房地产行业急需深入研究人口变化因素

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

根据国家统计局2月28日发布的数据， 2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，死亡人口1041万人，人口出现负增长。

1、中国人口出生率下降的问题突显。

2017年，新出生人口1723万，2021年下降为1062万，2022年更跌破1000万，仅为956万。

各方面人士都很焦急。根据媒体报道，有一个全国政协委员专门提交了“关于进一步优化生育配套公共服务供给，提高生育意愿，优化人口结构的提案”，建议“为生育二孩、三孩的家庭发放教育专项补贴，为第三孩提供从幼儿园到高中毕业阶段的免费教育”。

这个提案引发了媒体热议。

事实上，生育率下降是个系统性问题。

看看另一个数据，2022年，我国结婚登记人数仅仅为763.6万对，跌破了800万的大关，而且创下了民政部自1986年公布数据以来结婚数的历史新低。

未来几年，中国年新生人口要重回1000万以上，并不容易。

2、值得注意的是，在全国人口下降的背景下，中心城市人口继续集聚。

2023年以来，北京、广州、济南、大连多地发布了义务教育学位预警。

以广州为例，2012年户籍新出生口为10.16万，2017年大增为20.10万，造成2023年广州的小学学位极为紧张。

北京的学位更紧张。根据官方公布的数据，2017至2022年，北京已累计增加18万个中小学学位，并计划在2023年继续增加2万个中小学学位。

未来几年，全国的学校招生会出现强烈的分化。中心城市学位难求，大量的县镇、小城市将面临生源不足的问题。

3、 房地产行业急需深入研究人口问题

（1） 人口出生率总体下降、人口老龄化，人口单身比例增加、人口都市圈集聚等等因素和变化，对未来的房地产行业影响深远，影响巨大。值得房地产业深入研究，做好准备。

（2） 中国房地产发展了40多年，历经了狂飙突进的“高周转”时期，产品上仍有突破的空间。结合未来人的需求，只要在产品上下功夫，完全可以激活需求。

这么多年，业内一直在“做户型”、“做园林”、“做配套”、“做精装”，对人的研究却远远不够。

（3） 教育与房地产是一个复杂的问题。

以往年份热销价高的“学位房”，在新政策、新市场环境下，将发生变化。

前几年，开发商和投资者建设的幼儿园和学校，预期已经发生了改变。

房地产投资能否赚钱，有时靠运气（时机），更多的是要靠努力。