龙头房企业绩年报带来四个疑问

赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

3月，上市房企陆续发布2020年业绩报告。

大部分企业获得了业绩增长，整个行业仍处于景气周期中。然而，不同的企业，由于资源和发展策略的差异，苦乐不均。

龙头房企的业绩年报，带来四大疑问。

1、三、四、五线城市的房地产市场还行不行？

3月25日，碧桂园发布了2020年财报。

自媒体迅速抓住了几个“核心数据”：全年收入4628.56亿，同比下降 4.74%；净利润541.18亿，同比下滑11.6%；2020，碧桂园可动用现金余额为1836亿，相较2019年减少847亿，同比下降31.57%。

作为龙头房企中，布局三、四、五线城市范围最广的碧桂园，“业绩双降”十分引人关注。

尽管碧桂园再三强调，“报告期内，公司实现归属本公司股东权益的合同销售金额5707亿元，同比增长3.3%；权益销售面积约6733万平方米，同比增长8%，销售业绩再创新高，继续保持行业领先水平”。

然而，2021年三、四、五线的房地产市场的走向，业内更多的是担忧。

2、房地产企业毛利率、净利率下降，是不是普遍现象？

中国房地产企业的“利润王”中海地产，于3月29日发布的2020年度业绩公告。2020年，中海地产的毛利率和净利润率增速自2019年之后再次下降，分别为30.05%和23.6%，同比减少3.65和1.8个百分点。

在土地市场价格逐渐显性化的背景下，房企的规模在扩大，但盈利水平却在下降。

3、“三道红线、四档管理”下，房企发展速度是否下降？

龙头房企发布的2020年财报，特别强调财务指标的正常。

在减负债、去杠杆的背景下，2021年龙头企业的增长目标将下降。

4、中心城市和大都市圈，是否未来五年中国房地产市场的主战场？

未来5年，要获得更大规模，更高业绩增长，房企必须在中心城市和大都市圈布局更多的项目。

万科、融创、恒大的2020年年报，将带给我们更多的信息。

房地产市场正在发生深刻的改变。