上市房企亏损面在扩大

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2025年，房地产企业赚钱越来越难了。在已经公布半年报的上市房企中，企业利润普遍下滑。

保利发展上半年归属于母公司所有者净利润27亿元，排在A股房企榜首。第二名为滨江集团，净利润为18.5亿元。招商蛇口以14.48亿元的净利润位列第三。

上面几家房企的盈利额，可能大家都觉得少。但上述房企已经是“好学生“，更多的房企处于亏损状态。

上市房企亏损成为普遍现象。

万科：上半年净亏损119.47亿元。

碧桂园：净亏损190.78亿元。

融创中国：净亏损128.09亿元。

佳兆业：净亏损100.3亿元。

绿地控股：上半年亏损35.06亿元。

金地集团:净亏损37亿元

绿城中国：剔除代建业务后自投项目亏损超15亿元。

……

1、 增收不增利。

2025年上半年，万科以1053.23亿元营收位列上市房企第2名，是仅有的2家营收过千亿的上市房企之一。然而，万科的报表是119.47亿元净亏损。绿地上半年营收944.96亿元，列上市房企第4名，但净利润却为亏损35.06亿元。

2025年上半年，286家上市房企中89家亏损，亏损总额达到1912亿。

2、作为龙头房企，保利发展的数据最有代表性。

保利发展虽以27.1075亿元的归母净利润位居已披露中报A股房企榜首。

然而，保利发展也面临营收利润双降的局面。上半年，保利发展实现销售面积714万平方米，同比下降25.2%；实现销售金额1452亿元，同比下降16.3%；实现营业收入1169亿元，同比下降16.1%；归母净利润27亿元，同比大幅下滑63.5%。

3、在房价下行，销售周期延长，项目计提减值损失等因素的影响下，上市房企的毛利率再度下降，已接近历史低位。

2025年上半年典型上市房企毛利率平均为11.26%，万科2025年上半年整体毛利率为9.97%，越秀地产毛利率为10.6%，保利发展毛利率为14.6%，2，滨江集团的毛利率为12.24%。

4、2025年上半年上市房企的数据表明：

——规模大，并不意味着盈利多。在楼价下行阶段，上规模的房企，更难控制局面。

——房地产开发毛利率下降到10%左右，房地产开发将难以为继。未来地价将承受降价压力。

——相对于房地产开发，上市房企的物业管理，经营服务、代建、资产管理等业务却有不同程度的增长。企业转型发展，也是出路。