地产股缘何萎靡

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

3月6日（周一），“两会”开幕后的首个交易日，A股和港股中的地产板块表现萎靡。A股中的万科跌2.14%，保利发展跌1.99%,港股中的碧桂园跌3.79%。

1、政府工作报告中，关于房地产的表述较为简短。“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”

这短短的一段话，引发了不同的人不同的解读。

没有提及“房住不炒”，并不意味着“房住不炒”不再坚持。没有提及“新发展模式”，并不意味着“探索新的发展模式”不重要。

资本市场往往认为“利好出尽是利空”。

从2022年下半年开始，金融支持房地产平稳健康发展“因城施策”等等政策的推进，令“政策底”得到普遍的认同。

从这次政府工作报告中，关于房地产的表述看，主要倾向于“平稳”两个字。

关于房地产业的定位、作用及政策导向，具有延续性。

当然，也没有令人眼前一亮的新政或者新的表达。

2、值得注意的是，报告中重点强调了“有效防范化解优质头部房企风险”。

我们可以清晰地看到二点：

第一，头部房企的风险已引起了管理层的重视。

第二，“优质头部房企”也存在流动性问题，也有风险。

近二年来陆续爆发债务逾期，出现流动性危机的房企暂且按下不表。

单说房地产圈中公认“稳健”“规范”的万科，继在A股推进150亿定增后，3月2日又公告，将在H股中配套3亿股，每股13.05港元，净筹资39亿港元。配股折让价达到15%。

万科只是个案。

事实上，进入2023年的春季，头部房企仍普遍“缺钱”。要全面恢复良性循环，实现健康发展，还需要时间。

上市房企中，很大一部分是头部企业。在2022年业绩大幅下滑，流动性危机警报未完全解除的背景下，上市房企的股份在短期内难有大的起色。

3、房地产市场的复苏进程仍有一个过程。

进入3月，中心城市频频传出“市场成交活跃，全面复苏”的信号。

我们要清醒地看到：

（1）二手房成交量上升的同时，是二手房挂牌量的暴升（广州二手房挂牌量已超13万套）和成交价格的下跌。

（2）土地市场未有大的改观。

（3）一手房市场量价仍停滞不前。

2023年，房地产市场企稳回升是大趋势，但市场全面复苏需要一个过程。