房地产开发商面临“三难”

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

当前，房地产开发商面临“三难”。

1、盈利水平下降，亏损面扩大。

在A股和港股上市的房企，陆续发布2024年的年报。业绩下降，企业亏损成为普遍现象。

——龙头房企万科2024年营业收入3431.8亿元，同比下降26.32%；归属于上市公司股东的净亏损494.78亿元。

——金地集团：2024年净亏损61.15亿元，为上市以来首次巨亏。

——世茂集团2024年亏损359.05亿元。

——时代中国：2024年亏损168亿元。

——华侨城A：2024年净亏损86.62亿元。

……

伴随着楼价波动，销售周期拉长，开发项目毛利率连年下降。2024年上市房企毛利率多在14%-20%左右。

以万科为例，2024年房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为9.5%，较2023年下降5.88个百分点。再加上房企计提减值损失等因素，万科2024年出现了高达495亿元的亏损。

亏损扩大，净资产减少的直接影响是，房企的资产负债率高企。截至2024年年末，万科的资产负债率仍高达73.7%。

2、资金周转困难。

2024年，金融支持房地产止跌回稳的举措持续落地。

根据国家金融监督总局公布的数据，截止2024年年底，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额5.03万亿元，超过了原来预计的4万亿元的预期目标。

然而，房企的流动性仍未得到根本改善。出险房企中，尚未有一家走出危机，进入正常经营。

根据国家统计局公布的数据，2025年1—3月，房地产开发企业到位资金24729亿元，同比下降3.7%。其中，国内贷款4441亿元，下降2.3%；利用外资1亿元，下降83.2%；自筹资金8168亿元，下降5.8%；定金及预收款7335亿元，下降1.1%；个人按揭贷款3373亿元，下降7.0%。

2025年，房地产行业要止跌回稳，房地产金融还要继续发力。

3、转换新发展模式难。

多年来，规模房企的常用发展模式是“高杠杆、高负债、高周转”的规模扩张型，融资模式是“总对总”的融资。

当前，房地产融资方式已经切换为“项目融资”。房地产开发也由“规模扩张型”转变为“质量效益型”。

高质量发展，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，已经成为行业的未来方向。

房企转换新发展模式，还需要行业激励机制，相关标准的出台和整个产业链的整合提升。

2025年，房企转换新发展模式，面临两大挑战：

第一，市场是否能实现“优质优价”？

第二，由重开发，转为重经营，资金流能否得到保证？

2025年，不少房企的首要目标，不是发展，而是生存。

“保开发主体”，是有关部门要认真考虑的事情。