿地风险和门槛提高；市区地块较少，郊区地块较大；城区开发牵涉到拆迁等问题比较复杂，小开发商难以承担拆迁成本。对于二线城市与到的问题最关键的也是承担市政配套的问题。很多小开发商在二线地区开发的项目由于市政配套跟不上直接导致项目销售困难，所以从总体上看资金问题是摆在小开发商面前的一个“屠龙刀”。只有决绝融资问题才可以有效解决以上问题。
D、对于小开发商开说虽然说环境原来月恶劣，但是还是有很多开发商生活的比较滋润。对于小开发商的生存之道主要有以下几个方面：
加大融资能力——只要表现为通过地下钱庄、同乡借款、银行贷款、等方式最大限度的拿地。然后通过建筑商垫资建设、销售代理公司承包销售的方式，最大限度的降低自身的资金需求量。想办法延长还款时间。例如琼海一个开发商就是这样与建筑商合作的，建筑上先垫资，待项目预售证出来之后然后再抵押贷款，偿还建筑上。还有的建筑商可以承诺垫资直到交钥匙。
多方面多层次合作——很多小开发商为了项目开发积极的寻求合作。包括资金股份合作、土地与资金合作等。
转入二级城市进行市区小项目的开发——由于二级城市土地成本比较低，市区配套稍好，所以开发难度比海口三亚等地的要好。所以采用“农村包围城市”的方法对于中小开发商是比较可行的。
直接转入次级开发商——所谓的次级开发商主要是指不直接购买土地进行开发的开发商，而是通过购买旧楼或者其他用途的房屋，如厂房、酒店、或者写字楼进行住宅改造然后进行销售的。其实随着城市的发展，这样的机会是比较多的，但是对于大型开发商来说他们不屑做这些项目，因为大开发商在考虑利润的同时还要考虑品牌。海南有很多开发商都是依靠处理海南遗留的半拉子项目成功的。例如衍宏公司。
现在的海南房地产市场对这内地大量针对本区域市场的开发商成长起来，但是由于宏观调控政策的颁布，本地住宅市场的利润在下降，所以很多开发商选择了环境一流的海南，希望发力于度假地产或者旅游地产。现在很多开发商前来海南来海南买地，或者说抢地。
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