保利的新动作，龙头房企的风向标

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

进入2023年，保利发展的新闻一个接一个。

1、在2022年提出“进三争一”目标的保利，终于实现了“进三”的目标。

2022年，保利发展营业总收入2811.1亿元，同比减少1.37%；归属于上市公司股东的净利润183.03亿元，同比减少30.18%。

2022年保利发展实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

相比其他龙头房企2022年销售平均跌幅（前20强平均跌幅超20%），保利的跌幅相对较小，销售额也如愿进入了前三名。

2、逆市扩张，保利的总负债在提升。

根据研究机构的统计，保利在2022年的新增土地货值达到了2514亿元，保利在拿地金额、新增土地建面两大榜单中都位列开发商的第一位。

逆市扩张的同时，保利的总负债也在提高，已经超过万亿规模。截至2022年9月末，负债合计达到11282.38亿元。

3、保利的新动作

(1) 2月3日，在北京产权交易所打包转让12家项目公司的股权，项目转让底价总和为22.97亿元。这12家项目公司的合作股东均为碧桂园。

(2) 2月7日晚间，保利发展公告，2023年度非公开发行A股股票申请获得中国证监会受理。计划非公开发行不超过8.19亿股，募集资金125亿元。扣除发行费用后的募集资金净额将被用于广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个项目及补充流动资金。

4、风向。

（1）2022年，龙头房企普遍出现“营收、利润双降”，与2021年“增收不增利”相比，经营情况变差了。保利也不例外。

2023年仍充满不确定性。

（2）逆市扩张，是个诱惑，只有保利这类企业才有这个机会。

但逆市扩张也带来了新的财务风险，处理不好就会变成陷阱。

（3）行业衰退的背景下，合作开发项目变得复杂。保利和碧桂园12个合作项目股权转让，有点一言难尽。

市场已经发生了重大改变。