规模房企的经营压力仍未根本改善

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入9月中旬，房地产利好政策不断，市场活跃度有所回升。但规模房企的经营压力依然未能得到根本改善。

1、 盈利水平下降。

根据有关统计，2023年上半年TOP50房企平均毛利率仅为15.36%，创历年新低。业绩亏损房地产企业在增多。

上半年恒大报告亏损330.1亿元，但没有排在第一位。碧桂园上半年归母净利润亏损达到489.3亿元。

根据碧桂园的公告，亏损的主要原因是因为计提了约403.38亿元的存货减值准备，66.62亿元的金融资产及合同资产减值损失，以及因外汇波动带来的约30.38亿元净汇兑损失。

碧桂园是一个典型案例。计提存货减值准备以及确认销售收入下降，是大型上市房企业绩变脸的“雷”。客观上造成了上市房企的股价持续下降。

2、 流动性压力未减轻。

以碧桂园为例。2023年上半年，碧桂园营业收入为2263亿元，同比提升39.4%，但亏损在扩大。上半年碧桂园实现权益合同销售金额约1288亿元，权益合同销售回款约1185亿元。

流动性重压下，碧桂园采取了出手部分资产和股权的办法来维持流动性。

8月底，碧桂园将广州亚运城项目26.67%股权，以约13亿元的价格转让了中海，变现税前收益约5亿元，用于保交楼等项目建设开支。

大多数发生流动性危机的房企，都在尝试各种办法来增加流动性。

最直接的办法，第一是增加信贷，但目前受到多方面限制。

第二，销售市场全面回暖。但像融创北京壹号院那样，一天销售56亿，那只是个别现象。

大部分出险房企仍面临流动性压力。

3、 企业负债率仍高企。

根据媒体的统计，2023年上半年TOP50房企平均资产负债率达到79.72%。总负债达到19万亿元。

TOP50房企中，资产负债率低于70%的，仅有6家。龙头房企的债务压力依然沉重。

恒大就不提了。以碧桂园为例，截至6月底，碧桂园的总资产约1.62万亿元，总负债约1.36万亿元，净资产约0.26万亿元。

毫无疑问，倘若目前的经营环境持续到2024年，出现“资不抵债”的房企将增多。

确实到了拿出有效方案的时候了。