还有一个更重要的问题，就是在所谓开发商开“房价成本单”的背景下陈述了这么一种逻辑：开发商不能亏钱。但就市场而言，这是个强盗逻辑，因为楼房价格不是以某开发商的成本多少定的，而是根据市场以及供需定的，既然开发商暴利的时候从来不讲成本，为何此时却大讲特讲成本呢，显然是想误导消费者。

据京城某报房记报道，京城一地产商“日前在北京做出了一个让业内都瞠目结舌的举动”，成为第一个公开建房成本的开发商。在该企业公布的房价成本清单中共涵盖了39项开销，包括土地使用权取得费、前期费、建设费、市政配套费、税费、营销管理费及财务费用这七大项内容。

一直以来对房地产业的利润到底有多少颇有兴趣，按我的直观理解是暴利，因为我所住的小区周围，同一个地产商开发的楼盘，一期到二期三期，价格居然相差了数倍之多，同一区域，拿地的价格一样或者基本一样，建筑成本，人工也不会有太大变化，而价格相差数倍，这之间，相差的自然是开发商的暴利。

公布成本这家开发商位于回龙观，经济适用房最初大概2000多元价格，非典那会儿，商品房也就4000多，现在这家开发商的销售价是8300多元，而他公布的成本，则是：7662元，利润率是7%。

详细是：

该项目土地成交价是3070元/平方米，加上3%的契税，其土地成本为3162元/平方米，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本，一般在2300元/平方米左右；代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元/平方米左右；营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，大概为900元/平方米；单位平方米的营销管理和销售推广费用占到销售额的5%，达到400元/平方米；项目开发的前期费用200元/平方米，贷款利息等财务费用约200元/平方米。“综合上述所得，以上七项之和所算出的该楼盘每平方米的成本为7662元。”

这里可以注意到，7662元的来历是后面几项数字相加，看起来很合理，但是，作为一个非地产业的消费者，还是有兴趣提几个问题：

其一，先讨论下开发商成本与利润的概念，目前中国销售房子是预售制，建筑一般还要建筑公司先垫资，地产商的资金又大部是从银行借贷的，以这种销售方式，如果它投入1亿资金，启动了一个15亿的楼盘，即使不算种种猫腻，按7%的销售利润算，也有1.05亿的利润，与1亿投入比，它是7%的利润，还是100%的利润？

其二，文中所列的土地成本是3162每平方米，但这个3162元没有说明是否按建筑面积算的楼面地价，如果是楼面地价，作为专业地产商应该直接说楼面地价（本文善意地假设其为楼面地价），否则，在一平方米土地上盖一层的楼，跟盖三十层的楼，价格肯定不一样。

其三，土地建筑成本是2300元每平米，先不说其真假，这个数字给人提出一个很大的疑问，北京的建筑成本比地方要高，但在北京一些远郊区，楼价也有2000元左右的，难道这些开发商是在赔本卖房子给大家？

其四，小区容积率的问题需要讲，楼面地价＝土地单价÷规划容积率，容积率在开发商拿地之前，政府已经划定，包括在地价里。容积率的变化也很大地影响到房屋成本。按潘石屹的经典说法，容积率可以解决所有问题，当然也包括开发商的利润问题。

按我的理解，拿容积率做猫腻是个普遍现象，也是利润很大一块，地产商拿地时，拿地面积与规划销售面积大概是1比3左右（1平方米土地卖3平方米建筑面积），因此楼面地价基本也大概是这个比率算出来的，但实际建成销售以后，销售建筑面积似乎都比当初拿地时的规划大不少。如果大出10%，一个100万平的楼盘，多出的就是10万平零地价成本的房子，单此一项弄不好就上亿利润，而且很多还不止大10%。比如北京南三环某大经济适用房小区，从可以查到的资料看，容积率为2.4，占地面积约34万平方米，按此算建筑面积应该是81万多平方米，但通过公开资料也可以查到，其建筑面积数字大概有两个，一个90万多平方米，一个是107万多平方米，多出来这十万到二十万平方米的建筑面积，可以多卖多少？

补充：容积率的问题政府是有监管的，但监管不严的话，开发商很容易钻空子。而且，即便是开发商提高容积率被政府发现，处罚一般也就是补交土地出让金和部分罚款，但在楼盘销售火，利润高的时候，这点钱就不算什么了，开发商掌握着充分的主动权。需要特别说明的是：目前开发商擅自提高容积率，即便被政府发现，也只是对政府有所交待乃至处罚，对业主则无交待。

其五：单位平方米的营销管理和销售推广费用占到销售额的5%，达到400元/平方米。100万平的楼盘，广告要4亿，什么概念，拿这些钱可以当央视新标王，当然按房地产以前火爆时的广告轰炸力度，这也有可能是真的。但即便如此，消费者也够喝一壶的，想想，买个100万的房子，要为地产商支付5万元广告费，相当于在部分报纸做了一个整版广告：我买房子啦！

其六：还有一个更重要的问题，就是在所谓开发商开“房价成本单”的背景下陈述了这么一种逻辑：开发商不能亏钱。但就市场而言，这是个强盗逻辑，因为按潘石屹等大腕的市场决定论，楼房价格不是以某开发商的成本多少定的（大意是即使1元拿的地，也应该按市场决定的价格销售，而不应追究什么暴利），而是根据市场以及供需定的，既然开发商暴利的时候从来不讲成本，为何此时却大讲特讲成本呢，显然是想误导消费者。

其七：还有一个不得不提的问题是，如果成本只如公布项目看地产商们才只有7%的利润率，那么，那么那些在圈地与建设过程中付出的、无法列出的灰色成本应该算到哪里？