2021：房地产市场的分化年

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

3月已经过半，乍暖还寒只是假象，春天剩下的时间已经不多了。

房地产圈近日又爆出大消息。曾经的重庆地产“五朵金花”，比肩龙湖的协信，出现了债务违约。3月9日出现一笔7.1亿债券到期未能足额兑付本金。3月17日，又将有一笔20亿的债券到期。

回顾2020年以来，泰禾、新华联、华夏幸福、苏宁等知名企业陆续陷入资金危机。在房地产贷款规模收紧的背景下，债务高企，杠杆率高的企业，风险持续增加。

2021年的房地产市场，将是一个创新高的年份，同时又将是一个分化的年份。

1、2021年，房地产“热”的城市更“热”，“冷”的城市将更“冷”。深圳、杭州、南京等热点城市受到调控政策的影响，市场成交短期有所萎缩，但仍将持续走高。中心城市和都市圈的居住类物业价格的持续上升，将是不可阻挡的大趋势。产业、人口、资金高度聚集，土地资源稀缺，造成了房地产历史上罕见的长期“单边上涨”的现象。

要解决大城市住房突出问题，管理部门还要在住房制度设计和住房供应结构上下功夫。至少，城市政府在保障类住房的投入上，还要加大。

大量的三、四、五线城市的房地产，2021年将是“清淡”的一年。大量城市的楼价，已经失去了继续上行的基础。

2、物业分化，在2021年将表现得更加明显。酒店、写字楼、大型商业，在2021年缺乏投资机会。持有重资产规模大，财务杠杆高的企业，在2021年的压力将倍增。

3、开发商将进一步分化。“房地产贷款集中度管理”、“土地出让两集中”等新规则，最终的结果，将造成开发商的进一步分化。强者更强，弱者更弱。

2021年，开发商通过“加杠杆”，从而弯道超车的机会，越来越小了。

2021年，是房地产的并购年。龙头企业的份额还将继续上升。