海南房地产需要重新定位

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

6月21日，国新办举办《海南自由贸易港法》新闻发布会。

海南的当局者说了三句话，令人印象深刻。

第一句是：“海南坚决不做避税天堂”。

《海南自由贸易港建设总体方案》，确定了以“零关税、低税率、简税制”为主要特征的自由贸易港税收政策制度体系。随后海南离岛购物免税购物政策、部分进口商品“零关税”政策相继出台。

在海南办企业，可以享受“两个15%”，即实质性运营的鼓励类产业企业减按15%征收企业所得税，高端人才和紧缺人才个人所得税的实际税负超过15%的部分予以免征。（15%封顶）

政策落地后，海南税负明显低于内地，海南是否会成为“避税天堂”，成为话题。

这次是官方首次正式回应这个问题。

第二句是：“钻空子的空壳公司一个都不要”。

面对数十万汹涌进入海南的市场主体，海南提出：“企业实质性运营”是享受海南自由贸易港15%企业所得税优惠的前提条件之一。

海南采取了一系列措施。在强化源头管控方面，把好登记注册关，建立和完善风险识别和发现机制。

海南还明确了一律不得签订或出台与企业缴纳税收直接挂钩的扶持政策等事项，并加强日常监督，建立完善的预警机制。

政策特别，海南的未来不缺企业来投资。未来入驻海南的企业，还将有门槛。

第三句是：对做好房地产风险防控作了进一步部署。

海南房地产并不是简单的“躺枪”。

按照官方的表述，海南将深刻汲取汽车走私、房地产泡沫、海南国际旅游岛建设初期房价大涨三次历史教训，时刻把风险防控抓在手上，坚持稳扎稳打、步步为营，成熟一项推出一项，确保既“放得开”又“管得住”。

海南提出，不做“房地产的加工厂”后，近年来，海南房地产市场的数据节节走低。

2019年海南全省房地产开发投资下降22.1%，非房地产开发投资增长2.9%，全省房屋销售面积829.34万平方米，比上年下降42.1%，房屋销售额1275.76亿元，下降38.8%。

2020年海南省房地产开发投资完成额为1341亿元，房地产开发投资占固定资产投资比例为38.7%。商品房销售面积为751.5万平方米，同比下降 9.4%。商品房销售额为1232.1亿元，同比下降 3.4%。

1、    在海南自由贸易港的推进中，海南房地产受到压制，是对前一阶段房地产过热，市场过度炒作、开发商过度开发的一种修正。

毕竟，海南要实现可持续发展。依靠房地产吃饭，是不现实的。必须摆脱对房地产的依赖。

2、    海南房地产需要重新定位。

在海南成为国际旅游岛和自由贸易港后，海南的房地产不会萧条，更不会没有市场。

在管理层强调生态保护，防止居住类物业炒作，防止房地产金融化、泡沫化的指导思想下，海南房地产需要重新思考自己的定位和出路。

至少，高周转的住宅类产品，面临的政策管控，将持续一段时间。

3、从长期看，海南房地产没有悲观的理由。中国只有一个海南。海南的物业具有独特性和不可替代性。