房屋使用人的责任

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

《广州市房屋使用安全管理条例》将于2025年12月1日起施行。其中一些新条款，引发了公众的广泛关注。

1、对比2019年开始实施的《广州市房屋使用安全管理规定》，《广州市房屋使用安全管理条例》无疑上了一个新的层次。

《条例》共八章五十条，对房屋使用安全管理中的责任主体、安全防范、安全鉴定、危险房屋治理、应急抢险和法律责任等作了具体规定。

2、《条例》明确房屋使用过程中，禁止实施以下八类危及房屋建筑结构安全的行为：

一是未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位设计，变动建筑主体、承重结构或者具有房屋抗震、防火整体功能的非承重结构；

二是超过原设计标准加大楼（屋）面荷载；

三是扩大住宅承重墙上原有的门窗尺寸；

四是拆除住宅中连接阳台的砖、混凝土墙体；

五是安装设施、设备影响房屋结构安全；

六是将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

七是将住宅改为仓库存放易燃易爆物品、危险化学品和放射性物品等危险物品；

八是法律、法规、规章规定的其他危及房屋建筑结构安全的行为。

以上规定非常具体，明确了哪些是禁止做的事情。房屋使用人知道自己什么是能做的，什么事不能做的，这一点非常重要。

3、被媒体重点报道的是《条例》中这一条：

“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的，由区住房城乡建设行政主管部门责令限期拆除，并对房屋所有权人或者使用人处一千元以上五千元以下罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下罚款；逾期未拆除的，区住房城乡建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行”。

在此之前，因为没有明确的法律规定，“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房”的事件时有发生，造成楼上楼下住户纠纷的事件也伴随而至。

这一次，广州《条例》出台，补了这个漏洞。美中不足的是，处罚金额太低了，一千元以上五千元以下罚款的阻吓效果有待观察。

4、《广州市房屋使用安全管理条例》的出台，是个大事件。《条例》把自建房也纳入管理范围，更显权威性。

1979年，中国第一个商品房项目东湖新村，诞生在广州。

1995年，《城市房地产管理法》开始实施，迄今也仅仅30年。

过去这30年，城市发展太快了，房屋建设走得太快了。

中国房地产的相关法律、法规和基础性制度，还有待进一步完善。