城市更新的四个新动向

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2024年，城市更新成为超大特大城市重点推进的工作。各地新举措不断。

1月4日，深圳市发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。

1月5日，广州市开出了第一张房票，成为国内首个探索房票安置政策机制的一线城市。

1月12日，宁波市宣布将全面实施城市更新行动，并划定了55个先行片区。

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1、2024年重点城市的城市更新行动将加速。

城市更新是一项政策性很强的工作。

去年，管理层出台了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

2024年，房地产市场投资萎缩，固定资产投资难以保持高位增长。在这个阶段，推动大城市的城市更新，有着一石三鸟的作用。既可以增加固定资产投资，又盘活了城市发展空间，还改善了城市居民生活质量。

2024年，重点城市的城市更新行动注定将提速。

2、强化政府主导和引领作用。

2024年，广州房票的推出和“做地”政策的推进，都强调了政府的主导和引领作用。

值得注意的是，深圳市发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）明确：对于拆除新建类城中村改造项目，坚持人民政府负主体责任，由区政府组织实施拆除新建类城中村改造工作。

新规则下，深圳将净地出让的规则，改变了以往的土地一二级联动机制，采取一二级不联动机制。

按照旧模式，深圳旧改是“政府引导，市场运作”。留用开发建设用地可采取协议出让的一二级联动机制。

深圳城中村改造政策的转变，是一个重要的风向标。

3、投资主体的改变：国有资本将占主导地位。

在新规则下，国有资本在城市更新中占主导位置，将是近期难以改变的现状。特别是龙头民营房企普遍仍处于流动性紧张的阶段。

根据宁波住建局公布的数据。宁波市315个、总投资2408.5亿元更新项目中，社会投资占比为49.8%。

在民营经济活跃的宁波，社会投资仍不足50%，就说明了问题。

4、城市更新项目的准入门槛和审批程序的规范。

以深圳为例。深圳已经陆续出台了《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等政策。

近期又发布了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）。

明确了4类项目优先拆除，并明确了“政府统筹、市场运作”的城中村改造实施模式，推动城中村改造工作有序开展。

深圳城市更新项目的准入门槛和审批程序正逐步规范。

2024年的城市更新，规则在改变。