二、高级、高档、豪华、奢侈等词汇的不明确

对于房地产的开发当中，合同中经常会出现高级、高档、豪华、奢侈等内容，这些比较虚的描述，经常是开发商缩水的地方，对于房屋修建的不合格工程一般是施工队的食利，对此我会有专门的章节进行分析，但是对于高级、豪华等承诺的缩水则多是开发商所为。

对于高级、高档、豪华、奢侈等词汇，在房地产开发当中选取什么样的材料差别是巨大的，在很多房价在10000以内的地区，建筑质量和材料的质量的成本差别是巨大的，在10000元以上的地区不同的品牌也会有巨大的差别，对于世界知名品牌一个马桶的价格就可以是几千块，而且你的高档怎么着也不能选取其最低端的型号吧？而中国的政府质量检验也只是在最低的标准上把关，也就是保障楼不倒塌，但是这样的最低标准就被开发商当作了守约的标准，实际上的情况应当是开发商做了类似于高档等描述，肯定不能是最低的标准，对于一般的商品交易凡是能够称高级的，肯定不能只是将将满足使用功能的产品，但是在房地产的所有争端当中，竣工验收备案表等手续和通过政府验收就成为了开发商的尚方宝剑，成为他们守约免责的条款，但是高级、高档、豪华、奢侈绝对不应当等同于最低的合格标准。

不同的标准花费差距是极大的。例如2011年7月24日媒体报道《杭州楼盘公布成本被指掺水，建安费用高达5665元》，对于这个价格有业内人士向记者表示，不同项目之间的建安成本差距非常大，很难说得清楚。一般来说中高端高层公寓的建安成本在3500元／平方米左右，“钱塘帝景”45层，属于超高层建筑，超高层的建安成本会比高层高上800~1000元／平方米左右。而景观、外墙等因素，因为楼盘还没有交付，最后配置怎么样还很难说，这是一个说不清道不明的空间。但这里没有说明建安的质量标准是什么，按照最低的合格标准，2000多就足够了，如果按照得奖标准，5000多一点也不高，中国的得奖标准、优良标准的施工是有明确概算的。建筑质量如果是省市优良的话，成本要增加大约30%，如果是得奖标准则是可以增加100%的，高的质量标准不仅仅是增加直接修建成本，还要增加工期，这对于财务成本极大的开发商而言甚至比直接增加成本压力还要大。

对于优良、评奖标准的质量与合格的差别是巨大的，一般合格的情况下是可以误差千分之三，而优良是千分之一，评奖就是万分之五了，这你可能觉得差别不大才千分之三，但是对于一个80cm的瓷砖，正负千分之三就是5毫米左右的差别，也就是你铺砖可以前面严丝合缝后面有半厘米的大缝，要是一般老百姓看见这样的情况肯定会认为是不合格的叫骂的。对于很多材料价格差别也很大，比如大理石的价格就可以从200块到1200块的差别，因此这样的不明确带来的利益是非常巨大的。

按照中国的保护消费者有关法规，对于这些不明确的词汇的理解有偏差的情况，是要按照提供服务的一方不利的进行解释的，如果是这样的司法解释的结果，就是开发商如果出现了这样的词汇要吃大亏的，实际上开发商敢于这样做的原因就是开发商在司法部门相对于买方的绝对强势的，法院会以约定不明确裁定合同没有成立，在房价暴涨的时候合同不成立是买房人难以承受的，同时是买房人无法退房，开发商受不到惩罚。

这样的市场扭曲的情况发生还有一个原因就是双方的诉讼成本，我们的法律在房地产方面有一个非常不合理的地方就是你如果收房拿了钥匙，就视为你接受了房屋对于其质量等没有异议，而你不接受钥匙但是你却急着入住，不能入住要承担房租成本巨大，这个损失在你与开发商争议的时候是得不到支持的，理由就是不收房是买房人的行为不是开发商不交房，实际上除了炒房人以外要自住的消费者是与开发商耗不起的，只有接受不平等的合同要求。

因此在这里我们就看到了开发商的缩水被潜规则合法化，这样的缩水也是开发商食利和让社会憎恨的地方。

未完待续……

售楼中违背商业惯例的扭曲规则（一）