万科三季度亏损与大股东收紧借款条件

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

周一（11月3日），万科在A股表现平稳，股价上涨0.48%，收于6.3元。资本市场对万科仍有信心。

最近，万科传出两个消息。

第一，2025年第三季度万科亏损160亿元。万科2025年三季度营业收入560.7亿元，同比下降27.3%；归母净利润亏损160.69亿元。亏损扩大主因是开发业务结算规模下滑、毛利率下降（税前7.8%/税后2.0%）、新增94亿元减值准备（含存货跌价）及资产交易价格低于账面值。前三季度累计营收1613.9亿元，同比下降26.6%，归母净亏累计达到280.2亿元。

第二，大股东深铁集团收紧了股东借款条件。

万科11月2日公告，万科与第一大股东深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，深铁将提供不超过220亿元股东借款额度，专项用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息。借款有效期至2025年度股东会召开日，涵盖三类借款：现有信用借款、担保未实施借款及新增借款。截至公告日，深铁已提供无担保借款203.73亿元（实际提款197.1亿元），预计协议下借款本息总额不超过236.91亿元。每笔借款初始期限不超过3年，可延期，用途严格限定为偿还债券本息及指定利息，深铁有权监督资金使用。万科需提供经营性房地产等资产作为担保，抵质押率60%-70%（非上市公司股权50%-60%）。若未提供担保，深铁可要求立即偿还。

1、万科第三季度亏损扩大，达到160亿元，是令人无奈的现实。当前，大型房企亏损已经不是个案，连龙头企业保利发展第三季度也报了亏损。问题是，万科的亏损金额有点大，2025年前三季度累计亏损达到280亿元。这不是小数目。

2024年，万科就发生了495亿元的巨亏。

万科如何才能做到止损，如何才能摆脱流动性危机，这是房地产业内高度关注的问题。

2、万科与第一大股东深铁集团签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》，意味着深铁和万科关系的重新界定。

深铁集团向万科提供的大股东借款，有了总额的限制（220亿元），有了用途的限制（偿还债券本息及指定利息），更重要的是，借款要求提供抵押物了，

截至2025年10月30日，深铁集团累计向万科提供291.3亿元贷款，其中约70%为无抵押贷款。如果按照协议要求，此前未提供抵质押的203.73亿元无抵押贷款需补充抵押物或质押品，否则深圳地铁将冻结本金及利息。新借款也需按50%-70%抵押率提供担保物，预计需新增约315亿元抵质押资产。

这一切无疑将增加万科的流动性负担。

万科年末的运作和动向，令人关注。

3、深铁集团作为万科的大股东，对万科的支持一度被认为是“无条件”的，但到了年末，边界清晰了：一切都有条件，按照市场规则来。

万科要摆脱流动性危机，最终还是要靠自己，靠房地产市场的回暖。