政策叠加，市场下行超预期，房地产税试点的时机未到

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

冬季已经到来，大气候就是寒冷。

10月23日房地产税试点的文件公布，迄今已经快三周了。房地产税试点还迟迟没有落地。各方面都很犹豫。

试点的城市一直没有公布。看样子要等到2022年了。

1、 年末房地产市场的下行超预期。

——房地产市场销售下滑明显。9月份，全国百强房地产销售业绩仅为8,443亿，超过9成的房地产单月成交业绩同比下滑，6成房地产开发商整体销售业绩下滑30%。10月，百强房企全口径总销售额为9160.3亿元，同比下降32.5%。

——土地市场降温。截至10月末，22个试点城市有20个已经完成第二批集中供地，共计出让土地831宗土地，其中流拍撤牌地块266宗，占比32%。成功出让的565宗土地中，381宗底价成交，底价成交比例约为67%。

——大型房企频频出现债务违约。恒大之后，又出现了花样年、新力、当代、佳兆业等知名房企的爆雷。

年末房企普遍收紧了开发规模，2022年投资能力存疑。

2、政策叠加，影响超预期。

2021年，为遏制大城市房价过快上涨，有关部门推出了组合拳。

到了下半年，各类举措执行下来，市场直接由夏入冬。转变之快，超出预期。

从房地产贷款集中度管理，到三道红线四档管理。从政府指导价，到预售资金监管的加强，都直接导致了开发企业普遍的流动性紧张。

房地产税试点，选择在这个时机，很有可能造成行业的震荡。

3、房地产税试点，还要解决实际操作中的现实难题。

例如，热门地区的深圳和海南，宅基地物业的比重很大，但又在征收范围之外。

例如，不同城市住宅价差明显，跨城市的多套物业持有者的房地产税的征收，很难兼顾公平与效率。

例如，物业持有者未必具有房地产税的支付能力。

……

综合种种情况分析，2021年的年末，房地产税试点的时机似乎未到。

目前的难题是：只要房地产税试点未落地，房地产市场就很难提升销售量，因为所有人心里都没底。

2021年的年末，公众对房地产市场的预期正在发生改变。