激活需求端，还差四把火

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

2022年的年末，房地产的政策底已经得到确认，但市场底却迟迟没有到来。

11月，全国房地产的销售数据，并没有明显的回升。

克而瑞的数据显示，11月，百强房企销售规模环比下降0.3%，同比下降25.5%。

根据中指研究院的数据，1-11月，百强房企销售总额67268.1亿元，同比下降42.1%。

国家统计局尚未公布11月房地产市场的数据。此前公布的1—10月份，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3％。商品房销售额108832亿元，下降26.1％。

在政策多重利好，尤其是金融支持房地产平稳健康发展的政策出台后，11月的房地产市场销售有所企稳，尤其是龙头房企的销售业绩回暖，中心城市的销售回稳。但房地产市场的销售仍然偏冷。

年末没有翘尾行情，2022年全国商品房销售面积下同比降20-30%，已成定局。

1、房地产市场的问题已经不止是房地产的问题。

房贷利率已经降到近10年来的低点。目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。已有天津、贵阳、武汉等20多城的首套房贷利率降至4%以下。有超百城采取了首付两成的政策。

3年前大城市到处还在排队买房，“万人摇”仿佛还在昨天。

房地产市场就像一个不听话的孩子。

希望它冷一点的时候，它偏要热。希望它热的时候，却冷得无可救药。

当前，房地产市场偏冷，业内业外都把原因归结为四个字：信心不足。

如果说到“信心不足”，那就不止是房地产的问题了。

2、大众还在担心什么？

(1) 疫情的走势。

疫情造成的不确定，对大众心理影响巨大。这是一个无法回避的问题。

20条公布后，以广州为首的城市改变了防疫策略。居民生活和工作，要恢复到疫情前的正常水平，还需要一个过程。

(2) 经济走势和收入预期。

2022年，全国预计经济增长是5.5%，实际一季度增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。

经济下行的背景下，收入预期下降自然造成房地产市场需求的下降。

(3) 楼价的下跌预期。

2022年房地产市场遭遇了前所未有的困难。

在多种因素的作用下。部分城市的楼价，无论是一手房，还是二手房，都出现了局部的回调。

众所周知，城市居民购房的心态是“买涨不买跌”。楼价涨的时候，排队摇号连夜上。楼价跌的时候，开发商吆喝到天亮都没人来。

目前的难题是，公众不但对短期的楼价没信心，对长期的楼价更没信心。

稳住房价，才能稳住销售。

(4) 房地产税。

不须讳言，当前城市里房地产的购买需求，很大一部分是来自“有房子”的人。无论是改善型需求，还是出于财产保值增值需要。

2021年年底，有关方面公布的房地产税试点和立法推进，无疑影响了购房信心。更有一些重点城市，例如杭州，出现了二手房挂牌量激增的现象。

3、综合而言，房地产市场要激活需求端，还差四把火：

——疫情防控政策尽快全国一盘棋，尽快明朗，让人们回归正常的生活和工作。

——管理层拿出具体措施，让大家对2023年及以后的经济增长有信心，对提高就业率有信心，对收入增长有信心。

——房地产税的问题要落地。

——有效“稳楼价”。

以上四条，每一条似乎都不容易。

要实现这些目标，或许需要更多的流动性。（管理层已经明确不搞“大水漫灌”）

或许需要对房地产的定位和作用进行新的调整。（管理层已经明确坚持“房住不炒”）

或许需要管理层有房地产运作的新思维。

一切都还需要时间。