首轮集中供地成交破万亿，考验房企的财务状况和融资能力

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

端午假期来临前，22个实施土地集中供应的城市，已经有20个完成了2021年首轮土地集中供应。土地成交金额高达8842亿元。

最后的两座城市是武汉和上海。

武汉首次集中出让时间为6月25日，计划出让60宗地块，总出让面积413万平方米方，总起拍金额 724亿元，

上海将于6月17日发布首批集中出让住宅用地公告，计划出让包括6幅“城中村”改造用地、14幅征收安置房用地、8幅租赁住房用地和28幅居住用地，居住用地总起拍价达699.7亿元。

1、     通算下来，22城首轮土地集中供应成交额将突破1万亿元。

1万亿这个指标，还是在各地城市普遍采取“房地联动机制”，严格控制土地溢价率的背景下取得的。

结果揭示了两点：

第一，   中心城市和热点城市的土地价格仍在上升通道中。居住用地，总体处于供不应求的状态。

第二，   土地集中供应，并未能令市场降温。

2、土地集中供应，考验房企的财务状况和融资能力。

在20城的土地出让榜单中，头部企业依然强势。万科拿下了30个地块，融创拿下了41个地块。

耐人寻味的是，碧桂园也拿下了6个地块。土地公开出让市场，已经成为了碧桂园的重要选择。

近期新闻很多的恒大，在这一轮的土地出让中，近乎销声匿迹。

在房地产的资本时代，龙头房企比拼的是财务状况和融资能力。

2、     土地出让规则将发生改变。

（1）在22城首轮土地集中出让的进程中，土地出让金收入将划转税务部门征收的消息，令业内业外反响强烈。

改革，就意味着旧规则的改变。

（2）22城首轮土地集中出让，上海殿后，有点特别的味道。

上海预告了居住用地出让的新限价竟价规则：设定了地价的“涨停板”。

在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。最高报价限定为起始价的110%。竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

上海的土地出让新规，有点烧脑，令人不知道说什么好。

（3）可以预期，下半年22城土地集中供应的第二轮、第三轮土地出让，新规则将层出不穷。开发商又要忙起来了。