万科的新行动

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

万科最近新闻不断。

日前，万科一季度业绩公布。一季度万科营业收入615.94亿元，同比减少10.05%；归属于上市公司股东的净亏损3.62亿元，这是万科自1991年上市以来首次出现业绩亏损。

消息传来，4月30日港股万科跌7%， A股万科跌1.46%。2023年万科股价跌了四成，2024年至今万科股价累计已经跌了约30%。

在这样的背景下，于4月30日召开的万科股东会特别令人关注。

以郁亮为首的管理团队，态度非常诚恳。承认问题，并提出了未来万科的“三个目的”、 “一揽子方案”和“两个阶段”。

三个目的，是指：“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”。具体内容如下：

1、 瘦身计划。万科将分两步走。第一阶段坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

2、 融资模式转变，从过去统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

3、 聚焦主业，退出多元化。除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

（一）万科提出的新行动，三个目的中，融资模式转变是关键。

新规则下，大型房企高杠杆、高负债、高周转的发展模式已经正式终结。项目融资、资产信用为主，以及房地产融资协调机制的建立等，都将令房企的融资发生重大改变。

大规模房企需要一个痛苦的转换时期。

(二)瘦身成为了大型房企的选择。

万科计划2年减债1000亿，5年有息负债减少一半。要实现这个目标，并不容易。

(三)聚焦主业，减少多元化，是房企的明智选择。

在房地产行业上升期，不少房企曾探索过多元化，从造车、机器人到现代农业，都曾投入很大，但短期成效并不明显。

在市场下行阶段阶段，多元化意味着战线更长，资金压力更大，风险更大。聚焦主业，无疑更为稳妥。

(四)按照万科的计划，未来几年万科的规模将一步一步缩减。

曾经以规模大为荣的上市房企，到了被动瘦身的阶段，令人感慨。