限地价，限房价的“双限”土地出让方式存在三大弊端

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

22城的土地集中出让继续进行中。

本周的主角是苏州、合肥、郑州等热点二线城市。

6月2日，苏州结束了为期三天的首轮集中供地。三天共出让32幅土地，总成交金额434亿元。这批地块溢价率不高，最高的一块仅为14.97%。

6月3日，合肥和郑州同时出让土地。

合肥首次集中供地，成交14宗地块，总成交面积1304.6亩，总成交金额约164.22亿元。

6月3日，郑州首次集中供地49宗，其中，住宅用地46宗，商业用地1宗，商住混合用地2宗，总占地面积约226万，起始价约374亿元。最终成交总价约414亿元。总体溢价率不高。49宗土地中，只有5块有溢价，其他均以底价成交。

22城的土地集中出让，已经“赛程过半”。

这种全新的土地出让方式，属于新规则、新游戏，有很多需要总结的地方。

2021年，土地集中出让，各地城市政府为了“稳地价、稳房价、稳预期”，刻意对成交地价进行了限制，造成土地总体溢价率不高。

在令人眼花缭乱的“限地价、限房价、竞配建、摇号”等土地拍卖方式下，各地城市政府似乎达到了目的。

然而，我们必须指出的是，当前的土地出让规则，仍有继续完善的必要。尤其是实行限地价，限房价的“双限”竞价的地块，弊端尽显：

1、       限房价，可能引发未来一手房价和二手房价倒挂。2021年上半年，上海、杭州等地的楼盘“万人摇”，深圳楼盘的“代持打新”，就是最好的说明。未来潜伏的麻烦更大。

2、    限地价，限房价，客观上限制了开发商利润。有可能造成开发商“节衣缩食”做项目，工程质量堪忧。

3、    限地价，限房价的“双限”，影响了土地出让金的收益。城市政府的收益减少了。更令人无奈的是，这部分让渡收益，最终转换成了“万人摇”追逐的标的。楼市将被激发得更为亢奋。

这一切，都与土地出让的初衷背道而驰。

限地价，限房价的“双限”土地出让方式，需要慎重采用。