2022年下半年房地产市场6个预测

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

1、政策。

——2022年是真正全面实施“因城施策”的一年，地方政策的空间加大。

——金融暖风加强。房贷利率转入下降通道，首付比例下调。

——限购松动。

2、土地市场。

——下半年土地市场的供应将放量。以广东为例，2022年上半年土地供应面积同比下降34.8%，成交面积下降41.9%，成交金额同比下降59.2%。下半年土地供应必然放量。

——土地价格将回归理性。稳地价成为现实问题。

——央企、国企托底的局面将有所改变。

3、房地产市场将出现“以点带面”的触底回升。

——中心城市将率先回暖。

——高端物业将首先热销。广州、深圳、西安等地的高端物业已经出现热销。

——房地产市场以点带面，触底回升。热点还是都市圈。

——城市房地产市场的差异将拉大。

4、房企大分化。

——出现债务违约爆雷的房企，尤其是民营房企，将继续陷入困局。拥有优质土地资源、能获得更低融资成本的央企、地方国企将走上发展的快车道。典型如保利，2022年有望实现“进三争一”。

——下半年债务重组和项目转让，将进入高峰。

——龙头房企在三、四、五线城市的进退，成为常态。

5、楼价。

——2022年楼价将凸显区域差异。中心城市中心区楼价重拾升势可期，三、四线城市楼价大多仍将处于下行趋势。

——二手房市场楼价出现新博弈。投资型买家的抛售，将延续一段时间。

6、新业态、新空间的发展，房地产新模式的建立，仍在探索阶段。

——以央企、国有地方房企、城投公司等为主力的开发主体，在土地市场成为主角，未来市场份额可期。

——商品房市场与保障性住房、政策性住房、租赁性住房的比例关系和边界，还有待清晰。

——打破“高负债、高杠杆、高周转”的模式后，“高质量、高科技含量、高效益”的模式的建立，还有待培育。

——新业态、新空间的规模和体量还不够，暂时还无法取代传统房地产开发的地位（2021年投资14万亿，年销售18万亿）。

——2022年下半年房企的利润率将进一步下降。毛利率25%以下，将成为常态。

毫无疑问，2022年是房地产行业的转折年。