前两天与公司同时开车环北部湾各城市转了一圈。对本区域的房地产市场进行了一下调研。这次调研下来真正的感受到了这里的发展潜力和发展速度。现在大概讲讲我们本次调研的一些基本情况。

     首先是北海。北海市位于广西最南端，北部湾东北岸，是一座具有亚热带滨海风光的美丽城市，拥有中国优秀旅游城市的称号。北海总面积3337平方千米，辖一县三区（合浦县，海城区，铁山港区，银海区）。1984年辟为对外开放城市。属亚热带海洋性气候。年均降水量1644毫米 ，年均温22.6℃。濒临北部湾，海产资源丰富，是中国六大渔场之一。 北海是中国南部海滨的一座美丽的花园城市，道路宽阔笔直，绿树成荫，碧蓝的大海，明媚的阳光，沙白水净的海滩，中西合壁、华洋并存的市区建筑，环境优美的住宅小区，别具风格的绿化广场，大自然优厚的馈赠为这里钩画了一幅美丽的画卷。城市居民淳朴友好，珠乡文化、客家文化、蛋家文化形成了鲜明的地方文化风貌。 北海拥有北海银滩国家旅游度假区和涠洲岛、星岛湖两个省级旅游度假区、观涛岭国家森林公园、山口国家红树林自然保护区、美人鱼国家自然保护区、白龙珍珠城遗址、合浦汉代墓葬保护区、大士阁、东坡亭、欧美领事馆旧址等一大批景点，集“海、滩、 岛、湖、林、山、古迹、人文”于一体。北海银滩被国家列为中国五个最美度假胜地之一。广西则以“北有桂林山水，南有北海银滩”而自豪。

      北海市的房地产市场和海口市一样在93年前后经历了一场房地产泡沫的洗礼。1992年和1993年我国固定资产投资增速44.4%和61.8%，出现投机狂潮，股票热、房地产热、倒卖汽车。全国300多家房地产开发企业，1992年增至万家。北海市从3家猛增至700家。 金融资源膨胀，投资者借来18—25% 的高利息贷款进行投机。

      北海市政府决策失误，他们认为北海没有资金只有土地，以土地“引凤筑巢”是上策，炒地越多资金也越多，房价飞涨，房地产开发规模足够200万人生活，常住人口只有20万，加流动人口不过50万。没有强劲稳定需求市场和雄厚工商业为后盾。1993年7月全国信贷规模急剧紧缩，大量资金抽走，400家开发公司自动消失。房价骤跌30%，市场泡沫崩溃。人口不过30来万的北海市在“房地产热”总共造成闲置土地1887公顷，积压空置房107万平方米，“半拉子”缓建项目108个、建设面积121万平方米，沉淀资金逾200亿元。

     和海口市一样2003年之前的北海市到处都是半拉子项目房价在1000元／平方米徘徊。很少有人再敢涉及这个地方的房地产。

      在2000年之后国家开始出台相关政策，对于海口市和北海市这两个房地产泡沫的重灾区进行扶持。希望能够尽快处置万那些半拉子项目。

      在我们调查之前我们已经得知北海的房地产业连续４个月在全国７０个重点调查城市房价上涨幅度名列前茅，尽管均价较低，但新建商品住房最高售价达每平方米７５００元。这个涨幅是全国第一的。但是们到北海之后发现北海市的房地产市场涨幅其实并不能代表北海市房地产市场的过热，而是一种长期能量的集中释放。一个原因是北海市在“房地产泡沫”破裂后，房价偏低，多年来一直在１０００元左右徘徊；二是国家给予北海市处置房地产遗留问题的优惠政策去年底到期，使得今年以来住房售价每平方米就增加约２００元；三是广西实施加快发展北部湾经济区的战略，一批大型重点项目相继落户，吸引外地人购房。

      现在北海市今年上半年房地产开发资金１５．７２亿元，其中银行贷款２．７５亿元，占总量的１７．５％，企业自筹６．７８亿元，占４３％。从这写数据来看北海市的房地产市场正处在一个评相对平稳的上涨阶段。

但是从我们现场调查楼盘来看得出了一下的几个具体情况：

1、北海房地产市场的上涨中，投资性质对房地产的促进占主导地位。

我们调查了北海市市中心区域的8各楼盘。着写楼盘基本上处于市中心的繁华地带，配套完善，生活方便。但是从购买的客户来源方面来看，投资型客户已经达到60％以上，其次才是本地客户。而在投资客户当中50％以上来自于福建等地的炒房者。他们见证了北海市中心房价从均价1500元／平方米上涨到3500元／平方米。从本地消费力的角度来看，本地居民以经商和渔民为主，人均月收入为1800元左右。现在的房价已经超出了本地居民的收入水平。从理论意义上来讲北海市中心的房子价格已经出现泡沫。但是随着北部湾的持续开发，大型企业的入住，人均收入水平会迅速提高，届时将缩小房价与购买心理价位之间的差距。房价的上涨空间还是有的，但是我们觉得市区房价还会持续高速上涨6个月左右，届时房价上涨速度会有所回落。

2、北海市别墅市场价位较低，升值空间比较大。

通过我们调查北海市由于以前规划别墅用地较多，一下子成为中国沿海区域别墅用地集中放量的几个区域之一。北海的别墅销售速度惊人，3万多平方米的别墅项目可以在短短几个月销售完。这个原因主要有以下几个方面。第一，北海市别墅的价位比较低，市区北海东路的部分别墅价格在2000－4000元／平方米之间。在去年的时候价格才2000多。这个价格比起北京等地的别墅价格来说都不够别人的零头。所以本地消费者与外地消费者的购买欲望都很强烈。银滩附近金海岸大道附近的别墅价格在4000-5000元／平方米。这些别墅大部分为新建别墅，但是由于土地成本比较低所以售价也不会很高，但是利润也是非常可观的。按照北海市的环境资源，预计北海市的别墅价格市区的会在5000左右，滨海的别墅很有可能在未来两年出现上万的别墅。所以投资别墅的利润空间非常大。这个预测的基础就是这里的土地价格已经上涨了本多倍。

3、度假地产兴起。

在调查当中发现北海的产权式酒店和度假公寓的项目也逐渐增多。价格相对来说也是比较高的。最高价已将大道7000元／平方米。北海的城市规划是相当不错的。在沿海城市街道能都笔直的很少。从整体的居住环境老说北海的感觉会相对好一些。通过调查来北海购房的北方人当中东北人和山西人最多。

4、北海市的销售速度将在价格不断上涨以及放量增加当中放缓。

从现在北海新增项目来看北海市的新增建筑面积比例已经超过海口市。从投资增值空间来看，再逐步的减少。这就预示者项目的销售速度将进一步放缓。对于市场的开拓要求进一步加强。所以我认为专业的销售公司会越来越被重视。

5、营销方式逐渐多元化。

通过访问很多项目发现北海市的项目无论是网络推广还是渠道推广，力度都非常小，由于价格优势和市场的总体情况造成项目销售非常顺利，这些也促使了开发商对于更高层次营销方式的忽略。但是一些价位相对比较高的项目已经可开始了更高层次的综合营销手段。

从总体上来看，现在北海的房地产放量主要集中在市中心，随着房地产市场的发展，会逐渐向次级区域扩展。北海市下一步集中放量的区域将集中在北海市银海区银滩方向。这里将以度假地产为主要放量。其次为市区主干道的延伸部分。总体上北海市的房地产市场处于平稳的上涨阶段，在下一阶段将进入项目从量向质的一个转化期。