房票、城中村改造和市场需求

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

新年新动作。

1月5日，广州首张房票开出。

1月4日，《广州市房票安置实施方案》通过。第二天，广州荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场就发出了8张房票。

这也是国内一线城市开出的首张房票，具有里程碑式意义。

1、《广州市房票安置实施方案》的通过，意味着广州房屋征收安置有了新的制度安排。

“房票”并不是个新事物，在国内30多个城市曾探索使用过。当年重庆的“房票”就成为了房地产市场的硬通货。

“房票”的推出，需要有一个前提，就是拆迁安置工作，由政府主导。广州“房票”的到来，也标志着政府主导的模式的确立。

《广州市房票安置实施方案》还未向社会正式公告，按照原来的方案，实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

这是关键点。

房票的推出，意味着制度的改变和全新的操作。

2、广州房票的五大重点

(1)设置了政策奖励金。

房票票面金额由基础补偿金额+房票安置政策奖励确定。政策奖励，中心区是2%，外围区5%。

另外，还直接发放3个月临迁费现金。

当然，政策奖励金是附带条件的，必须在2年内使用，金额要达到85%以上。

(2)房票使用范围。

房票适用于政府收储、统筹做地和“三旧”改造。

另外，房票优先本区，如房源不足，才可申请统筹其他区域。

(3)房票可转让。方案是允许转让一次。

(4) 使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数，享受税收减免。房票还可以购买商办物业、车位等。

(5)2年期到期后，如果没有使用，可兑换现金。

3、对于广州房票的推出，房地产业界相对显得淡定。

(1)按照方案，政府部门以分期支付的方式与地产开发商结算房票资金。

被征收人完成房票购房后支付票面金额的10%，城中村土地拆迁平整后支付票面金额的20%，城中村土地出让（划拨）后支付票面金额的70%。

参与“房票”的开发商，在资金上还是需要有承受能力。

(2)“房票”伴随着“做地”模式而产生

广州城中村改造在发力推进。

2023年，广州新批复13个城中村改造项目，包括文冲东、庙头村、湖中村等。全年共有12个城中村改造项目迎来新开工。

2024年广州将重点推四大片区——广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区，要实现首期项目开工建设。

“做地”和“房票”是两个密切关联的事情。既然广州选择了“做地”，那么“房票”的到来，就是必然了。

（3）值得注意的是，房地产市场已经出现拐点，未来几年将处于下行阶段，楼价波动加大。

在这个阶段，推行城中村改造，或者政府做地收储，风险都将明显加大。

改造的时机是关键。

稳步推进是必然的选项。

正因为如此，短期内拆迁量不会太大，房票也不会太多。开发商的去库存，还要靠自己去努力。